行政工作新趨勢:專業、創新與智能 | 知行面對面

這是個瞬息萬變的時代,智能與創新始終是時代發展的趨勢與動力。

很幸運的是,行政作為企業運營管理者,有更多機會去利用智能與技術,來提升服務與效率,實現專業深度與戰略高度。

12月21日,在深圳華潤置地大廈舉行的第四季【知行面對面】,正是一場專業、創新與智能的的交流與碰撞。即使在工作日,也吸引了近百位夥伴的到場,甚至還有專程從廣州、東莞趕來的小夥伴,謝謝大家!

本次活動邀請了西門子房地資產綜合管理部南區、中區、東區區域辦公室區域經理雷璐女士和曾在華為任職17年,現任FMC科技CEO、IFMA廣東分會副主席吳姣女士來進行分享,兩位大咖專業的見解讓我們受益匪淺。

沉澱專業:從辦公室選址開始

雷璐女士分享如何通過標準與專業技術分析進行選址

Vol.01 標準的存在能更好解決問題

辦公選址有一套標準,如同工位管理標準、空間設計標準、辦公裝修材料標準等。以工位管理為例,標準化、模塊化可以讓空間在未來的改造中更加靈活、機動。比如小辦公室正好可以改造成兩個工位,因為規劃時就是按標準來設定的。這些標準的設定,能讓工作更有章法可循,同時也能讓工作更加專業。

Vol.02 利用技術分析來衡量選址

1、業務部門需求分析

行政要事先去了解業務部門的職位性質及部門人數,未來一段時間的的人員規劃。很多時候,行政服務的業務部門不一定清楚自己的需求,可能只知道需要招多少人。但對公司來說,空間需要滿足員工辦公、會議、休息等多維度需求,同時由於崗位的不同,辦公的需求也多種多樣。因此需要行政從多個維度來進行數據統計,挖掘業務部門深層次的需求,決定選址面積。

2、空間使用習慣分析

通過業務部門現有空間使用習慣分析,可以得出空間使用頻率,為下一次空間規劃做參考。比如大部分同事是習慣開大會還是小組討論,是來了一會就走了還是一天到晚伏案工作。我們可能會發現2到4個人的會議室經常滿座,二三十人的會議室空置率又高。那麼就可以把二三十人的會議室分割成許多2到4個人的會議室,開大會時再打開用。或者可以把空間變得更創意靈活,比如下班做建身房或者搞公司家庭活動日。

3、市場分析

做完上面那些,我們還能依託專業中介公司來做報告,看整個房地資產的發展趨勢和租金價位;通過好的傢具供應商和設計公司來做空間管理髮展趨勢,看未來的一代人喜歡什麼樣的空間,這些數據會讓業務部門有一個清晰的概念,知道未來員工的喜好。

市場benchmarking讓我們做到精確的成本分析。可以拿市場的數據作為參考給業務部門說明,市場均價就是這樣,你要更多,成本就要增加。

4、業務發展需求分析

好的空間需要能夠持續發展,並和業務部門的發展緊密相連。舉個例子,業務部門希望在未來更貼近二三線城市的客戶。那麼行政要提前調整空間管理策略,可能需要縮減一二線城市的空間,並提前去考察三四線城市的物業。

5、項目分析

樓宇選址有很多硬指標。第一點是區位。看樓前,要先調查同事居住區位、競爭對手分布區位、客戶分布區位。這些分析下來後,找一個合適的區位看樓。

樓宇的證照要齊全、合法合規。消檢沒過的樓拿下來會有很多風險。

EHS和安全的考量也是一個硬指標。比如要考量消防局離我多近,周圍有沒有危險的場地,或者核電廠、機場。

關注管理處的管理是否專業。很多樓的用材、硬體設備都看起來很好,但還是要重點看管理。比如是否有對突發情況的緊急預案?消防報警設備是放在手動位置還是自動控制?如果是手動就會有很大的風險,也說明大樓安全管理不到位。

