這個今年漲30%的產品還值得買么？

債市大跌，股市大跌，軟妹幣大跌，這年頭還是丈母娘最會理財，手握幾套一線城市的房子才是正道。

然而，限購限貸的樓市調控政策，直接斷了很多人買房的念頭，走投無路之下，這些土豪們就開始盯上了商住兩用房。這種房子雖然缺陷不少，但好在不限購也不限貸，而且今年上海已經漲了近30%！

小探的一個基友也動心了：要不我也去買一套？不限購不限貸，總價還比住宅便宜。但我只用一個問題就把他問倒了：你知道商住房的收益率是多少嗎？

商住房有很多缺點，比如只有40年產權、水電物業貴、交易成本高。很多人是又心動，又不敢下手，那叫一個糾結。

其實如果把商住房視作一種資產，再算一算投資收益，就很容易做決定了。去年和今年的樓市已經給大家上了一門生動的理財教育課，那就是房產已經是一個金融產品，在衡量一個房子值不值得買的時候，一個重要標準就是他的年化收益率。

但商住房的年化收益如何估算，會難倒很多人。小探來給大家算算。

收益由兩部分構成：租金和房產增值。

以上海市黃浦區某精裝修商住公寓為例。現在64平方米的二手掛牌總價370萬元，月租金是11500元。用總價簡單算投資回報率，是3.7%，還比不上銀行理財的平均水平。

但是！不要忘了，房產投資最大的好處是可以加！杠！桿！

按照商住房的貸款規定，370萬元的房子至少首付185萬元，按照現在的基準利率貸1.1倍貸10年等額本息，每年還款24萬元。

在前10年，你先一次投資185萬元，然後每年追加24萬元。第一年你以實際209萬元的投資，獲取13.8萬元的租金收入，實際投資回報率是6.6%。之後每年本金都會逐步增加，當然租金也會穩定上漲，回報率相差不大，可以假定繼續維持6.6%。

再來看房產增值部分，就以10年為周期來計算。根據鏈家研究院的數據，過去5年里，北京的商住兩用房價格漲了87.1%。可以預期，未來10年漲幅一定不如過去，小小探就按保守的預計，算10年上漲50%，10年後價值637.5萬元，相當於年化5.4%左右。

計算公式見下圖，自認數學是體育老師教的同學請忽略。

租金回報6.6%，房產增值回報5.4%，兩者相加是12%，所以在保守預估、不考慮出售成本的情況下，商住兩用房的真實投資回報率是12%左右。

這個收益率高於目前固定收益理財10%左右的年化收益率，不過結合安全性和流動性來看，小探覺得和X金所這樣大平台上的長期產品類比更合適。X金所目前投資期限最長的是三年期的產品，最高年化收益率是8.4%。

這樣看來，商住房的投資回報率還是可以的。

但是，商住房投資最大的問題是佔用資金太多，流動性太差，如果將來限購鬆動又想買住宅，可能就在騰挪轉售中錯過了時機。而且只要認真淘一淘，市面上年化12%的產品也還是能找到的，何苦花時間折騰這個。

更何況商住房的養房成本和交易成本也都不低。

所以答案出來了，商住房到底要不要買，就看你的理財技能和投資渠道了，如果能找到年化12%的安全靠譜理財產品，那就不要折騰了吧。

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