未來，昆明買房是個好投資嗎？

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有不少朋友在問，在昆明投資房產怎麼樣，這個問題我還真回答不了，因為太多因素，包含投資本身和政策面的以及房地產本身的許多因素，但我還是想分享一下我的看法，這個看法更多是思考邏輯上的，而不是是否可以投資的判斷。

其實研究所有的理財，包括理財型的保險核心就是利率，做股票的人經常強調的一個問題就是複利，這其實是投資的一個核心問題。投資有兩件事情，手中的貨幣，和投資的標的物，我們投資是否成功，其實就取決於標的物的增值。

首先我們看過去房子為什麼是一個相對好的投資？

第一基本伴隨了中國城鎮化的大趨勢。這是一個大的風口，大量人口進入城市，其實決定了城市住房的旺盛需求。這也使房子投資這件事情變得簡單，不需要分析地段和配套，唯一的就是買買買就行。

第二基本單邊走勢。在過去中國大部分地方房地產走勢基本是單邊上漲的走勢，在這種走勢裡面，驗證了房子一定漲的邏輯。

第三過去十幾年是中國貨幣超發的十幾年，通過大量的基礎建設，使貨幣轉入到了普通老百姓手中，不少人的收入有了極大的增長，這也保證了購買力的旺盛。

第四過去十幾年大部分地方政府都是土地財政。政府成為房價的一個重要推手，這樣保證了房價的繁榮。

第五槓桿。很多人投資房產大賺特賺很重要一點是因為槓桿，如果首付30%，就相當於3倍多的槓桿，一個50萬買的房子，你可能累積付出的資金在30萬左右的時候，你的房子已經升值到了100萬，這樣通過槓桿你獲取了超額利潤。

那麼在以後，昆明房子是不是還是一個好投資了？

首先看，如果你手中有20萬，做最保險的投資，你一年可以增值5%，其次任何一筆錢，因為通貨膨脹的影響，差不多有3%的貶值（2016官方公布通貨膨脹率3%多一點，我們不去深究是否真實，但是根據實際的感受，真實的貨幣貶值速度應該大於這個比值）。所以20萬的錢，你如果放著一年必須有5%左右的增值才是合適的，如果低於3%那就是貶值了。所以如果你買期房，假設從購買到入住2年時間，一個100萬的房子，您可以計算自己每年送給開發商多少錢，按5的貸款利率，不算複利，開發商也從你這裡掙走至少10萬，所以2年後你出手，如果房價沒有上漲超過10%，你是絕對虧損的。

其次你投資的房子租售比是否合理。租金是能夠快速見收益的。傳統有一個判斷房產是否泡沫的方法，就是房價上漲，租金下跌，那麼這就是泡沫，不過好像這在中國好多地方也不靈。但是一個比較理想的，就是你投資的房產，每個月的租金能夠覆蓋你支付給銀行的利息，這個情況下，你就可以考慮買房子。如果每個月的租金可以覆蓋你的按揭費用，那就很划算了，對你來說風險偏低。目前昆明的房子租售比還是不錯的，但是由於之前大量的商業地產無法消化，現在開發商都是大量的轉為公寓，這樣的結果也會是對昆明租房市場的一個衝擊。

然後房子能否快速變現。房子的交易成本是很高的，這其中一個是時間成本，一個房子有可能很長時間都無法賣出，其次房子交易有稅、中介費等各種成本，這些成本最終也是購房者需要承擔的，同樣是增加了交易成本。

最後，2017年昆明房子上漲，首先原因是大開發商控盤能力強，有能力提價；其次，新開盤有不少精裝修盤，精裝本身的成本推高價格；最後，年初以來，新盤確實不多，也是一個原因。至於說的外地客來昆明掃樓的事情，確實有，但是有多少，暫時不清楚，但是能夠改變供需格局，我覺得不行。

如果問我，我仍然覺得投資房產對很多人來說不算一個太好的投資。但是我理解為什麼很多人想投資房產，首先是因為除了房子，似乎找不到更好的投資渠道，P2P騙子扎堆、銀行理財也有風險、至於創業那是提著腦袋幹活、股票那就更難了，所以沒有投資渠道是大家鍾愛房產投資的一個原因。其次是大家覺得投資房產不需要專業知識，買了放著就行了，但我想在未來房子投資也會需要研究、需要投入，您投資一個門面，可能真的需要去考察人流量、您投資一個住宅可能真的要研究未來城市的發展策略……

所以，我想拋開房產投資，而從投資的角度來說，投資是每個人都可以做的，也是只有極少數人可以做好的，所有門檻越低的行業，競爭就越激烈，對人的能力要求就越高，所以昆明房子未來是否可以投資，關鍵還是在於我們是否有投資的能力。