5.5上海商品住房預銷售新政解讀

2017年5月5日，上海市住房和城鄉建設管理委員會在其官網上正式發布《關於進一步加強本市房地產市場監管規範商品住房預銷售行為的通知》（文號：滬建房管[2017]375號）。該通知一經出台，立即引起社會各界的熱議。

《通知》共有6條規定，其中對於商品房的銷售方式、銷售對象、銷售條件、銷售價格等方面提出了監管要求。這些監管規定對於老百姓購買商品住房有什麼影響，本文中，筆者將透過法律視角為大家解讀新政的重點條款。

一、開發商、代理公司不得收取價外款

根據《通知》第四條，房地產開發企業及其委託的代理銷售企業應當按照申報價格對外銷售，不得在預（出）售合同約定的轉讓價款外，以其他任何名義向購房人收取額外的房價款。銷售價格超出申報價格的，不得在網上籤訂預（出）售合同，不得辦理預告登記和轉移登記。

△ 律師解讀

本條主要包含兩層含義：

第一，開發商只能在申報價格的範圍內辦理商品房網上籤約手續。

開發商在申請商品房預售時，需要向主管部門提交商品房銷售方案，方案中應包含商品房銷售價格（包括定價調價方式、方法）。如果開發商調整銷售價格超過備案價格範圍，應再次申請備案。據此，如開發商銷售價格超過申報價格，除非開發商對銷售價格申請重新備案，否則將無法在網上籤訂預（出）售合同，也無法辦理預告登記和轉移登記。

筆者認為，實務中價格審批制度早已實行，並非新的制度設計，並無太多新意，開發商通常並不會直接以高於備案金額的銷售價格訂立備案合同，由此發生因銷售價格過高導致無法辦理預告登記和轉移登記的情形鮮有發生。

第二，明確開發商、代理公司均不得收取額外的房價款。

實踐中為規避價格審批制度，或者攫取更高額的房地產交易收益，開發商、代理公司存在以各種名義收取額外交易相關費用（以下簡稱「價外款」）的情形。根據筆者的經驗，有以下幾種常見的方式：

1. 開發商在預（出）售合同約定房價款外，通過另行訂立裝修合同的方式向購房人收取「裝修款」；

2. 開發商與購房人簽署預（出）售合同時，要求購房人按照其指示與第三方（通常為裝修公司）簽署合同，並支付「裝修款」；

3. 代理公司、中介公司與購房人簽署商品房訂購協議時，以「團購費」、「折扣費」、「廣告營銷費」等名義收取價外款。

（筆者曾經代理的一起商品房買賣合同糾紛中，代理公司以「廣告、營銷服務費」的名義收取購房人高達總房款20%的價外款，數額令人瞠目）

如果開發商、代理公司收取價外款，是否會導致合同無效？

根據《合同法》第52條規定，有下列情形之一的，合同無效。

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

筆者認為，開發商、代理公司違反《通知》規定收取價外款，並非當然影響購房人與開發商、代理公司所簽各類合同或形成的相應法律關係的效力，其原因有二：第一，《通知》的頒布機關為上海市住房和城鄉建設管理委員會，效力級別屬於部門規範性文件，並非法律或行政法規，不滿足《合同法》第52條第（五）款的認定條件；第二，《通知》對於開發商、代理公司違規收取價外款的行為，採取暫停網簽、降低直至取消開發商資質等監管措施，並沒有對商品房認購協議、預（出）售合同的效力做出否定性評價。

司法實踐中，法院在審理因價外款而引發的糾紛時，更傾向於尊重交易過程中各方當事人意思自治，以遵循形成法律關係時各方自願、公平為原則。作為購房人，在認購商品房前對於包括房價款、稅費以及其他形式的價外款在內的整體購房成本應有一定預見，在購房人認可整體購房成本而與開發商、代理公司進行締約後，其又以開發商、代理公司收取加外款為由要求返還的，恐難受法院支持。

