房價跌了，房租降了嗎？

文/小白讀財經（ID：veekn365）

國家統計局公布的最新數據顯示，6月份一線城市房價環比下降，根據初步測算，新建商品房環比下降0.1%，二手房下降0.2%。

限價背景下，新房價格有些失真，但如果二手房價格也降了，那麼說明房價真的跌了。不過對約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口21%的大學畢業生和外來務工人員來說，房價跌了，房租真的降了嗎？

房租的數據不好找，市場上也沒有專門統計房租走勢的機構，小白只能從凌亂的資料中整理出近期房租概況。

據云房數據研究中心統計，2017年6月北京市二手住宅租金指數為160.2，同比上漲0.64%。

下面是北京市二手住宅租金走勢圖

根據上海易居研究院發布《50城房租收入比研究》報告，今年6月份全國房租最高的前5個城市分別是北京2748元、上海2319元、深圳2211元、杭州1622元、廣州1605元，北上深三大一線城市人均房租超過兩千。

在統計的50個城市當中，房租收入比最高的前5個城市分別是北京58%、深圳54%、三亞48%、上海48%、海口41%，這是什麼概念？以北京58%的房租收入比為例，意味著收入的100塊錢中有58元用來交房租，房租收入比數值如果太大，人們就沒有更多的余錢去做其他消費，生活品質往往會下降。

按照這份報告的劃分，房租收入比在25%及以下的城市定義為「租金相對合理城市」，大於25%的城市定義為「租金相對過高城市」，大於45%定義為「租金嚴重過高城市」。

也就是說按照這份報告的說法，北京、深圳、三亞、上海屬於租金嚴重過高城市。

其實，如果你是租房一族，不看數據也會知道租金的昂貴。小白認識的一位「童鞋」去年7月來到深圳，在市中心找了一份工作，正要興高采烈上班之際，苦腦卻來了，原本打算在單位附近找個房子，找呀、找呀卻無房可租，無奈之際，中介電話一聲響起，「你是XX童鞋嗎？我這邊是YY安居公司」，中介告訴這位童鞋，那邊只提供合租的，一般是四居室，共用廚房和衛生室，價格每人2K起步，雖然童鞋不喜歡合租，但在這時候哪管得上這些，在中介處找了個2500元的小房間簽了，租期一年，中途退房押金就沒了。

2016年10月份，房地產迎來政策調控，房價很快應聲下跌，到今年7月份房子租期到的時候，童鞋原本以為房租會下降，可憐的是中介告訴他，你的房租要漲了，原因房源緊張，供不應求，後面……

房價都降了，房租卻沒降這是一件很頭疼的事，為什麼會出現這種情況呢？

正常情況下，房租和房價會相互抑制，兩者不可能偏離過大，但在國內則不同，我們一般用租售比來衡量房價和房租之間的關係。

2016年一份《中國城市房屋租售比前20大城市排名》報告顯示，中國租售比排名最高的分別是深圳（1：732）、廈門（1:728）、北京（1：728）、南京（1：608），這是啥意思？

這個數據告訴咱們，如果你是一位深圳的房東，把你的房子出租出去，大約需要732個月才能收回買房成本（房價）。

按照國際標準，租售比通常為1:100到1:200比較合理，目前國內租售比已經遠超這個標準。這就說明：1、國內的房價確實過高；2、房東出租房子收益其實也不算高；3、房租相比收入來說仍然相當之高（房價收入比）。

如果房價和房租偏離過大，那麼他們之間相互影響、相互制約就顯得相當弱，最後體現出各自的屬性：

1、房價，房價除了有居住屬性外還有金融屬性，也說是說房價不僅要受供求關係影響，還要受貨幣因素影響，比如貨幣超發了、實體經濟賺錢效應低了，房價往往會上漲。

2、房租，房租是剛需，體現出來的是居住屬性，受供求因素影響比較大。

對於租賃市場來說，每年租房的旺季一般是在3月份以及6、7、8月份。3月份大量返鄉過節（春節）人員回到城市，需要提供大量的居住條件。

6月份是畢業季，大量的學生從學校走出社會，熱點城市尤其大學畢業生最心儀的一線城市迎來最火爆的購房旺季，所以這時候房租往往體現為上漲。

當然季度性因素可以解釋一年四季的房租波動，但相比收入來說我們的房租仍然相當之高，根本原因是租賃市場不健全。

房地產市場一般分為三塊，一是商品房市場、二是保障房市場、三是租賃市場。然而按照鏈家研究院發布的數據，目前房屋租賃占交易市場比重僅有6%左右，與美國、日本等成熟國家相差甚遠。

我國住房市場的不成熟還體現在租房法律的不完善、租賃用房供應短缺、租房信息不透明、房東亂漲價、租房和買房權益相差甚大等。

為了發展租賃市場，今年管理層想了很多辦法，比如最近炒得沸沸揚揚的「租購同權」，對於「租購同權」小白此前並沒有做過多的評論，小白的看法是：

1、「租購同權」的提出從制度上確實有里程碑式的意義，標誌著中國開始從制度（文件）上明確租房和買房享有同等的權益。

2、「租購同權」不是每個城市都能做到，三四線城市人口流出壓力大，學位供應充裕，有一定的執行空間，但是在一線城市，醫療、學位等原本就緊張，有房家庭都做不到有求必應，更何況是租房！

然而如果在一線城市執行不下來，那麼「租購同權」的效果就會大大折扣，你想呀？外來務工和畢業生主要集中在一線城市，如果「租購同權」不能解決他們的需求，那有什麼意義？

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