未來,昆明買房是個好投資嗎?
有不少朋友在問,在昆明投資房產怎麼樣,這個問題我還真回答不了,因為太多因素,包含投資本身和政策面的以及房地產本身的許多因素,但我還是想分享一下我的看法,這個看法更多是思考邏輯上的,而不是是否可以投資的判斷。
其實研究所有的理財,包括理財型的保險核心就是利率,做股票的人經常強調的一個問題就是複利,這其實是投資的一個核心問題。投資有兩件事情,手中的貨幣,和投資的標的物,我們投資是否成功,其實就取決於標的物的增值。
首先我們看過去房子為什麼是一個相對好的投資?
第一基本伴隨了中國城鎮化的大趨勢。這是一個大的風口,大量人口進入城市,其實決定了城市住房的旺盛需求。這也使房子投資這件事情變得簡單,不需要分析地段和配套,唯一的就是買買買就行。
第二基本單邊走勢。在過去中國大部分地方房地產走勢基本是單邊上漲的走勢,在這種走勢裡面,驗證了房子一定漲的邏輯。
第三過去十幾年是中國貨幣超發的十幾年,通過大量的基礎建設,使貨幣轉入到了普通老百姓手中,不少人的收入有了極大的增長,這也保證了購買力的旺盛。
第四過去十幾年大部分地方政府都是土地財政。政府成為房價的一個重要推手,這樣保證了房價的繁榮。
第五槓桿。很多人投資房產大賺特賺很重要一點是因為槓桿,如果首付30%,就相當於3倍多的槓桿,一個50萬買的房子,你可能累積付出的資金在30萬左右的時候,你的房子已經升值到了100萬,這樣通過槓桿你獲取了超額利潤。
那麼在以後,昆明房子是不是還是一個好投資了?
首先看,如果你手中有20萬,做最保險的投資,你一年可以增值5%,其次任何一筆錢,因為通貨膨脹的影響,差不多有3%的貶值(2016官方公布通貨膨脹率3%多一點,我們不去深究是否真實,但是根據實際的感受,真實的貨幣貶值速度應該大於這個比值)。所以20萬的錢,你如果放著一年必須有5%左右的增值才是合適的,如果低於3%那就是貶值了。所以如果你買期房,假設從購買到入住2年時間,一個100萬的房子,您可以計算自己每年送給開發商多少錢,按5的貸款利率,不算複利,開發商也從你這裡掙走至少10萬,所以2年後你出手,如果房價沒有上漲超過10%,你是絕對虧損的。
其次你投資的房子租售比是否合理。租金是能夠快速見收益的。 傳統有一個判斷房產是否泡沫的方法,就是房價上漲,租金下跌,那麼這就是泡沫,不過 好像這在中國好多地方也不靈。但是一個比較理想的,就是你投資的房產,每個月的租金能夠覆蓋你支付給銀行的利息,這個情況下,你就可以考慮買房子。如果每個月的租金可以覆蓋你的按揭費用,那就很划算了,對你來說風險偏低。目前昆明的房子租售比還是不錯的,但是由於之前大量的商業地產無法消化,現在開發商都是大量的轉為公寓,這樣的結果也會是對昆明租房市場的一個衝擊。
然後房子能否快速變現。房子的交易成本是很高的,這其中一個是時間成本,一個房子有可能很長時間都無法賣出,其次房子交易有稅、中介費等各種成本,這些成本最終也是購房者需要承擔的,同樣是增加了交易成本。
最後,2017年昆明房子上漲,首先原因是大開發商控盤能力強,有能力提價;其次,新開盤有不少精裝修盤,精裝本身的成本推高價格;最後,年初以來,新盤確實不多,也是一個原因。至於說的外地客來昆明掃樓的事情,確實有,但是有多少,暫時不清楚,但是能夠改變供需格局,我覺得不行。
如果問我,我仍然覺得投資房產對很多人來說不算一個太好的投資。但是我理解為什麼很多人想投資房產,首先是因為除了房子,似乎找不到更好的投資渠道,P2P騙子扎堆、銀行理財也有風險、至於創業那是提著腦袋幹活、股票那就更難了,所以沒有投資渠道是大家鍾愛房產投資的一個原因。其次是大家覺得投資房產不需要專業知識,買了放著就行了,但我想在未來房子投資也會需要研究、需要投入,您投資一個門面,可能真的需要去考察人流量、您投資一個住宅可能真的要研究未來城市的發展策略……
所以,我想拋開房產投資,而從投資的角度來說,投資是每個人都可以做的,也是只有極少數人可以做好的,所有門檻越低的行業,競爭就越激烈,對人的能力要求就越高,所以昆明房子未來是否可以投資,關鍵還是在於我們是否有投資的能力。
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