海南有些市縣的房價已經虛高了

作者：房產教授

上一篇《100萬在海南買房的日子將成為歷史》一文發表之後引發大量的轉發和評論，也有許多人在微信私下問我，是不是意味著在海南的小戶型應該儘早趕緊隨便搶一套？

其實，隨著海南庫存不斷減少，海口、三亞、陵水、樂東這些熱門區域的小戶型已經非常少了，即使沒有停建小戶型的政策，這些地方的小戶型自然也會水漲船高，畢竟絕大部分的度假和養老需求都是小戶型，尤其是70平米以下的小戶型，而且由於戶型小，總價就低，單價提高一點也不會太敏感。

當熱門區域的小戶型庫存在不斷減少的時候，隨之而來的溢出效應就產生了，於是三亞邊上的萬寧、東方；海口周邊的文昌、澄邁、定安也在這一輪小戶型競賽中脫穎而出。目前，三亞市區的房價在2.8萬左右，海棠灣靠海的房價已經基本超過5萬，而且小戶型不多；而海口的房價，西海岸在1.7-1.9左右的均價，東海岸則處於1.2-1.4之間，觀瀾湖已經逼近2萬，主城區也在1.4-1.8之間居多。然而萬寧海邊的房價已經基本超過2萬，即使是興隆也基本上超過了1.5萬；文昌、澄邁靠近海邊的房子，價格已經接近1.5萬，離海遠的也突破1萬元；定安的房價也已經順利突破8000。

三亞2.8萬，是因為得天獨厚的氣候優勢，集中了全國人民的目光焦點，房價高點也能接受；而海口作為省會城市，擁有全省最多的醫療、教育資源，而且幾乎可以肯定的是，海口的人口一定會隨著城鎮化的影響吸引更多本地人口和外地人口的遷入。所以作為最特別的省會城市，海口1.2-1.9的價格也是可以理解的。

但是萬寧、文昌、澄邁這些地方，氣候條件來說，跟海口差不多，都屬於偏潮濕的市縣，但是不論是城市配套還是發展潛力，都不可能跟海口相提並論，但是這些地方房價卻已經接近甚至趕超海口，這是一個極其不合理的現象，如果是為了度假，不考慮增值潛力大小的情況，買上述區域海邊的房子無可厚非，畢竟只是享受，如果考慮增值潛力的情況，去買文昌澄邁一萬多的房子，怎麼看都不如買海口的東海岸1.2-1.5的房子。

小戶型的這種供需不平衡，還會在未來很長一段時間影響著樓市，一直到停止供應小戶型的政策發生改變。但是我之前一直強調，房子不僅僅是一個商品，它還是一種投資品，受到金融和政策的嚴重影響。而從目前的情況來看，最起碼政策不會是向著房價上漲的方向上走的。

實際上，這一輪的調控已經慢慢開始顯現威力了，根據人民日報的報道，北京周邊房價大跌，有些樓盤二手房甚至下跌三分之二。實際上，北京、上海這些一線城市就是樓市的晴雨表，就是大水龍頭，水龍頭一關閉，最先遭殃的就是它們周邊的地方。隨著時間的推移，許多三四線城市也肯定會出現跟環京一樣的下跌，甚至某些地方原來怎麼漲上來的，接下來還要怎麼跌回去，指望回城農民工來接盤的想法太不現實。

雖然海南通過「兩個暫停」控制庫存的方式來保障房價的穩定。但是這種穩定，是指全局、均價的穩定，是指不會大漲大跌，局部下跌的可能性不僅存在，而且可能性非常大。根據上面的分析，有些市縣即使到現在還在不斷上漲，而且漲幅較大，不僅透支了下一波的漲幅，還超出了海口、三亞的漲幅，出現了畸形的房價。所以這些價格遠超價值的市縣，就非常有可能成為這一輪政策調控威力的領跌區域。

不論是占坑、自住還是投資，我相信沒有任何一個人會希望自己買的房子買了房價就下跌的，不論賣不賣，總是希望自己買到價值窪地，價格能夠上漲。價值窪地的最大特點就是，大部分人對它的誤解導致房價目前較低、漲幅滯後，當這些誤解消除滯後能迅速回歸正常。就是康老師說的五大支柱：醫療、教育、交通、商業、產業等五大配套，當這些配套都還沒有的時候，大部分人是不會去買的，而當這些配套全部起來了，接盤俠也就來了。海南雖然不能跟剛需城市完全一樣去看待，但是大部分是一樣的，除了教育和產業，其它三個，不論你是養老還是度假，也都是硬性需求。

那麼當海南的樓市已經走到盡頭、各地調控政策已經開始顯現威力的時候，海南還有沒有值得去占坑、投資的地方？答案肯定是有的。實際上，在前面的許多文章（關注微信公眾號「房產教授」查閱）中，也都有說過，只是沒有太明顯、太具體而已。

下一篇文章，我們就詳細、具體地分析，當下海南存在的價值窪地在哪裡，歡迎關注我們。

本文為公眾號 房產教授 原創

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