亞朵加盟｜酒店加盟項目運作的成敗，50%竟和他們有關

微信公眾號：睡世界 作者：余古軒/GusianYu

酒店項目運作的成敗，50%靠物業評估，50%靠後期運營，而在物業評估這塊，究竟哪些人發揮至關重要的作用？

加盟經理！他們也叫開發經理，大多是運營、工程或酒店諮詢背景相關，對於商圈客源判斷、周邊酒店硬體及經營調查分析、項目平面結構分析、功能規劃、經營預測及投資回報測算具有豐富經驗，甚至是對於酒店行業有整體的格局觀，對於行業發展現狀和發展趨勢把控到位。

通常，這部分人的專業程度對項目運作成敗發揮基礎性作用。加盟經理站在為加盟商物業評估的最前線，也是加盟商最先能接觸到的人，只要他們專業，大多就可以為加盟商剔除不合適的物業。譬如物業面積過小或過大的、缺少獨立大堂或獨立電梯的、暗房過多的、區位過偏而租金過高的等等。

如果說，單憑加盟經理一己之見就能決定項目成敗過於武斷，那麼加盟經理所在酒管公司每周召開的項目決策例會給出的評估意見將更為客觀。

以亞朵為例，每周一的項目決策團隊豪華陣容由8-10人組成，從開發經理、開發總監、高級開發總監到VP、SVP、EVP以及CEO, 所有關鍵人都會參與到項目決策中，為項目保駕護航。

亞朵開發經理，從物業評估角度對物業周邊市場、物業條件考察、工程排房、功能規劃、項目整體優劣勢、運營指標預測及財務測算等角度闡述項目。

亞朵開發總監及高級開發總監，針對項目闡述缺失的部分做補充性闡述。

亞朵VP(運營方向)、SVP(運營方向)，從運營角度給出項目意見，包括項目體量是否過大、功能規劃是否合理（譬如是否需配備較大會議室）、首年及成熟期平均房價、出租率是否實事求是，周邊主要知名企業報銷標準是否在項目房價範圍內，從而對財務預測提出修正意見。

亞朵VP（財務及法務方向），從財務和法務角度給出項目意見，包括項目運營成本、財務模型是否合規、產權性質及各類證件是否有法律隱患。財務方面，譬如，針對不同城市不同體量的酒店，運營成本會有差別，這位VP會根據平均數據給出調整意見。法務方面，對於自持物業，她會審核項目國土權屬證明文件及房產權屬證明文件。如果屬於在建項目，沒有辦理完房產證的，除土地證外，還會查驗其建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、預售證、竣工驗收合格證明。對於租賃物業，則會查看租賃合同；如果是從二房東手上轉過來的，還會確認合同有房屋產權人書面同意。以上是在法務流程上提醒加盟商拿到並出示相關材料，避免酒店改造完工後無法拿到特行許可證而導致不能開業，給加盟商帶來不可挽回的經濟損失。

亞朵EVP(開發、工程方向)，主要從工程角度對改造裝修成本、建設期、開荒期、酒店流線、店招等方面提出意見，並對區域酒店市場特徵提出補充看法。

亞朵CEO，從戰略布局、項目品質、與已簽約項目是否衝突等角度提出關鍵性意見，具有一票否決權。

亞朵開發助理，協助核實部分數據（譬如特別區域個別酒店的攜程房價、已簽約項目的距離等），並記錄項目決策結果進行備檔，作為與加盟商進行下一步溝通的依據，如成功簽約，決策檔案還將指導營建部進一步的項目排房規劃、開業前的房價制定、年度預算制定等。

以我個人經手的加盟項目為例。5月，貴州某城市加盟項目在商住樓內因無法滿足獨立電梯，項目斃掉，因為人流複雜，影響住店體驗，開業後小卡片和相關客訴必然湧現，影響網評與客房售價，進而影響投資回報；6月，吉林某城市加盟項目，雖然位置不錯，但因天井房數量過多，超過總房量10%，且租金為商場租金水平，高於常規酒店租金水準，項目最後因體量和財務測算問題流產；7－8月，山西和江蘇某城市加盟項目200餘間客房，我和公司決策會的前輩們幾經商議後，過會條件是將客房體量降到140間，否則項目不予簽約。

從項目初期篩選到成功過會，我在5個月的時間中接觸了近300個物業（北京、上海、深圳、杭州）、約200位亞朵意向投資人（北京、上海、江蘇、吉林、陝西、廣東、浙江、福建等），經過自己剔除、決策會加持通過的項目僅有15個左右。大浪淘沙後項目殘存的機率僅為7%，嚴格程度可見一斑。這也是為什麼亞朵酒店能保證成熟期85%－90%入住率（有些項目甚至沒有爬坡期，一開業就滿房），投資回收穩健的主要原因！

最後，無論加盟投資快捷還是中檔酒店產品，找個靠譜的加盟經理和團隊，投資回收才可謂有保證。畢竟，物業的準確評估才是項目成功的一半！

我是中檔酒店亞朵開發經理，酒店投資有多年經驗，有需要可聯繫18718472097（可加微信），我會分享中肯、專業的意見