這些考量完了以後就是樓宇技術參數的考量。每次看樓,我們都會帶上表格,上面會有區位、交通、配套、價格還有證照,我們會填這個表。然後還會給業主一個技術參數調查表,業主得告訴我樓板的承重、新風量的配置、消防等等。

6、場地成本核算

一個空間通常會有哪些成本考量?首先,租金管理是大頭,然後是裝修投入的折舊、日常運維的費用,假如辦公區距離遠還得考慮班車配備和交通補貼成本。日常運維成本又包含了設備設施的維護成本、電費、人員成本和一切軟性服務,比如清潔、保安、綠植、快遞、餐廳等,場地成本的核算是很有必要的,這可以幫助我們做選址的決策。

全生命周期的運營管理,從選址的那一刻起,就開始了。因此要抱著長遠發展的眼光看問題,把後期運營成本和員工滿意度都考慮進去。

探索前沿:設施管理的智能化時代

吳姣女士為我們帶來了技術的應用如何改變了行政工作

Vol.01 發展趨勢下的行政工作方向

未來全球不動產的發展趨勢是:

1、整合與共享:現在已經出現了越多越多的共享空間,企業辦公室內部也在搞流動辦公位。

2、用戶體驗:在舒適的環境下工作的員工,效率可以提升31%。通過行政工作來提高員工效率,讓他們有更多的產出,是對行政最高的要求。

3、可持續性:有責任感的企業到了一定階段,要對地球環境做出貢獻。

4、數據智能:數據智能一定是3到5年內會爆發的一個點。如果我們能去跟蹤員工的行為模式,那麼行政工作就可以去做一些針對性的服務。

這些趨勢都要求行政們要思變,要勇於利用技術去擁抱趨勢,去提升用戶體驗、工作效率,達到可持續發展,讓技術的運用成為不動產決策的支持。

Vol.02 多種技術包圍下的行政工作

現在我們有移動、大數據、物聯、智能、機器人、BIM技術,每一項技術都與行政切身相關。

1、移動、互聯技術提升客戶體驗

很多公司都有員工App,員工可以因此解決很多問題。信息傳播成本低,效率高,服務流程能顯性出來,用戶滿意度也可以提升。2009年,華為就做到了80%的服務都讓員工自主解決。華為十萬平米的園區,6千個人,只配了4個行政。就是因為有技術支持,讓員工自主完成大部分的服務。

2、智能硬體/物聯自控提升效率與體驗

a.智慧停車場可以實現無牌車識別和無現金繳費,甚至是車位導航,幫助車主迅速找到自己的車。這點在商業樓宇中是很重要的。

b.大部分企業都做到了高速無線網路全覆蓋。將來我們還會迎來無線投影,從此告別各種轉接頭的煩惱。

c.會議室里,我們可以運用設備智能集成控制。不同的活動對於會議室里的燈光、窗帘、溫度要求都不一樣。比如50個人的培訓,那可能溫度要調低一些,因為會討論得比較熱烈。通過智能終端,讓所有的東西能自動到位。

d.智能一卡通。一張一卡通,可以承載餐飲、結算、坐班車、門禁、信息安全等功能。方便快捷。

e.智能機器人也是行政的一大幫手。很多寫字樓都運用了人臉識別的機器人,此外,還有做訪客系統的安保機器人。你可以通過它自主登記,拿到訪客通行證。

f.集中視頻監控對於員工安全很重要。比如華為,會在食堂後廚做監控,保證食品安全。這些監控,員工在全球任何一個地方,都可以用手機去看。我在一號食堂用餐,那麼就可以看看後廚在做什麼。

g.通過能耗管理系統管控空氣質量。一棟樓,室外PM2.5是725,室內只有42,那麼員工的感受就會非常爽,提升了用戶體驗。

3、BIM+FM,可視化提升運營管理效率

BIM可以虛化建築看內部結構。對於行政運維人員,最大的作用看空間的佔用。我們很清楚就能看到某部門佔用的是某棟樓的某房間;或者某個時間段空置率有多少。能更好支持行政做資源分配。

