房價長周期拐點會否到來？

01-31

從各方數據以及觀察到的2017年春節長假房地產市場情況看，如北方的天氣一樣異常寒冷。交易量大幅度下降，房價開始鬆動，市場異常冷清。用網友一句話形容就是，買房客戶還沒有銷售人員多。如此持續下去，中國一線二線城市房價必降無疑。但問題在於，能否持續下去？從2016年國慶節開始調控政策是否會再次走回頭路，再次無功而返呢？

連續將近16年的房地產調控，房價越調越高是民眾目睹的事實，幾次調控都中途流產導致房價報復性反彈就發生在昨日。房地產調控的公信力已經喪失殆盡，百姓已經不相信是真心調控，真想讓房價下降。

百姓心有餘悸是理所當然的，因為無數次事實已經證明篤信調控能夠讓房價下降的民眾特別是專家已經被多次打臉。當然前提是一些調控政策、地方政府自己打自己的臉。

這次房價長周期拐點到底是否會到來，百姓該不該出手入市買房？這是最難回答的問題，也是最容易找罵的回答甚至討論。不過，筆者屢教不改，冒著被罵祖宗的風險，還是想試圖冒險嘗試著給大家分析一下。

中國所有城市房價未來是否會下降的決定權牢牢把握在政府手中。政府想讓房價下降，房價就會下降；政府想讓房價上漲就會上漲。從本質上來說，中國尚不是市場經濟，而是政府主導的權力經濟。試想，一個連市場化程度最高的股市都能夠掌控漲跌的政府，幾乎是無所不能的。何況房地產最重要的要素-土地資源配置大權牢牢由政府掌控呢。

這就是說，如果從2017年國慶長假房地產調控政策不動搖，特別是不被GDP增速放緩所綁架，堅定不移執行下去的話，那麼，全國房價特別是一線城市房價將迎來長周期拐點。因為，四個多月的實踐證明，本輪調控政策是行之有效的。

如果如歷次調控一樣，房地產調控政策導致房地產投資急降，房價下跌，交易量大幅度下降，直接影響到地方的GDP政績，土地出讓金收入，房地產稅收等剜肉割心一般的疼痛的話，各級政府故伎重演，齊聲呼籲最高決策層放鬆調控政策，而決策層頂不住這種聲音，重走放鬆調控的老路，那麼，全國所有城市房價將報復性反彈，直到完全失控般暴漲。與2016年前十個月的深圳等城市房價一模一樣的。

但從目前高層釋放出的信號與宏觀貨幣政策等調控風向看，樓市調控再次無功而返的幾率較小。主要基於這樣幾個判斷。最高層關於「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，釋放出從政策層面安排上徹底擺脫經濟發展過度依賴房地產炒作的痼疾。高房價事實上是經濟改革轉型的重要阻礙，直接或間接推高企業經營成本，抑制經濟轉型的根本動力——消費需求。這或在決策層已經統一認識，達成共識。又據報道說，國家統計局數據顯示，2016年重慶GDP同比增長10.7%，全國第二（僅次於西藏），但與此同時重慶房價保持一直平穩水平，重慶模式獲得了最高領導的高度肯定。眾所周知，重慶經濟的持續高速增長並不依賴於房地產，這可能表明過去政策托底房地產的穩增長模式可能成為歷史。

只有釜底抽薪終結經濟增長對房地產的依賴特別是對炒高房價地價的依賴才能徹底剷除高房價賴以生存生長的土壤。起碼我們看到目前政府高層開始朝這個方向努力了。

從貨幣政策角度分析，中國央行2017年春節後首日「加息」了：全線上調逆回購和常備借貸便利貸款（SLF）利率。節前已經對MLF提高了利率。央行的接連「加息」行為相當於進一步確認了寬鬆周期的結束，房地產行業首當其衝。雖然是針對金融機構的加息，但一定會很快傳導的市場利率。因為這次是加息，金融機構絕對不會自己承擔消化從而侵蝕利潤，而會轉嫁給市場的個人以及企業的貸款拆借成本上。

從過去美國和日本的經驗來看，歷次房地產泡沫破滅過程中，貨幣收緊都是至關重要的條件。此次央行的變相加息通過資金的傳導作用，最終將推高信貸利率，進而壓制房地產需求，若未來加息周期來臨，房地產行業將首當其衝，房價下跌是大概率事件。

目前，對房地產最大的利好是，通脹正在走來。高通脹時期，投資不動產或是最好的保值方式。

總體來說，只要政府堅定不移執行調控政策不動搖，房價長周期拐點定會到來。