為什麼我不建議你買海南這4個市縣的房子

作者：房產教授

在「兩個暫停」政策的不斷深化之後，海南的保亭、五指山、瓊中、白沙4個市縣在今年遭遇了兩次「不應該有」的重磅調控。

2017年5月，海南中部的保亭、五指山、瓊中和白沙4個市縣先後宣布，外地人在全市（縣）範圍內購房，需要提供2年以上社保證明。

2017年9月29日，海南省出台《海南省人民政府關於進一步深化「兩個暫停」政策促進房地產業平穩健康發展的意見》，意見要求，永久停止新建外銷房地產項目。

在這兩次調控之前，不見有多少人考慮去這4個市縣買房，這兩個政策出來之後，尤其是永久停建之後，諮詢這幾個地方房產的人越來越多。不過，就現在的情況下來說，我不建議購買中部4個市縣任何一個地方的房產。

原因有三。

一、兩個暫停

2015年12月，中央經濟工作會議上宣布，去庫存成為2016年結構性改革抓好五大任務之一，之後全國各地紛紛出台樓市去庫存政策，有些省份甚至出台了「問責」條款，去庫存政策從此成為政治任務。

2016年2月23日，為保護生態環境資源，鼓勵住房消費，加強房地產市場調控，積極消化我省房地產庫存，促進房地產市場平穩健康發展，海南省出台《海南省人民政府關於加強房地產市場調控的通知》，通知要求全省合理控制商品住宅增量，對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及產權式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規劃報建審批。

這就是兩個暫停政策的由來，也就是說，「兩個暫停」政策是去庫存政策。

很不幸的是，中部的保亭、五指山、瓊中、白沙4個市縣在當時都屬於庫存嚴重超標的市縣，成為了第一批「兩個暫停」監管的市縣。接下來近1年時間裡，政策的紅利點燃了海南的樓市，海南許多市縣在2016年里成交量快速上漲，由此也帶動了部分市縣房價上漲。不過在這近一年的時間裡，五指山、保亭、白沙、瓊中4個市縣去庫存效果並不算太明顯。

2016年12月10日，海南省政府日前下發通知，要求繼續落實「兩個暫停」政策，進一步促進房地產市場健康發展。五指山、保亭、白沙、瓊中4個中部生態核心區市縣，應堅持生態優先，從嚴控制房地產特別是商品住宅開發，不再以商品住宅庫存消化期作為是否實施「兩個暫停」的依據，直接列為實施「兩個暫停」管理的市縣。

再之後就是4個市縣的限2年社保以及永久停止新建外銷房的政策。

實際上，這4個市縣被列為「兩個暫停」管理市縣，除了說保護環境，實際上還有一個原因就是經常成為庫存重災區。如果再次任由其發展房地產，一來破壞生態環境，二來又可能成為庫存重災區。

二、風險性

實際上，在保亭被要求2年社保之前，我還是非常喜歡保亭的，那個時候保亭只要1萬的價格，而且冬天保亭響水鎮以南的氣候跟三亞差不了太多，夏天比三亞還舒服很多，最重要的是保亭負氧離子高，是養生的好地方，我們幾乎每年冬天都會去那裡爬山泡溫泉。但是要求社保之後我就不再談保亭了，要求2年社保，直接斷了外地購房者的資格，誰也別想買了。

現在這4個市縣都是一樣的限購政策，全市縣範圍內購房都要求要2年社保才有資格。目前這些市縣的操作方法是，房子你交全款過來，給你開蓋章收據，然後開發商或者你自己想辦法找個公司去掛靠，交社保，滿2年之後，或者2年內限購政策取消，再轉簽購房合同和網簽。但是這種操作模式是違規的，還存在三大風險。

1、一房多賣風險。

網簽是購房的最重要環節之一，網簽能確保這個房子是一對一買賣的，房子有沒有被交易，一看網簽就知道，一旦已經網簽過了，開發商就不具備對這套房子的處分權。

對於中部4市縣目前的操作模式，雖然你交了全款，但是由於目前不具備購房條件，是不能網簽的，只能給你開個蓋章的收據。但是你根本不知道在此之前，這個房號有沒有被賣過一次甚至多次，你也無法確保在你之後，這個房號會不會被再賣多少次。

這種一房多賣，並不是都是惡意的，因為沒有網簽，開發商數據丟失或出錯、工作人員出錯、不法分子鑽漏洞等都有可能導致一房多賣的情況發生。此外，一旦未來一兩年樓市行情走低，或者開發商其他原因導致資金吃緊，鋌而走險惡意一房多賣的可能性也不是沒有。

而對於購房者來說，只有到2年之後，有了購房資格之後，去辦理網簽的時候才知道，這個房子是不是被一房多賣了。

2、爛尾風險。

現在樓市行情好，但是現在的金融政策明顯不是偏向房價繼續走高的方面，而是在不斷地增加首付、增加利率、增加限制條件。雖然短期金融政策對海南的購房者影響不大，海南也在不斷深化「兩個庫存」政策來限制庫存，但是一旦全國購房熱情下去，全國都在下跌的時候，如果沒有大的政策刺激，海南也必不可倖免，即使房價不跌，成交量也會大幅度下降。

