認識香港(5)：香港人是怎麼買得起房子的？│脫苦海

認識香港(5)：香港人是怎麼買得起房子的？│脫苦海(2017/10/18)

董建華先生！多謝你

（實在要講多句：公道自在人心，誰人為香港人拓展前路，誰人在任內禁止賣地和發展，香港人雖然不講出口，但是在心中的。梁先生也是遲早會有人還他一個公道的。）

就是因為1997-2003年香港樓價下跌了一大半，中原指數由1997年10月的100.85下跌到2003年31.34，跌幅達68.9%，令到很多本來沒可能買到樓的人成功上車。

香港大發展商李四叔傳記附錄內有香港樓價的長線紀錄（1965-1996），筆者用差餉物業估價署的資料接續到2016年：

　　　　　　　　數據源：《李兆基博士傳》、差餉物業估價署

2017年6月的數字如下：

港島區：16,087元（比1965年高314倍）

九龍區：11,793元（比1965年高225倍）

新界區：9,843元（比1977年高34倍）

換言之，返回52年前（1965年）買不買樓的分別是幾百倍，就算返回40年前（1977年）去買新界樓，差別都達到幾十倍。

香港樓價的升幅，筆者曾做過一個圖表：

若果用半對數表，則是這樣：

在過去幾十年，香港樓價的升幅是以百倍計，見證香港由戰後的小海港，變成環球金融中心。其實深圳由1980年從小農村，變成北上廣深之一，相信地價的升幅也是不少。

結果，可以看到，那些上一代就已經買了樓的人，是有機會幫助兒女置業的，即俗稱的「成功靠父干」，例如家父在畢業後找到工作後，毅然放棄公屋單位，自己買了一層樓住。而當年在香港做按揭，最多只能做十年，十年之後就無需要交租了。

這種歷程，將來也必定會在中國各大小城市出現。

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另外，不得不提的是，以前在香港做按揭是很容易的，而且可以借的成數可以很高，八十年代很多人都用一成首期買樓，即是100萬的物業，只需要10萬元首期，其餘的90萬則分20年供。

即使後來收緊了按揭，但符合資格的人也可以申請按揭保險，最寬鬆的時候可以做九五按，即是用5萬元首期就可以買到100萬的物業。即使到現在，首次置業者仍然可以最多供九成按揭：按揭保險計劃

香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）於1999年3月推出按揭保險計劃，以協助市民在香港安居置業。

根據由香港金融管理局發布的指引，銀行在敍造自住物業按揭貸款的時候，須遵守按揭成數上限的規定。而按揭保險計劃則為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。按揭保險計划下，只要申請個案符合相關條件（例如樓價上限及貸款額上限等），銀行可以提供最高達八成按揭貸款。換言之，置業人士的首期負擔可以低至物業價格的百分之二十，大大減輕置業人士的首期負擔。

在按揭保險計划下，銀行為按揭貸款提供者。如果置業人士拖欠貸款，按揭保險一般會為銀行六成按揭以上的貸款部分提供保障。因此，按揭保險計劃除了可以促進市民安居置業之外，亦有助維持本港銀行體系的穩定性。

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談一談香港的高地價政策，根據中原地產創辦人之一的施永青的說法，港英政府從來沒有承認過高地價政策：

http://shihwingching.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=2237903

香港政府從來不承認有高地價政策，翻查香港的歷史，的確沒有一屆政府有書面文字說要推行高地價政策。然而，香港的確有一個高地價的環境，究竟這樣的環境是怎樣演變而形成的呢？

鴉片戰爭之後，香港成了英國的殖民地。英國之所以看中香港，是因為香港有一個水深兼可以避風的維多利亞港。當年，英國正在發展成為「世界工廠」，除了需要四處搜掠原材料與霸佔市場外，還需要建立一條全球的貿易路線。英國的商人極需要在全球各地建立不向他們徵稅的自由貿易港，所以才會看中這個沒有甚麽其它資源的天然港口。

由於英國要把香港定位成一個自由貿易港，以至香港政府沒法從貿易中徵稅，那香港政府的財政收入何來呢？當然不可能從祖家帶過來。香港沒有太多的自然資源，港英政府唯一可以掌控的是土地資源，於是祇能以此去換錢，逐漸養成了依賴土地收入的財政系統。

由於香港的土地都在政府手裡，在土地供應上，政府完全沒有競爭對手。對一個有壟斷能力的供應者來說，他一定很快就會體會到，維護自己的利益的最佳辦法，就是不要把土地一下子都推出市場，慢慢賣，才可以賣得高價。限量賣地於是成了歷屆政府都會依賴的土地政策。

在這種環境下，政府不用征高稅，已可以大量搞基建，提供免費教育，廉租公屋，公共醫療，而中產亦可因投資物業而分到經濟增長的好處，獲益者眾多，高地價的環境於是得以不斷自我鞏固。

說穿了，就是國內很多城市所奉行的土地財政政策，2016/17年度香港政府2016/17年度最終盈餘1108億港元，但賣地及補地價收入達1,280億港元，差餉有213億港元，以物業交易為主的印花稅有619億元，另外利得稅當中不少是地產相關的，而地租收入並沒有在此表分列出來：

http://www.legco.gov.hk/research-publications/chinese/1617issf02-major-sources-of-government-revenue-20170606-c.pdf

其實簡單的意思是擁有和使用土地房屋的人，就需要在財政上支持政府的支出，你或許認為這是一句廢話：那不是包括所有人嗎？錯了，居住在出租公屋和宿舍（主要是公務員）是不用支付的，擁有物業的人雖然要支付，但多年來他們最受惠於土地增值，最受害的是沒有能力買樓卻又要在私人市場交租的人。

在這個背景之下，當然是去做社會遊戲規則的受惠者，而不是受害者，結果就出現了兩條路線：其一，大學生一到18歲就申請公屋；其二，一有工作能力就儲錢買樓。而現時社會上聲音最大的一群，都是不去走這兩條路的。

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