投資西雅圖的房產，你需要知道的幾件事兒

許多用戶在西雅圖都市圈投資買房一直有許多問題，比如應該在哪個城市買？能買到怎樣的房子？小樂今天就跟大家上節歷史小課，讓大家對西雅圖都市圈有更深的了解。同時，小樂也分享一些不同的尋找投資房技巧，希望對您的尋房之路有所幫助。

1. 西雅圖歷史文化變遷

西雅圖 (Seattle) 是美國華盛頓州的一座港口城市，位於華盛頓州金縣，普吉特海灣和華盛頓湖之間，距離美加邊境約174千米，是該州最大的城市，也是美國太平洋西北區最大的城市。

早在歐洲人在此建立定居點至少4000年前，西雅圖即有美洲原住民在此居住。1851年11月13日，阿瑟·阿姆斯特朗·丹尼 (Arthur A. Denny) 及其探險隊抵達現今西雅圖地區的阿爾凱角 (Alki Point) 並建立了第一個定居點，這個定居點於1853年被遷移到現在的位置並被命名為「西雅圖」（得名於一個印第安酋長的名字）。

印第安人部落的領袖——西雅圖酋長

伐木業是西雅圖第一個主要產業，但在19世紀後期的淘金熱中，該市成為位於通往阿拉斯加途中的一個商業和造船業中心。到1910年，西雅圖已成為美國25大城市之一。但在大蕭條時期，其經濟發展受到嚴重影響，於第二次世界大戰期間及以後逐漸恢復，這部分得益於波音公司將其製造中心定於此地。

西雅圖的地標建築——太空針塔

到上世紀80年代，西雅圖發展為一個科技中心，軟體，生物技術和互聯網公司的發展使該市經濟得以復興，人口也在10年間增加了超過50000人。最近西雅圖又成為一個綠色工業和可持續發展模式的中心，並在2013年7月被認為是美國發展速度最快的主要城市。除了波音公司，美國有8家財富500大公司的總部在西雅圖地區，包括大名鼎鼎的軟體巨頭微軟，電子商務霸主亞馬遜，以及星巴克，好市多（Costco）等著名大型公司。

西雅圖的官方別名為「翡翠之城」，其他別名還有「雨城」、「常綠之城」、「阿拉斯加門戶」、「女王之城」和「噴氣機之城」。西雅圖也是搖滾音樂家吉米·亨德里克斯的出生地，也被認為是是另類搖滾風格垃圾音樂的誕生之地。其咖啡消費量極大，是「星巴克」誕生之地，第一家門店就在此地。

普吉特海灣區域

西雅圖都市圈包括金縣 (King County)、斯諾霍米什縣 (Snohomish County) 和皮爾斯縣 (Pierce County)，統稱為普吉特海灣區域。西雅圖都市圈包括西雅圖市 (Seattle)、貝爾維爾市 (Bellevue)、塔科馬市 (Tacoma) 和艾佛雷特市 (Everett) 這四個主要城市與四十多個小型城市。地域可以大體分為東西兩邊，由兩座浮橋連接著，北邊是浮橋520，南邊是浮橋90。

西雅圖幾大城市都是華人喜歡置業的地區

通常情況下，大部分華人喜歡投資置業的區域在西邊是西雅圖 (Seattle)、安妮女王 (Queen Anne)、海岸線市 (Shoreline)、綠湖 (Green Lake)、肯默 (Kenmore) 和林伍德 (Lynnwood)；在東邊是貝爾維爾 (Bellevue)、雷德蒙德 (Redmond)、柯克蘭 (Kirkland)、默瑟島 (Mercer Island)、薩馬米什 (Sammamish)、博塞爾 (Bothell)、伍丁維爾(Woodinville)、伊薩闊 (Issaquah) 和倫頓 (Renton)。

既然聊到西雅圖的地產，不得不提及最近兩年飛漲的房價，2017年是有史以來金縣 (King County) 的房價中位數第一次單年增長了10萬美金，是全美最火熱的住宅房產市場。根據西北區房地產協會的數據統計，7月份西雅圖地區的房產中位價已經達到了658,000美金。而且西雅圖市區的 Union Lake 南邊也是全美炙手可熱的商業地產投資開發區域。

為什麼房價一直在攀升，當地健康的經濟發展是因素之一，創造了購房剛需。這些年由於大公司的入駐或擴大規模，源源不斷的新居民搬來西雅圖。在2016年，僅亞馬遜一家公司就增加了2萬個工作機會，2017年它也沒有停止招聘的腳步。 同時，低市場庫存的現狀造成了供不應求的局面。

