漫畫：租房那些事兒 | 專業角度告訴你租房要懂得的細節

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房子是租來的，生活是自己的。希望我們的生活不會因為租房受到一些干擾。

在我們工作、求學等歷程中可能都會遇到租房的問題，怎樣才能更好地租房呢？

下圖漫畫中的各種情況是租房過程中的一些真實事情，你有沒有遇到過呢 (???ω???)

知乎專欄·「西月の筆記」

租房那些事兒

租房你要懂得的細節

我們一般理解的租房是生活當中自己還未買房的時租自用房。其實還有一類租房即商務型的租房，像辦公場所和廠房。這些不同房子在租用時要注意不同事項。n今天就日常租房中常遇到的問題，和大家聊聊在簽署租房合同時應該注意的事項～??n

與租房合同相關的法律：

中國的合同法，是對所有的訂立合同去調整法律關係的一部法律。在合同法中有單獨的一章分則，就租賃合同進行的一個規定。所以租賃房子簽訂合同必須適用合同法里這一章的規定，像簽訂、變更等這些總體性共通的東西適用的是合同法的總則的規定。

租賃合同的規定：

租賃合同這一章明確規定：租賃房子期限在六個月以上的必須簽訂書面合同。沒有簽訂書面合同的在律上稱為不定期的租賃合同。房東是有權隨時解除合同的，租房人也是可以隨時解除合同的。也就是說，沒有簽訂書面合同的視為六個月以下不定期的租賃合同，雙方的這種關係是沒有收到法律上很強的保護的。
在就租賃合同的形式書面的作出規定之後，租賃合同這一章還就租賃合同應該包括的內容，比如這個房屋的數量、用途等等需要做出約定，租賃合同當中還應對租金、租金的交付時間、租賃物的交付、租賃物的使用用途、租賃物的維修義務等做出約定。
需要注意的是：租賃合同的相關法律規定是對租賃合同的裡面一些內容是有強制性規定的。主要一個體現在房屋的自然損耗上，因為租房是把房子的使用權以一個對價讓渡給另外一方，在這個過程中，使用房子肯定會產生這個房子折舊、損耗，所以在租房期間如果房子或其中的物件出現正常的損耗，承租人是不需要承擔維修責任或損耗賠償的。

租房實務中常見的兩種情況：

1. 房子是由二房東進行轉租的。

這種情況合同法里最出了明確規定：如果承租人將房子轉租給別人，沒有通過出租方的同意的話，出租方可以隨時解除合同。

2. 在承租期內，房子所有權發生了轉移，比如：繼承、拍賣或其他情況。那麼這個時候的承租人的權利該怎麼保護呢？

合同法明確規定，在承租期間，房屋因為繼承等事項所有權發生轉變的，原來的租賃合同效力不變，不受影響。如果是出租人將房子出售給其他人的話，承租人享有優先購買權，在同等條件下，他可以主張要求購買房子，排除其他人的購買權。民法通則的意見中也明確規定這一點。

所以，綜合上述法律規定我們可以看得到，在租賃合同中有些內容法律是強制性規定的。還有一些內容法律沒有做強制性規定，那從這個角度來說，應該適用當事人意思自治的原則，即雙方自己去協商，約定的事情可以以雙方的協議為準。

意思自治--是指當事人依法享有自願訂立合同的權利，任何單位個人不得非法干預。

?大家在生活中籤署租房合同時應該注意哪些問題？

1 確定出租人有權力出租

由於我們租的是房屋，所以出租人必須要有權力去出租。因此在簽署合同之前應該要確定出租人是房東還是非房東。非房東的情況下，還需要看他和房東是什麼關係？夫妻？二房東？

① 如果是房東的的話，建議查看他的房本和身份證明。確定這個人的身份和房產證與我們要簽的房屋合同上的房子是可以對應的。以確保他是有權出租房子的人。

② 如果是夫妻的話就需要對方提供結婚證明，但這種情況下建議最好與房東本人簽署合同。

③ 如果是二房東的話，我們結合法律裡面的規定，二房東轉租必須經過原房東的同意，如果沒有經過原房東同意合同隨時可能被解除。所以這種情況下需要二房東跟房東之間簽的合同裡面明確規定了房東允許他轉租。如果合同里明確了轉租的這個使用用途、轉租後的使用人數等條件的，我們簽的這份合同應該是在她們的合同範圍之內的。

2 確定租賃合同的內容

首先租賃合同要以書面形式簽訂。簽訂內容包括房子的房產證號、使用用途、使用面積、使用房屋的數量（幾間房、多大面積或幾層）、房屋內的配置，都是要明確約定的，還有付款的期間、付租金的方式。

3 租房涉及的交易：交房和交錢

在這個過程中要把握好付款的節點，比如在交付房屋時必須要確定好房屋中的設施和現狀，支付押金和租金的形式、數量和時間（一般建議，交付房子的同時交付押金和租金）。

4 合理維護我們的權利

關於房屋被轉售、出售，或因為繼承等使房子所有權發生轉移時。租賃合同該怎麼辦？法律上是強制性規定的，出現這種情況的時候，承租人的合同是不受影響的，他的租用權是不受影響的。那麼受法律保護這種權利如果受到影響的話，可以向公安局報警或向法院起訴，要求排除妨害。

但是這樣子，在實踐中難以操作或成本太高。所以建議在租房合同中需要簽訂房主提前收房或是因為其他原因不能繼續履行合同的時候，可以要求解除合同並由房東承擔違約責任。這是一個比較簡單的方法。??n

5 其他內容要求

有的租房合同裡面還會有房屋租賃合同登記制度等要求（比如：北京）。這個都是由房主協調去解決的。

6 找中介？找房東？

網上有很多找房東租房時中途被退房的案例，遇到這種該怎麼辦呢？
這個是受法律保護的，但在實際生活中我們可能沒有那麼多精力和時間去解決這些小事情，但是這些小事情卻是給我們的生活造成了很大的困擾，所以就需要我們在簽訂合同之前把好這一關。

建議找正規的中介來租房，因為專業的事情交給專業的人來做。中介在轉租房子時，首先會先把一道關，我們跟中介之間簽訂合同時，他們就有義務去審核房子的真實性並且驗證簽署合同的人是有權力出租房子的。在這種情況下，如果出現了一些問題去要求違約責任的話，從監管角度來說是容易實現的。比如說，出現這種情況時，我們可以直接找房管局去投訴，這個是可以幫我們解決問題的。但是如果從房東或是一些小的中介那邊租房的話，他們是很容易在監控範圍之外，當我們有這樣的訴求時是很難得到保護。

總結：

第一，在簽合同時需要確保出租人有權出租。

第二，我們要找正規的中介公司或靠譜的房東。

第三，在租房合同里需要明確約定出租人的一些違約責任，比如他出售了，導致我們正常使用受到干擾時，我們有權要解除權，然後對方需要承擔什麼樣的違約責任就是用條款去明確。這樣的話，如果走上訴訟的途徑比較容易去維護我們的權益。

以上內容是在虞春艷律師 @無邊落木講解下整理的筆記。
歡迎大家在評論中指出筆記中的不足之處。或是留下感興趣的法律主題，我會整理出相關法律知識的～

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—— 西江月、檸夢