之前說過，中部市縣的土地價格是很低的，很多土地成交的樓麵價格低於建築成本，這就導致開發商在拿下土地之後，用土地質押拿貸款開發的道路不暢，開發壓力還是會很大。一旦樓市下行，成交量大減，或者金融政策有變，開發商資金就有斷鏈的風險，最終迎接我們的就是一個爛尾樓。

房子爛尾、開發商跑路之後，一般情況下為了穩定，政府會出面干預，找別的公司接手重繼續開發，確保購房者能夠拿到房子。

但是這種保護，是針對正常購房者的，也就是說，如果你是正常簽購房合同、網簽過的，即使是爛尾了，問題也不是很大，最終會有別的開發商接手繼續開發，把房子交到你的手裡，頂多就是遲一兩年交房的事。但是對於拿著收據的人，新的開發商是不會認的，那是你跟原來的開發商之間的債權關係，跟新的開發商沒有半毛錢關係，而且你們的購房程序本身就是違規的，合同也是違法的，政府也不會保護你的，你只能通過法院起訴那個老闆早不知道跑哪裡去了，或者早已破產的開發商，且不說能否勝訴，即使勝訴，錢也幾乎是拿不回來了。

3、拒絕交付風險。

從法律的角度上來說，只有房產證上寫了你的名字，這個房子才是你的，對於期房來說，看的就是網簽。對於沒有網簽的購房協議是沒有任何法律效力的，而且你本身不具備購房資格的情況下買的房子，到哪裡去打官司都是輸的。

2018年是海南島建省30周年，許多人都認為在今年會有大政策落戶海南，如果真有大政策落地，那麼海南的樓市肯定還要上漲。假如未來2年之內，你購買的房子繼續上漲，那麼基本上來說，2年後這套房子也到不了你手裡。

一旦房價漲幅達到一定高度，開發商會毫不猶豫地變卦，肯定不願意把房子賣給你。正是因為整個操作模式都是違規的，所以他們完全可以找個人把自己給舉報了，然後交一筆小小的罰款，再然後就是政府勒令開發商給違規購房者全部退錢，最多最多就再給你銀行利息3倍的補償。

不要迷信手裡那張蓋著紅章的收據，那個只能證明你交了一筆錢給開發商，形成了一個債權關係，它最大的作用就是開發商違約之後你可以拿著這個收據把錢要回來，運氣好就再要個銀行利息1-3倍的補償。

更不要認為開發商會跟你講良心，開發商都沒有良心的。所有開發商，包括你心中認為最大的那個，都不會跟你講良心，他們只會跟你算利益。

正是有以上三大風險的存在，我不敢給任何人推薦這幾個地方的樓盤，更不敢叫你去交2年社保的方式去買房，如果我推薦了，即使沒有跟著我們買，做最終還是要罵到我頭上的。

三、可替代性

許多人想去購買保亭、五指山以及其它中部市縣的房子，無非就是看中了這些地方優質的空氣和夏天的溫度而已。但是冒著這麼多風險，而且是在這些風險還比較有可能發生的情況下，去買一套房，如果這些地方是絕無僅有、不可替代的，那還好說，冒險也值，但實際上，不論是保亭還是五指山，又或者白沙、瓊中，這些地方的空氣和氣候，都不是不可替代的，海南其它中部市縣，不論從氣候還是空氣來說，都不會有多少差別。

事實上，海南的中部市縣不僅僅這4個，跟這4個市縣空氣、氣候相當的地方也不少，比如定安、屯昌、儋州的市區、昌江的縣城、樂東的縣城等幾個地方，跟這4個市縣（除了保亭南部冬天體感溫度更舒適）不論是空氣、溫度還是潮濕度都差不多。

然而價格方面，保亭、五指山已經基本超過15000，瓊中、白沙也在八九千上下，而定安、屯昌、儋州、昌江這些地方，價格也差不多在八九千上下。尤其是定安，得天獨厚的交通條件，海口美蘭機場到定安比到海口市區還快，如果僅僅是為了空氣，何必非得冒著風險去買保亭、五指山，而不考慮交通更好、離海口更近的定安？況且，樂東、陵水房價也不算太高，也不會比五指山高出太多，但是冬天的溫度要比五指山舒服太多，何必冒險購買五指山？

正是因為有許多人在尋求中部空氣更好、價格更低的養老房，我們才注意到了有著「海口的後花園」之稱的定安縣。去年我在考察海口的時候，就發現定安離海口非常近，交通非常方便，從美蘭機場開車到定安至需要30分鐘，比到海口市區還快，完全可以無縫對接海口的所有醫療資源，非常適合養老人群居住。此外，定安生活成本低，物價便宜，也會受到一向勤儉節約的老年人喜歡。所以考察結束我就在定安買了一套房子，不論是現在給父母住，還是未來自己養老都是非常舒適的地方。

本文為公眾號 房產教授 原創文章