西雅圖都市圈各區域的房價漲幅

根據每個區域的中位數，投資人可以看房價識土豪。

貝爾維爾 (Bellevue) 分為東西兩部分。西貝爾維爾位於高速405西側，中位價230萬美金，漲幅約為40%。擁有大西雅圖地區的頂級學區資源。其中麥地那 (Medina)、克萊德山 (Clyde Hill)、亨茨波點 (Hunts Point) 和亞羅點 (Yarrow Point) 這些區域都是三面環水風景宜人，成為西雅圖地區炙手可熱的新興富人區。住在麥迪娜，你還可以與比爾蓋茨做鄰居。而東貝爾維爾位於高速405東側，僅隔一條高速房價就有巨大懸殊，相比西貝爾維爾的百萬房價，這個區域的房屋中位價僅為86萬美金。

默瑟島 (Mercer Island) 是四面環湖的一顆常青翡翠，湖景房，帶駁船帶停機坪豪宅也盤踞在此，微軟創始人之一保羅艾倫住在這個島上，中位價為140萬美金，過去一年的漲幅為10%左右。

柯克蘭 (Kirkland) 是傳統白人區域，Google 的研發中心和美國第一大連鎖會員制倉儲式超市 Costco 的總部也設立在此市。柯克蘭市的一大特點就是面朝華盛頓湖而建，湖邊公園、特色餐廳、藝術展廊星羅棋布，讓您有置身歐洲小鎮之感。同時這裡有不少高質量的私立學校供有孩子的家庭選擇，中位價為98萬美金，過去一年的增長比例為9.2%。

西雅圖市中心部位，五百強中亞馬遜、 Nordstrom 和星巴克等大家熟知的企業、品牌均誕生髮展於此。 城區整體規劃密度高，很多道路會有一定的坡度，雖說停車是個頭痛的事情，但是很多地方步行都可以到達。西雅圖還擁有眾多咖啡館、酒吧、餐廳是文藝小青年熱衷的地方。目前房屋中位價是94萬美金上下，同比去年增長幅度為24%。

安妮皇后區 (Queen Anne) 是位於西雅圖市區的西北角，包括東西南北四個小區。由於80年代末到90年代初，這裡房屋建築設計多為安妮皇后風格，尖頂，煙囪，裝飾性窗戶和牆面，才給她帶來了這個名字。安妮皇后山是西雅圖市最高的一座山，而站在頂部的克里公園 (Kerry Park) 就可以把西雅圖市區和雷尼爾雪山 (Mountain Rainier) 美景盡收眼底。 這個區域的房屋中位價為91萬美金，過去一年的漲幅約為16%。

博塞爾 (Bothell) 最近5年 Bothell 走上發展快車道，吸引了眾多生物科技、軟體公司興業於此。華盛頓大學 Bothell 分校、Cascadia 學院也相繼在這裡落戶。Bothell 也因其突出的教學質量、安全幽靜的居住環境、優美的風景吸引了越來越多中產家庭到此安家。

2. 選擇誰成為我的鄰居

購置房地產，身邊的鄰居住了什麼人是非常重要的。我們可以選擇我們要居住的地方，但是我們不能隨意地決定我們的鄰居。最近兩年貝爾維爾地區的華人居民的數量直線上升，概括為兩大原因：一是受益於大公司的招聘，新搬來很多白領科技人員；二是東區的好學區吸引到慕名而來的當地華人或新移民群體。因為居民的快速增長，很多區域的小初高學校都在快速增建校區，比如默瑟島和薩馬米什。

白人 = 綠色；黑人 = 藍色；拉丁美裔 = 黃色；亞裔 = 紅色

上圖是西雅圖的人口分布情況。據美國統計局的2016年數據報告，在整個西雅圖-塔科馬-貝爾維爾都市圈的居民佔有華盛頓州一半以上的人口數量，約379萬。其中，第一大群體為白人64%，第二大群體為亞洲群體17%。

西雅圖已婚伴侶的家庭收入

接下來，來看看當地居民的收入水平。據《西雅圖時報》報道，根據人口普查局的最新統計數據，2015年，西雅圖已婚伴侶的家庭收入中位數達到了13.3萬元，比全國已婚伴侶8.2萬元的中位數高出了61%。在全國50座最大的城市中，西雅圖高居第二，僅次於首都華盛頓（15.7萬元）。

