估值200億美元的眾創空間Wework，其實不是一家共享辦公公司

近幾年共享經濟大熱，有一家做共享辦公的眾創空間Wework發展迅猛。

這家2010年在美國成立的公司，專註於聯合辦公租賃市場，最開始，WeWork做的是用折扣價格租下整層寫字樓，然後進行二次設計，再以工位為單位分租給願意挨著辦公的初創企業，每月向他們收取會員費，並提供運營服務，是眾創空間的鼻祖。

過去幾年時間，WeWork獲得了超過10億美元的投資，投資方包括高盛、Benchmark和弘毅投資，最近一輪融資對WeWork的估值約為170億美元。

最近據外媒報道，日本軟銀集團正要敲定一項投資計劃，擬斥資30億美元投資WeWork，如果這筆交易完成，WeWork的估值將超過200億美元。

許多人一方面驚訝於WeWork的發展速度和估值，另一方面也很激動，這個很簡單啊，不就是二房東嗎，租下寫字樓，裝修設計漂亮一些，分租給創業者，那我們也可以做啊，於是共享辦公的眾創空間如雨後春筍般成立了，但很多都過的不怎麼樣，Wework憑什麼獲得這麼高的估值呢？

最近我看了一篇優客工場創始人毛大慶的分享，發現了其中的奧秘，Wework本質上並不是一家共享辦公公司，共享辦公只是他的手段，它本質上應該是投資公司和房地產信託公司。

WeWork在全球出租辦公室的收入一年只有8億美元左右，光靠這個很難支撐起近200億美金的估值，但這個收入只是明面上的收入，WeWork另一方面還在投資在自家場地辦公的創業公司，創業五年半的時候，WeWork就投資了92家公司，有21個在納斯達克上市了。

在運營聯合辦公空間的過程中，空間里彙集了這麼多企業，有不少公司是給別的企業提供服務的，許多入駐企業也需要各種各樣的服務，WeWork就投資那些入駐公司需要的服務的公司，收購這些公司5%到10%的股份，讓他們繼續加大對入駐公司的服務。

比如WeWork投資了一家為所有WeWork公司提供訪客登記系統的數據公司，買了10%的股份，這家公司就可以為共享空間提供訪客登記服務。

WeWork有一個四人團隊天天在世界各地WeWork的空間里找能值得投的公司，這些公司都在他們的辦公空間里，因此可以很容易接觸到，有更深刻的了解。

Wework從只有100家公司入駐的時候就開始這樣做，現在已經買了92個公司的股份，不但賺了這些公司的租金，還賺了這些公司成長的股權收益。

如果說作為一家投資公司，這樣的高估值就有一定道理了，但能支撐200億的估值嗎，如果說Wework還是一家房地產信託公司呢，就就像麥當勞有一部分收益來自地產一樣，Wework也有類似的套路，它最開始的房屋都是租來的，但現在大概四分之一的房子都是自有的。

買房需要大筆資金，WeWork有一支不動產基金，它的房子都是用REITs（房地產信託投資基金）買的。

Wework的規模大，又有品牌效應，去各個地方找的房子的租金都比別人便宜，可能只是周圍同類寫字樓租金的60%，它計算出每個場地的EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤），比如EBITDA三年5%，六年8%，這就符合美國REITs（房地產信託投資基金）退出的標準了，然後用REITs（房地產信託投資基金）把租的房子買下來。

Wework每次融完資就干兩件事兒：一筆錢到手，先買七八家公司5%-20%的股權，再做REITs買樓。

所以Wework本質上是一個輕資產運營加上資產證券化和資產資本化的投資公司，除了租金收入、房地產信託投資基金運營，還有股權投資的收益，這樣看近200億美元的高估值就很容易理解了。

從這個案例也可以看出商業模式的重要性，同樣的二房東生意，Wework就能形成更深層次的投資閉環，這樣的公司最後勝出就是理所當然的。

創業者要做的是多學習Wework的作法，看能不能把它的打法嫁接到自己所在的行業。

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