養老地產的破局，不妨試試商業地產的思考角度
11月16日，北京兩塊住宅用地競拍以開發商100%自持的結果落幕，這也是國內一線城市土地資源愈發稀缺的信號。土地從粗放競爭階段的原材料，不得不變成資產運營的第一步。從藍海進入到紅海，中國的地產開發從人們最基本的居住需求開始，隨著市場競爭與宏觀調控的壓力愈顯，低門檻的快速消費型物業市場的窗口期已過，進入資源和效率為核心競爭力的競爭階段。快市場已經進入到了慢軌道。
資源產業是資源得以重新分配，從而以人的流動影響城市布局更新的重要原因，養老地產作為以服務為核心的產業地產，與商業地產的屬性十分相似。在資源稀缺的國內市場，本質上兩者都屬於資源主導型，需要依靠良好的運營使資產保值、增值。其非標的特性使得土地開發的增值獲利更具有不確定性。相對商業地產的大眾消費市場，養老是更小眾的細分市場，其確定人群的連接性，也使得開發獲利的想像空間較為局限，因此相對於其他產業地產，養老地產對項目整體的溢價作用並不大。在投資趨於理性的現狀下，產業的落地性幾乎成為土地被附能的唯一價值衡量，這也是為何在充分競爭的成熟市場環境下，養老地產與商業地產的發展更應著眼於資產運營的層面。
養老地產從被提及至今雖然已經有將近二十年，但過往一直被稱為拿地或營銷的噱頭，概念強於落地。養老地產根植於服務，與商業地產一樣更需要思考消費特徵及需求變化、市場環境變化等諸多因素。今天，養老地產重新回到我們的視野中，個人認為是源於以下幾點新的機遇：
一、 經濟越發展，投機機會越少，投資更趨於理性的時候，對投後收益的預期就會趨於客觀。
當整個市場的資金都開始慢慢趨於理性的時候，投資者關注的就是風險調整後的收益，這是一個市場風格的變化。n n固定收益類理財產品的收益率在快速下降，而且正在打穿浮動類產品收益率的平均水平，這說明投資者對固定收益類產品的偏好在明顯的上升。要穩定，要靠譜，而不是要收益，這是市場目前體現的一個特徵。
二、消費者對居住所有權的敏感度降低，使得以房養老的理念逐步成為可接受的養老方式。
全球房地產市場來看，經濟發達國家房價水平越高，購房壓力越大，租房就成為滿足居住需求的主要途徑。2016年5月，國家出台以推進新城鎮化為主旨的鼓勵國內房屋租賃市場的政策，也為強化多渠道滿足居住提供利好。面對不斷高企的一二線城市房價，消費者買房意願逐步回歸理性，租房人群不斷擴大。16年9月，遺產稅在深圳開始試點。北京已經開始出現賣掉現住房產，以低於周邊市場價格購買居住權，將剩餘資金用於養老或留給兒女的老人。
三、宏觀調控及存量去化的背景下，開發企業逐漸開始重視資產的運營價值。
隨著開發紅利期的消失，地價以及開發成本也不斷攀升，快進快出的開發模式已經很難實現，國內不少開發領軍企業進入資產運營領域，於近兩年紛紛成立了資產運營部，主動思考「變輕」。
四、互聯網技術與理念的日趨成熟，為不動產轉化為可移動資產提供了更多可能。
互聯網的風生水起，無疑加速了國內諸多傳統產業與行業的自省和生態演進，在供應過剩的地產領域更是如此。無論考慮技術接入，還是思維調整，消費需求的變化逐漸成為引發服務行業思考的原初命題。消費需求變得更加多樣化、個性化和互聯化，用戶思維和大數據、平台化及社會化成為了產品、營銷和商業模式上轉型的關鍵，也為不動產移動化帶來了新的可能。
荷蘭鹿特丹的生命公寓，每年會送走一百多位老人，作為全球第一個酒店式養老項目，在國內越發重視養老產業的當下，成為行業關注的樣本之一。但由於經濟與金融環境的不同，其開發模式並不能給國內太多借鑒意義，再加上文化背景與價值觀的差別，我們更多可以借鑒的是其醫養分離的理念。
生命公寓創始人貝克教授認為「老去和死亡是個過程，亦不可醫治，快樂才是更多老年人晚年生活的主旋律」。國內外原有的半醫療機構養老氛圍更將老人推向了衰老的情境，因此以泛家庭化、Yes文化、用盡費退和自我空間的樂老模型，努力創造與衰老逆行的快樂氛圍，成為養老地產理念的新生力。荷蘭養老福利金與丹麥、澳大利亞在全球排名前三。單身獨居國家補助最高，針對65歲以上老人，2013年月補助金額每人750歐元，2016年已經升至1000歐元。生命公寓中70平米的公寓，月租金為650歐左右。優越的環境與適合的費用，成為上萬人排隊等候入住的最大原因。
運營方面，生命公寓針對歐洲獨立文化帶來的老年人缺乏社交場景，特別在功能設置方面通過內部裝飾和設施功能，更多的營造話題氛圍，以公寓內老人自發組織活動的形式激勵內部交往是樂老模型理念的運營體現。
目前在荷蘭的三十家生命公寓，歸屬於運作基金，年收入為1.3億歐元，與運營成本持平，更多的是運營下提升的資產升值。其模式難以效仿，但是開發理念是國內養老地產值得借鑒的重要方面。結合案例，用目前國內商業運營理念的思維去看，個人也有幾個國內養老地產發展的建議：
一、 品牌化。養老產業本質上作為對人服務的產業，其最終達成的是被託付的信任，品牌是最簡潔的產品說明書，也是產品信任的最佳背書。生命公寓便是一個凝結了良好資產運營能力的品牌。目前，信息呈指數級增長，品牌營銷難度加大，但若要持續發展，品牌化是養老地產的必然方向。
二、 數據化。大數據是有效的場內場外數據，對於養老地產來講，場外數據是變化的大目標客群的需求呈現，場內則是在運營項目的內部客戶信息追蹤。養老是一個相對長期的過程，未來更精準的決策及針對服務，有效數據和成熟數據解構能力為理念前置有所準備。
三、 平台化。技術驅動下，社會發展呈現效率優勢化發展，極具效率的行業趨於細分。不是自己做，是合作夥伴一起做，帶動客戶參與做。平台化最大的挑戰是合作心態與平台理念的執行到位。
四、 人性化。標準化雖然帶來高效率，但對於服務來說難以滿足個性化的需求，也難談滿意度。個性化和定製化是溢價型服務，也是未來更有潛力的發展方向。養老作為與人相關的產業，更人格化的關注更利於傳播和發展。
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