已婚伴侶的收入遠超單身人士

當然，您能夠想像得到已婚伴侶賺得比未婚人士多，因為在大多數情況下，雙方都有工作。但是，已婚伴侶賺到的比未婚人士兩倍收入還要多得多！2015年，西雅圖未婚男性的收入中位數為5萬元，未婚女性的收入中位數則為4.1萬元，兩者加起來還沒有超過10萬美元。

西雅圖人口收入分布圖

根據上圖我們可以看出，西雅圖都市圈收入較高的地區就位於學區優質的城市，小樂在這裡就簡單地給大家介紹其中三個不錯的學區城市——西雅圖市、貝爾維尤市和伊瑟闊市。接下來，就給大家對比一下這三個地區最好的學區房價格。

有人說最好的學區都在東區 (East Side) ，是這樣子嗎？其實不能這麼說，正確的說法是東區有西雅圖最好的學區，但是東部的學區房實在是太貴了！這兩年特別明顯！所以性價比的話還是需要分析一下：

註：以下學校分數由學校評級網站 GreatSchool 提供。具體情況請諮詢當地經紀人或者留學專家。

A. 西雅圖市學區

我們可以看到，西雅圖地區總體學區是很不錯的，有很多9-10分的學校，但在 Downtown 南部和北部的分化很嚴重，南部有很多3分，5分的學區，而北部基本上都是8分以上的學區。

我們一般比較看重高中學區，10分的學區有 Ballard High School 和 Roosevelt High School。當然，8分的學校也很好，有 Cleveland High School 和 Franklin High School。除此之外，The Center School 也是這個學區一所非常好的高中，雖然在該網站上沒有顯示總分，但是用戶評價達到了4顆星（滿分為5顆星），大學預備度評分 (College Readiness) 為9分（滿分為10分）。

讓我們看看這幾個學校周邊的房價：

• Ballard High School 的附近房源的中位價為77.9萬美金。
• Roosevelt High School 的附近房源的中位價為79.4萬美金。
• Cleveland High School 的附近房源的中位價為53.1萬美金。
• Franklin High School 的附近房源的中位價為65.8萬美金。
• The Center School 的附近房源的中位價為66萬美金。

B. 貝爾維尤市學區

Bellevue 可以說有整個大西雅圖最好的學區，我們可以看到整體都是8分以上的學校。

篩選為高中學區，我們可以看到9分以上的學區有 International School、Bellevue High School 和Bellevue Big Picture School，但是這裡我發現了一個很奇怪的現象，以前一直在西雅圖前幾名的學校 Newport Senior High School，在 GreatSchool 網站上沒有打分，不過這個確實是個非常好的學校，大學預備度評分 (College Readiness) 為10分滿分。

當然，學校的評分是動態的，因為 Bellevue 學區最近因為學生人數的增多在進行重新劃分，所以評分也不是絕對的，只能作為一個參考標準。很多時候還要深入了解一下，很多西雅圖當地的經紀人對學校都非常了解，可以為大家解疑答惑。

Anyway! 我們繼續看這幾個學區的房價：

• International School 的附近房源的中位價為90.5萬美金。
• Bellevue High School 的附近房源的中位價為121.3萬美金。
• Bellevue Big Picture School 的附近房源的中位價為68.2萬美金。
• Newport Senior High School 的附近房源的中位價為97.3萬美金。

C. 伊瑟闊市學區

Issaquah 是我們最近推薦買學區房比較多的地方，貼著 Bellevue 的東南邊，整體的學區非常好，我們可以看到大部分學區都是9分或者10分的。

再來看下這裡的房價：

• 整個 Issaquah 的房產中位價為73.8萬美金，相對 Bellevue 要便宜不少，以中位價來購買除了高中只有8分學區，小學和初中正常都能買到10分的獨棟別墅了。

D. 對比三個地區的學區房

從學區上看：Bellevue=Issaquah>Seattle

對於小學和初中學區來說在 Bellevue 和 Issaquah 的學區水平是差不多的，而且地理位置相近；Seattle 在北部的社區也有很多10分的學區，但是比較分散。

從價格上看：Bellevue>>Issaquah=Seattle

Bellevue 對於同等學區水平 Seattle 和 Issaquah 價格要高上不少呢。

房源量來看：Seattle>Issaquah>Bellevue

Seattle 地區的房源始終還是比較充足，整個北部都有不錯的學區，選擇比較多；Bellevue 地區的房源供應缺少的很嚴重，需要等待時機，而且比較難搶到；Issaquah 因為並不是很熱門的區域所以房源比較充足，大概是 Bellevue 的三倍左右，作為中小學區是不錯的選擇。

