不動產抵押權與租金質權共存時，抵押權的效力是否及於租金？

同一不動產，既存在不動產抵押權，又存在租金質權，抵押權的效力是否及於租金？下文將結合案例進行具體分析。

1、在抵押權實現之前，抵押權的效力原則上僅及於不動產本身，並不及於因該不動產產生的租金收益等孳息。

2、自抵押財產被查封之日起，抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息。

案例一：

來源：某銀行與投資公司、高科技公司等金融借款合同糾紛二審民事判決書

案號：（2016）最高法民終543號

法院觀點：

物權法第一百九十七條第一款規定：「債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。」租金屬於法定孳息的範疇，故判斷另案抵押權的效力是否及於案涉租金，亦當依據物權法的該款規定進行。從本案一、二審查明的事實看，另案中甲公司於2011年7月22日為信託公司的債權設立抵押權，2012年4月18日江蘇高院查封案涉九處房產，2013年8月12日江蘇高院通知百貨公司暫停支付租賃合同項下租金。而本案中應收賬款質權繫於2013年2月6日經登記設立。顯然，本案應收賬款質權設立之時，抵押財產即案涉九處房產已被江蘇高院另案查封，但尚未通知法定孳息即案涉租金的清償義務人百貨公司。在此情況下，另案抵押權的效力是否應當及於法定孳息。

雖然江蘇高院於2013年8月12日才通知百貨公司暫停支付租賃合同項下租金，但應認定信託公司的抵押權效力自2012年4月18日江蘇高院查封之日起已及於案涉租金。因本案應收賬款質權設立在後，某銀行對案涉九處房產租金收益相對於另案抵押權人不應當優先受償。

案例二：

來源：甲銀行、開發公司等執行異議之訴民事判決書

案號：（2015）湘高法民二初字第19號

法院觀點：

本案中，開發公司以其所有的涉案301房屋為下欠姜某的債務設定抵押擔保，並依法辦理了抵押登記，故姜某對該房屋依法享有抵押權。不動產抵押的抵押標的物是不動產本身，在抵押權實現之前，抵押權的效力原則上僅及於不動產本身，並不及於因該不動產產生的租金收益等孳息。因此，開發公司將涉案301房屋抵押給姜某後，在姜某實現抵押權之前，又將基於該房屋所產生的租金收益、物業管理費等應收賬款出質給甲銀行並不違反法律的強制性規定。本院（2014）湘高法民二初字第20號民事判決在甲銀行與開發公司簽訂《最高額權利質押合同》並依法辦理了應收賬款質押登記的情形下，認定甲銀行對開發公司提供質押的租金收入以及物業管理費在最高債權額2.5億元的範圍內享有優先受償權正確。

《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第七十九條規定：「同一財產法定登記的抵押權與質權並存時，抵押權人優先於質權人受償。同一財產抵押權與留置權並存時，留置權人優先於抵押權人受償」。根據該規定，在本案存在姜某的抵押權與甲銀行的應收賬款質押權並存，二者之間發生競合的情形下，成立在後的應收賬款質押權不得對抗成立在先的抵押權，故姜某成立在前的抵押權應優先於甲銀行的應收賬款質押權受償。

案例三：

來源：商貿公司、信託公司與天津隆僑商貿有限公司、深圳市中技實業（集團）有限公司等金融借款合同糾紛執行裁定書

案號：（2015）蘇執異字第00003號

法院觀點：

信託公司與商貿公司簽訂的抵押合同約定：借款期滿後，抵押物被人民法院依法查封或扣押的，自查封或扣押之日起信託公司有權收取商貿公司就抵押物可以收取的法定孳息。本案涉案房屋（抵押物）自2012年4月18日即被法院查封，房屋租金屬於本案抵押物的法定孳息，且本院要求房屋承租人向法院匯付的租金均是2014年1月18日發出協助執行通知書之後承租人尚未支付的租金，故本院對異議人隆僑公司應收租金執行符合法律規定。

1、同一不動產上，存在不動產抵押權和租金質權時，何者優先受償？以下進行分析：

（1）租金質權的設立時間優先於不動產抵押權時，租金質權人有權以租金優先受償；

（2）不動產抵押權的設立時間優先於租金質權時，要根據時間截點進行分析：

A．在抵押權實現之前，不動產抵押的標的物系不動產本身，原則上並不包含因不動產產生的租金。故在不動產抵押後，抵押人仍可以將不動產租金進行質押，此時質押的標的物系租金。在抵押權實現之前，租金質權人有權收取該租金。

B．在抵押財產被查封之時，抵押財產進入實現程序，此時，抵押權的效力及於租金，抵押權人取得租金優先受償權。

2、在當事人辦理租金質押事宜時，應當著重關注不動產本身是否已經被設立抵押權。若已經設立抵押權，即使當事人就租金質押事宜辦理了質押登記，一旦不動產被查封，亦無法取得優先受償權。只有租金質權優先於不動產抵押權設立時，質權人的權利才能得到有力保障。

1、《中華人民共和國物權法》

第一百九十七條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。