樓市迎來重大利空，這幾個城市房價要當心了！

文/小白讀財經（ID：veekn365）

近期，北京、上海樓市輪番表演，繼北京對樓市「定向加息」後，5月4日這天，上海又弄出了個搖號買房！

解放日報·上觀新聞周四報道，上海市住建委通知要求，新開盤商品住房採取由公證機構主持的搖號方式公開銷售；嚴格落實購房實名制。

這說明了啥？這說明今後在上海買新房要搖號了！就像買車牌號一樣，為了控制房價上海這次也是蠻拼的！

根據中國指數研究院的數據：一季度新增住宅供應同比下跌超六成，銷供比為1.41，市場供不應求的現象非常明顯，短期狀況如果不改變，那麼二季度房價上漲將會壓力山大。

所以上海此前將首套房貸利率由原來的9折，上調到95折甚至基準後，現在再次補刀！

總體上，上海搖號買房的出發點是好的，在房源供不應求的情況下，開發商炒房號和中介炒作的現象時有發生，有的還需要托關係，無形中給買房人增加了負擔！在這種情況下，通過搖號的方式保證了市場的公平，也防止了購房環節政府、開發商的腐敗。

同時也向外界釋放了一個信號：中國的樓市調控正在層層加碼，由限購、限貸→限價→限售→樓市定向加息層層推進，加上近期部分城市的離婚貸、認房又認貸等封堵各種炒房漏洞，可以說色香味俱全。讓我們來看看主要城市的調整手段：

1、限購、限貸：一線城市和主要二線城市都普遍採用；

2、限價：住建部明確表示北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都等16個重點城市與去年十月份相比，環比不能上漲，只能下降；

3、限售：根據媒體統計截至本月4日，已有成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、徐水、啟東、白溝、東莞、西安、濟南、鄭州、高碑店等超過20個城市啟動限售的調控政策；

4、認房又認貸：北上廣深一線城市以及天津、廈門、杭州等二線城市。

但是也就是在這麼嚴厲的調控下，部分地方的房價出現「野火燒不盡春風吹又生」的狀況。

下面是國家統計局公布的3月份15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格變動對比表

可以看出，和2月份相比，北京、天津、杭州、合肥、廈門、濟南、鄭州、廣州等城市仍然出現上漲。

對於房價上漲壓力比較大的城市，普遍都在前期調控的基礎上再次加碼，比如天津、廈門、杭州啟用了殺傷力極大的「認房又認購」，只要在全國範圍內有房貸記錄，再買房通通計入二套房，大幅提高購房成本；濟南、鄭州開啟了史無前例的限售，廣州2016年房價上漲幅度不大，2017年有補漲的需要，但同樣不能放鬆。

監管層的態度很明確，2017年是防範風險之年，下決心處理掉一批風險點。近期證監會、銀監會、保監會連番出手，控制銀行委外、對保險資金投資金融產品的監管、券商資管等，近期期市、股市、債市陷入三殺。

房地產的風險隱患同樣非常大，住建部已經說了，未來16個重點城市與去年十月份相比，環比不能上漲，只能下降，也就是說未來北京、天津、杭州、合肥、廈門、鄭州、廣州等房價環比仍然上漲的城市可能會陸續跟進上海「公證搖號買新房」的調控措施。

但調控很多時候往往事與願違，現在一線城市的房源供應緊張，如果強推「搖號買新房」，就好比股市上的新股申購一樣，在核准制情況下，新股上市的數量原本就偏小，採用新股中籤的辦法就相當於把新股稀缺性無限放大，導致上市後股價倍增。

「搖號買房」已經是很多城市的潛規則，開發商通過這種方法營造房源緊張、房價上漲的氣氛，從中獲利，類似於飢餓營銷副作用非常大，導致層出不斷的「日光碟」。

其實解決房價上漲問題大可不必這麼麻煩，2016年中國的城鎮化是57.35%，距離中等發達國家的城鎮化率85%還有很長的路要走，未來一線城市人口增加潛力仍然非常大，而三四線城市長期來看人口流出壓力也大。

但是目前城市土地供應卻出現兩個極端，下面是中國指數研究院公布的2017年1－3月全國主要城市土地交易情況，可以看出佔全國人口7%的一線城市，住宅用地面積遠遠低於二線城市，更遠遠低於三四線城市，尤其是深圳更為特殊，1－3月住宅用地面積為零。

圖來源：中國指數研究院

這種人地錯配沒有解決的情況下，長線主要熱點城市房價上漲的壓力依然非常大，限購、限貸可以提高買房成本和門檻，短期有助於降房價，但不改變潛在的購房需求，很多無房年輕人想買新房但迫於成本增加而暫時擱置，很多有房家庭想置換新房，但迫於門檻提高而暫時中斷。

未來各種調控措施一旦放開（按照基欽周期原理，調控周期一般為3年），這部分買房的「空頭」一下子變為「多頭」，成為房價上漲的主要推手。到那時房價又再進入越調控越漲的怪圈（如下圖），調控期房價基本是橫盤，但長期來看仍然是上漲！

真正要降房價，小白認為應該從以下幾方面入手：

1、大幅提高熱點城市尤其是一線城市土地供應，緩解人地矛盾局面。

2、調整房地產的稅制結構，降低交易環節要交的契稅、營業稅、個人所得稅，提高持有環節的稅費，比如房地產稅。

3、改變土地出讓金支付方式，由一次性支付改變分期支付。

4、降低地方政府對土地的依賴，調整中央和地方的分稅結構。

如此房價還能不降嗎？

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