3. 尋找投資房

看到這裡，你是否已經開始摩拳擦掌，準備好「找」你理想的投資房了呢？以下小樂再為您分享幾個找房小貼士，不但能讓你快速篩選適合投資房，還能讓你與你的房產經紀人作專業的討論。

A. 運輸通勤度

所謂的運輸通勤度，就是房子的位置是否位於或是臨近便利的交通線上。這點對於投資的房產很重要。為什麼呢？因為如果房子處於方便的交通線上，租客的概括範圍就大了。

西雅圖最主要的交通工具是汽車。其市中心和一些市區還反應著過去鐵路和公路的發展。西雅圖有很大和非常便捷的公共汽車、無軌電車和渡船網。

1996年底由選民投票通過成立的大西雅圖地區海灣交通局 (Sound Transit) 正構築著一個大西雅圖地區的輕鐵網路，即西雅圖輕軌。2009年，第一條輕鐵線，西雅圖海灣輕鐵中央線從西雅圖市中心到西雅圖-塔科馬國際機場開始營運。

2008年選民更投票通過讓海灣交通局在2023年延長這輕鐵線南至 Federal Way、東至 Redmond、北至 Lynnwood。由選民投票通過建立的海灣運輸局目前有多條的快速公車線和連接 Everett－Seattle－Tacoma 間的通勤火車。

2009年6月起，整個大西雅圖地區的交通單位將統合使用預付聯營卡 (One Regional Card for All)。使用 ORCA 卡就可以隨意的使用大西雅圖地區的任何大眾運輸，這包括渡船。

國際機場

西雅圖的主要商業機場是位於西塔科的西雅圖-塔科馬國際機場，提供到達北美、歐洲和遠東的航班。西塔科機場是阿拉斯加航空的樞紐港，是地平線航空（阿拉斯加航空公司的子公司）的補給站。 此外，西雅圖還擁有一個普通民用機——波音機場。事實上，波音機場是由金郡所管轄。

高速公路

貫穿西雅圖南北的主要高速公路為5號州際公路，而來往鄰市貝爾維尤的主要公路則為SR-520和90號州際公路，其中西雅圖為90號州際公路的西岸起點，向東走可直達波士頓。西雅圖市中心還有一條延著市中心海邊的快速道。

B. 生活便利度

便利性是目前置業的重要因素之一。以往，很多人喜愛住在郊區，人煙稀少，可以享受寧靜與大自然。現在的人們，更喜愛能在下班後，順便採買晚餐的食材；或是在住家附近的餐館來個餐點享受，飯後再散步去附近的甜品店，在月光下漫步回家。所以，便利性成為置業考量的重點之一。那你一定在想，我怎麼知道我喜歡的房子的便利度如何呢？

你可以用非常傳統的方式 - 谷歌的地圖，慢慢研究周邊的環境，然後再計算出行走與開車的距離。但你不覺得這樣太費時了嗎？等到你分析完了，這房子也被別人買走了。其實，在美國，便利值的語面直譯就是「走路的分數」 (Walk Score)，分數越高，表示你能在越短時間及距離來到餐廳，店家，或是酒吧。

在這裡，小樂就分享一個網站，可以讓你用指尖的速度，輕鬆的得知房子的位置便利是否：https://www.walkscore.com/

滿分是100分，所以分數越高越便利。從分數上看，無論是步行、公共交通還是騎行，西雅圖市都是一個生活非常便利的城市。

而在其他幾個西雅圖都市圈投資置業的熱門城市，貝爾維尤市 (Bellevue)、雷德蒙德市 (Redmond)、柯克蘭市 (Kirkland) 和伊瑟闊市 (Issaquah) 的分數都較低，屬於依賴汽車出行的城市 (Car-Dependent City)。

C. 社區犯罪率

犯罪率！ 相信大家應該跟小編一樣，這是一個非常重要的資訊。直接關乎人身財產安全。大家在外居樂的官網上，將你有興趣的房子輸入住址後，就可以得到詳細的社區安全指數。

總體來說，西雅圖都市圈的治安是非常好的。在美國安全評級網站 Safewise 的評選中，西雅圖都市圈入選了2017年度全美最安全的50大都市圈。而在另一家媒體 Business Insider 的評選中，西雅圖都市圈的貝爾維尤市排名全美最安全城市第18名。

如果您想獲得更加詳細的犯罪率信息，可以登錄這個網站：https://www.crimereports.com/

輸入住址後，頁面會出現房產的位置，許多相關的資料，建築證照，附近所屬公園，學區學校，公共安全及犯罪率等。在美國，警察調派所是以分區來進行的，所以，如果你知道分區的警察熱線，可以加速他們處理案件的速度。