可以看能耗。哪個地方溫度偏高了,都能看到並做調適。不光是解決了體驗,也解決了能耗不均衡帶來的節能問題。

還可以進行管線和故障的檢測。天花板漏水了,傳統的做法是把天花板拆掉,找漏水點。用BIM就可以透過模型找漏水點。避免大規模的浪費和對外觀的破壞,精準定位。

BIM與FM的結合實現了資產可視化與空間可視化。像前文提到的應急預案,就能夠通過這兩個的結合模擬出,一棟樓裡面如果發生緊急情況,所有出關通道都打開的情況下,多長時間能出得去。

4、知識平台化提供更專業的決策

AI其實就是知識的平台化,把數據收集起來按照一定的知識模型,去產生判斷和決策。通過科技,我們可以逐步解放人力,做得更專業。未來,我們會依賴標準、數據、知識來實現人工智慧,幫助我們做更專業的決策。像華為在15年就開始做試驗班車平台了,員工們在平台上報告居住點,系統就會根據這些數據設計規劃班車路線,超過20人就設計一個站點。

5、大數據應用幫助我們解決問題

傳統數據分析往往是帶著問題去找結論,但是大數據不是,它是真正能夠發現問題。因為數據量太大了,不到呈現的那一刻我們不知道結論是什麼。

大數據有很多可供行政運用的場景。

比方說人的層面上,可以通過用戶的偏好、場景及行為表現做出用戶行為數據。對於行政人員來說,這些數據可以幫助我們做針對和增值服務。以前華為是有夜宵的,後來我們通過大數據發現,華為員工年紀輕輕卻高血脂。我們就拿夜宵開刀了,把夜宵改成健康夜宵,採用水果酸奶,這種關懷得以實施是因為有了大數據。

物的層面上看,建築的數據同樣海量。行政可以通過物聯技術分析設備設施的績效表現,做預測性維護,特別是高保障性要求的地方,比如辦公樓脫落率高的木牆。可以用紅外線去掃描探傷,看裡面有沒有空谷。可以做運營優化,讓空調照明在最優的情況下運行。還可以幫助行政採購與置換。什麼品牌的簽字筆最耐用,也需要數據支持。

總的來說,大數據分析推動了管理水平的持續優化。之前提到的benchmarking,縱向可以讓行政工作和公司往年做對比,橫向可以走出去找到和業界的差距,然後做改進。

時代是會不斷創新、智能的,它不會倒退。了解當下都有哪些技術,它們如何改變與幫助了行政人的工作與服務。思變、創新,是這個時代對行政提出的新要求。

最後

活動尾聲,現場依然熱情不減。有人詢問了「選址、裝修中要避免遇到哪些坑」大咖們分享說要記得把租賃合同和物業合同分開簽,租賃合同應爭取「裝修不復原」,因為拆掉和運輸的成本其實很高。行政不要單打獨鬥,一定要讓使用部門介入參與,避免後期背鍋。

還有人提出「行政做久了,員工的幸福感高了,自己的幸福感卻下降了,職業很迷茫」大咖們建議,一定要在工作中做兩件事:1、需要做的事;2、自己想做的事。哪怕想做的事只佔到10%。需要做的事讓你學習和成長,想做的事讓你獲得成就感。

對於「中小企業的行政,在沒有與大企業行政相同平台的情況下,如何做得專業」吳姣覺得,一可以通過交流學習專業知識,二可以找專業的人做專業的事,除了找供應商,互聯網時代里,有很多中小企業行政適用的技術平台可以輔助工作,比如釘釘、阿里商旅。

行政通過創新與智能培養專業,不是一朝一夕就能完成的。需要長時間的實踐與耐心,需要行政自身有思變、擁抱技術的思想。相信聽完了大咖們的分享,你心裡有怎樣的啟發與感悟?

而能讓行政人得以交流、產生思考,對知行來說就是最大的鼓舞。

我們下期活動再見!

以上


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