漫談系列37:誰來清洗外牆

2016-08-03 陳光 FMBIM

幾個典型考察對象的對照組案例：

1.集合住宅樓的外牆，及每戶自家門窗

2.寫字樓外牆，及內部走廊門

3.商場外牆，及內部走廊落地玻璃牆

在這些考察對象中，都存在私有和共有的明確區分，即其權益是屬於小業主（或租戶）的、還是屬於大業主（或房東）的。幾個對象的建築物外牆都是共有的，而每戶的門窗都屬私有。顯然私有應由各自負責，本文討論的主要是共有部分的清潔問題。

在實踐中，有幾個主要的問題需要被回答：

1，誰應該負責清洗？

2，誰為此付費，及如何建立付費機制？

3，誰最適合於做清洗的工作？這個問題的前提是大家都喜歡乾乾淨淨，也即對於潔凈的偏好是普遍的，但也不排除喜歡陳舊破落的那種低調奢華，不提。

寫字樓與商場有著類似的特點：小業主或租戶都屬於企業機構自用物業，其企業業務的要求是清潔服務的需求來源。這就有點像居家主人的品味決定了其對清潔服務的需求，但企業機構的業務需求差異性極大。且其規模、複雜性遠超住宅，所以本文重點考察自用物業的清潔問題。另外住宅清潔問題涉及到社區治理的政治問題，這個特點不見於自用物業，在自用物業中是商業原則起支配作用的。

既然每家企業機構都有著獨特的清潔標準，而對於他們無法負責到位的共有部位的清潔要求，他們就鞭長莫及，於是我們看到的演變結果就是：跨國企業扎堆在高端大氣上檔次的甲級寫字樓中，而初創的本土小企業就選擇在租金物業費都很低的一般寫字樓甚或商住樓中。既然是鞭長莫及，那就不在本文討論了。

從企業的核心業務的要求到具體的清潔作業，相距甚遠，之間還需要一個轉換的橋樑，即將企業核心業務的需求轉換成建築設施管理的需求，這是一個跨行業（行業業務 - 建築設施）的翻譯工作，而且在每個行業和業務中都可能有著不同的要求，於是對於這個橋樑的要求就較高，他必須能夠快速識別和理解這種企業內部客戶的需求，並將其描述成建築設施行業的語言，然後才能夠很好的發包給清潔工作團隊。

在整個討論中，我們發現並沒有涉及到清潔工作本身，因為我們可以假定其為一個較為成熟的單一服務行業，只要給予其合同即可。這份合同也就是本文討論的外邊界。（當然保潔服務行業的標準化問題，以及公共物業行業中的標準化清潔服務，與本文所述的每家企業的定製化之間還存在較大的落差，不提。）

在實踐中，還存在大量的較小的物業單位，比如一家大型企業租賃了幾十平方米的辦公室、乃至幾個平方米的小型店面，如果它們沒有採用一個外包合同的話，那將會如何考慮其清潔問題呢？除了剛才所說的大包合同可能也會覆蓋到所有這些分支機構所有的店面之外，就只能交給企業內部員工自行清潔了（或僱用當地的鐘點工），其工作量不足以全職、於是通常是兼職，於是我們就會看到許多小型辦公室和店鋪的員工一早起來就在打掃房間、清潔門窗。這種活計對於當代的中國企業員工來說，已經開始產生了一種身份不匹配的抱怨情緒，古典的以打掃衛生為代表的勞動光榮的觀念已經是過去時了，另外其清潔的專業水準大可存疑，我相信這是對於作為橋樑專業的FM管理體系的呼喚。

其實還有一組可供替代選擇的考察對象，顯然它們並沒有共有問題，所以也不在本文探討範圍之內：

1a.獨棟別墅

2a.獨家使用的寫字樓，如某家企業總部園區內的辦公樓

3a.百貨大樓

值得提醒的是：這正是發達國家在過去一個世紀的發展方向，如今這些類型已經佔據主要地位。而在中國當代，仍然是前述的1/2/3類型為主。

參考：

漫談系統27 設施是什麼