美國買房，你應該買在誰的名下？

買房必然要涉及到產權，那麼房子應該買在誰的名下？要從三個方面來考慮:資產能夠得到保護，稅收能夠減少，傳承流暢，當然每個人的情況各不相同，需求也各不一樣，但是總有一種名字會適合自己。

一般來說我們從三方面考慮：

其一，資產保護。對於一些高風險的職業以及考慮子女婚姻風險的人士來說，資產保護尤為重要。比如你是醫生由於某些原因，有人對你提出了訴訟，或者婚姻發生變化了等等。

其二，稅務減扣。產權名字的不同，產生的稅務問題也不同。在房產投資方面，主要需要考慮所得稅 (Income Tax)，資本增值稅 (Capital Gain Tax) 和房產稅 (Property Tax)。在符合稅法規定的前提下，合理降低稅務，是每個投資者必須追尋的。

其三，傳承流暢。房產投資以集聚房產的投資組合 (Property Portfolio) 為工具，利用時間來致富,所以將來房產的傳承，能夠在傳承過程中不引起額外的稅務問題和其他成本，是一個需要考慮的問題。

在美國一般有4種形式：個人，聯名，公司，信託（尤其是家庭信託）。個人就是一個人 (Individual)，聯名就是幾個個人一起買，也稱 Partnership；公司和信託則需要一定的費用，註冊成立。

個人名下房產

可以說大部分買房的人都是把房子買在個人的名下或者聯名的名下。因為它簡單，成本低，而且太順理成章，一切是那麼自然。

所有權：由於所有權是自己個人，則如果個人遇到任何訴訟，比如房客在你房子里受傷了訴訟你等，或者你的職業導致你被訴訟，比如醫生等，則在你名下的所有的其他房產都會暴露在這個訴訟之下，負有連帶責任。

控制權：買在個人名下，則控制權當然歸你個人，所以你自己決定這個房子的買賣，租賃等事宜。

收益權：買在個人名下，則收益權歸個人。房子出租，則租金減掉利息等成本之後的凈收入會歸入你個人的收入中報稅。如果租賃凈收入是負的話，則可以減扣你的個人收入，減少你的稅負。如果你把你的投資房賣掉了，則增值的部分需要交納資本增值稅。

傳承：當你把所有權傳承給子女的時候，會涉及遺產稅，遺產稅免稅額是500萬美元。

聯名房產

在美國，房產聯名有兩種形式，一種是 Joint Tenancy，另外一種是 Tenancy in Common。兩者最大的區別在於 Joint Tenancy 中的一方去世之後，產權會自動轉移給另外一方；而 Tenancy in Common 則不是，一方去世了，則產權是轉移給去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人關係會用 Joint Tenancy，而非夫妻關係的合伙人則用 Tenancy in Common。

所有權：聯名名下的資產是分別在不同的兩個（或幾個）人名字名下，所以資產分別也歸這些個人所有。個人如果遇到法律問題，則都可以追溯到這個房產，沒有資產保護。所有權的多少在產權上註明比例，所有權的行使分配就按照這個比例。

控制權：如果是 Joint Tenancy，一家人控制，商量著辦，比較容易處理。Tenancy in Common 則一般按照以出資比例確定的產權股份比例來確定控制權，股份多的人說了算。

收益權：這個產權形式是按比例的，所以收益權也是按所有權的比例來分配的。

傳承：所有權的傳承和個人一樣。

家庭信託

信託有很多種，家庭信託是美國家庭常用的一種形式。信託主要有三個重要的部分組成：一是信託管理人 (Trustee) 或者是控制人。二是信託 (Trust) 本身。第三是收益人 (Beneficiary)。

所有權：買在信託下面的資產的所有權歸信託本身，也就是說裡面的資產不歸個人，它不是一個商業實體，也不是法律意義上的經營實體，不會接受任何法律訴訟，因此在它裡面的資產會得到很好的保護。如果你個人受到訴訟，則不可能追到裡面。如果你給你孩子們住的房子在信託裡面，他的婚姻出現問題了，這個資產將不會被分走。可以說在資產保護方面，信託是最好的。

控制權：信託的控制人是 Trustee, 也就是信託管理人也稱控制人。信託管理控制人可以是個人，也可以是公司。

收益權：在信託裡面的資產的收益歸信託本身，儘管信託需要報稅，但信託不是稅務實體，沒有稅率。信託里的收益只是暫時在裡面，年終將會被分配給信託的受益人，但當受益人從信託裡面獲得收入之後，加上受益人的其他收入，需要一起按照個人所得稅的方法計稅。對於信託裡面有很多房產和生意資產的人來說，信託是一個避稅的好工具。

傳承：信託的整個運作和分配是由信託管理控制人來控制的，所以只要把控制人更換就可以達到傳承的目的。由於房產實際上是寫在信託控制人 (Trustee) 名字上的，因此，如果 Trustee 是個人，則傳承會引起費用和麻煩。但是，如果 Trustee 是公司的話，那情況就會非常簡單。你可以通過更換公司董事的辦法，來更換公司控制人，從而達到控制信託，傳承信託的目的。

信託是典型的三權分立的商業形式。對於資產保護和高收益的合理避稅有較大的好處。

公司房產

有很多人把房子買在公司名下，就連美國前總統奧巴馬也不例外。奧巴馬從總統職位上退下來以後，買下了之前租的別墅，房產證上沒寫老婆名字，沒寫老媽名字，用的是一個自己控股的公司來做房主。這是他可以採取的諸多節稅手段之一。

所有權：買在公司名下的房產歸公司所有，但是公司不同於個人和聯名，它是法律意義上的實體。

控制權：公司名下的資產由公司來控制，所以如果你把房子買在你自己的公司名下，那麼房子的任何事情還是由你來處理和控制。

收益權：買在公司名下的房子所有的收益也歸公司所有。由於公司是法律和稅收實體，有自己的稅率，房子的凈租金收益，房子的資本增值收益，都是按照公司所得稅的稅率來計稅。

傳承：公司的傳承非常簡單，只要填一張表，更改股東和董事就很容易解決了。

通過以上分析可以看出，每種名字各有利弊。當你需要付扣稅的時候，個人和聯名比較適合；當你注重資產保護的時候，信託最好，公司次之；當你有大量收益並有子女可以分享的時候，信託很適合。