從監管層面看，主管部門已注意到開發商、代理公司違規收取加外款的情況，由此可能導致房地產市場限價之宏觀調控政策失去效用，故此擬通過政策規範開發商、代理公司的增量房銷售行為。不過，《通知》設置的監管紅線尚不能對個人購房人形成法律層面的有效保護。筆者建議，在認購商品房前，對於商品房認購協議中的價格條款應當充分審閱，明確商品房預（出）售合同的總房價，若存在價外款的情形，建議明確價外款的性質、金額、支付時間、以及發生退房時的處理等，以避免可能產生的爭議。

二、明確以公開搖號方式銷售商品房

根據《通知》第一條，取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業及其委託的代理銷售企業應當在10日內公開全部准售房源及每套房屋價格，按照「公開、公平、公正、透明」的原則對外銷售。其中，客戶積累大於可供房源的項目，應當採取由公證機構主持的搖號等方式公開銷售商品住房，搖號排序，按序購房，搖號排序名單現場公示。

△ 律師解讀

本條原則上設立了通過公證搖號方式銷售商品住房的制度。在求大於供的賣方市場情況下，通過搖號方式確定售房對象已屬市場操作慣例。通過公證方式進行搖號，其目的是為了避免搖號過程中產生的房源內定、捂盤藏盤、惡意炒作等「暗箱操作」行為，使增量房銷售更趨透明。不過開發商對於政策的理解適用尚存在不確定性：條款中對於「客戶積累大於可供房源」的認定並未明確。對於「可供房源」理解相對簡單，結合《通知》內容，可以解釋為「商品房銷售方案中確定可用於對外銷售的全部房源」，但開發商是否在單次銷售過程中必須一次性向市場推出全部房源並未明確，實務中開發商在銷售許可範圍內分批次銷售以優先消化低品質房源的銷售策略並不鮮見。而對於「客戶積累」的理解，更是存在諸多爭議，該理解將直接關係到銷售是否應當適用公開搖號的方式。

筆者認為，主管部門應進一步從幾個角度對「客戶積累」加以解釋：

1. 客戶的定義：以個人為單位還是以家庭為單位、法人能否認定為客戶等；

2. 客戶的確認方式：客戶信息的完整度（是否需實名制登記）、確認的時間節點、是否需向主管部門報備等；

3. 確定客戶總數的截止日期；

4. 積累客戶未轉化為備案或登記購房人的審查以及後續行政管理。

三、嚴格落實購房實名制

根據《通知》第二條，購房人應當與預訂協議預訂人、預（出）售合同購買人、預告登記預購人保持一致，認購後不得增加、減少、更改購房人姓名。購房人姓名不一致的，房地產交易中心不予辦理網上備案等交易手續。

△ 律師解讀

本條設立的初衷，旨在遏制投機炒房行為，防止以炒房為目的的購房人在認購商品住房後，通過變更購房人姓名、將購買商品住房的權利讓渡予他人、從中賺取差價的投機行為。不過，對於普通購房人而言，也應對本條規定予以充分關注。實踐中，購房人因購房資格、貸款乃至離婚、繼承、公司合併分立等情形，繼而向開發商提出要求增加、減少、變更購房人姓名、名稱的情況層出不窮。一旦主管部門嚴格執行本條規定，購房人可能因為無法變更合同約定購買人，繼而面臨合同違約的風險，或因此額外增加轉移登記成本。因此，在政策執行過程中有關部門是否應對「不一致」之情形進行具體甄別，在抑制炒房的整體政策把控範疇內予以區別對待。同時，律師亦建議，購房人在認購商品房前，應對於自身是否符合本市住房銷售規定（即購房資格）進行自查，對於擬申請按揭貸款支付房款的購房人，還應向貸款銀行申請預審，以確保購房人具備履行預（出）售合同的能力。對於預購商品房的，應充分預見締約及至產權登記期間可能產生的各項風險並做好相應準備。