公共綠地被改建成車位怎麼辦？

基本事實

某小區的業主們最近遇到一件煩心事，小區的物業擬將一塊公共綠地改建成車位，已經得到了開發商的認可。該公共綠地原本是小區業主休閑的好去處，一旦改成了車位，不僅原本的休閑場所沒有了，還可能影響業主出行。同時，根據物業和開發商的消息，該車位雖然將向業主開放使用，但是要收取比較高的費用。

相關法律

一、《物權法》

第七十三條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

第七十四條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

二、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第六條 建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

法律分析

1、公共綠地改建的車位應當歸全體業主共有，所得收益也歸業主共有。

根據前述法條以及國務院《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理固定》等文件，公共綠地應當歸全體業主共有，因此建成的車位也屬全體業主共有。業主委員會可以委託物業收取一定費用，該費用的標準參照物價局規定，適當調整。物業收取停車費後，扣除必須的車位管理物業費後，應當將其餘款項納入業主共有賬戶。業主共有賬戶一般每半年需公示一次。

2、公共綠地改建車位應當有一系列流程。

首先，由業委會召開業主大會會議，投票作出決定，由占面積總數三分之二以上並且人數三分之二以上的業主同意，才能做出將公共綠地改建成車位的決定。

其次，應當通過相應的行政管理部門的審批。

最後，才是委託改建車位，並且收取費用。

整個流程中，根據《上海市綠化行政許可審核若干規定》、《上海市綠化條例》、上海市規劃和國土資源管理局的相關規定等文件，應當還涉及到公告過程、居委會、街道同意等各項要點，甚至上海綠化局電話答覆要求業主全體簽字同意，實踐操作各有差異。

時兵觀點

一般而言，將公共綠地改建成車位，有利有弊。好處是小區車位多了，方便停車，弊端是綠化減少，休閑去處少了。根據業主的具體需求，總是有不同的意見，想要達成一致甚至三分之二業主同意都有難度。更何況，有可能物業、開發商根本就沒有徵求業主的同意，這才是主要矛盾。針對物業、開發商一言堂的情況，時兵建議採取如下措施。

方案一：事前預防

1、發律師函

委託律師寄送正式的律師函，寫明物業、開發商應當走規定的流程，否則面臨不利後果。這是比較方便、經濟的做法。

2、舉報投訴

向相關部門舉報、投訴，就上海市而言，行政管理事務相對規範，政府部門一般都會給出讓業主滿意的答覆。如果舉報投訴無效，也可以選擇走行政訴訟。當然，需要投入的時間、精力會比較大。

方案二：事後補救

1、民事訴訟

可以起訴要求恢復原狀，也可以起訴要求收益歸業主共有。理論上停車費本身就應當歸業主共有，但是實踐中有可能出現共有賬戶都不公開，物業直接將全部費用侵吞的情況。在此種情況下，物業已經出現了重大問題，已經不只是停車位的問題了，更換物業也不是一句空話。

2、行政訴訟

在綠地改車位的行動之前、改建過程中、改建完成之後，業主都可以舉報投訴，如果政府部門不能給出滿意的答覆，甚至是行政不作為，那麼建議業主打行政訴訟，以達到責令停工、恢復原狀的最終目的。

實踐操作難度

與房子、物業有關的群體性糾紛最難的其實是搞定自己的隊友。業主裡面總是有積極維權的，有拖後腿的，有坐享其成的，甚至有敵方間諜的。沒有委託專業的律師團隊處理，此類糾紛最終走上法庭的都很少。如果是與房有關的，業主的維權意識會稍微好一些，只是綠地改車位這種小事，沒有較真的業主出頭，沒有有能力的業主組織，再遇上沒有正常運行的業委會，基本是白扯。即使是打官司，投入了很多的時間精力，也可能只是維持了原狀，投入與收益不成正比。即使委託律師，有能力、有經驗、能把握全局的律師也比較少，建議業主謹慎對待。