從P2P撤出來的錢，放哪裡收益高又安全？

自從銀監會出台了P2P監管細則後，一石激起千層浪！剛開始的時候，許多會員和粉絲都在問我：力哥，現在時局不明，我也不確定我買的P2P能不能熬過這一關，要不要我先把所有P2P都撤出來？

我的回答是：淡定！

力哥在會員群里對許多當下知名的P2P平台都做過或正面或負面的測評分析（這是力哥對會員的責任所在），因為長期受到力哥影響，所以我的會員提出來的自己正在投資的P2P平台，目測熬過這個監管寒冬的概率是極高的，所以我一般都會建議：只要做好充分的分散投資，不用著急把錢撤出來，可以先靜觀其變。

至於其他粉絲投的雜七雜八的P2P平台，我就不敢保證了。

而最近這一周，問我最多的問題已經改成了：力哥，我把P2P里的錢都撤出來了，但現在股市那麼差，我也不敢多投，有沒有其他什麼固定收益類的理財產品，風險比P2P低，而收益卻還依然能保持在8%-12%的呢？

這個問題可真難煞力哥了……

眾所周知，風險收益成正比，在降息周期中，固定收益類的投資回報都在下降，無論是貨幣基金、債券基金還是銀行、券商、保險、信託的理財產品，無不如此。想要風險降到銀行理財產品的水平，卻要收益率依然和P2P一樣高，這是一件不可能完成的任務。

那這麼說是不是就意味著這個問題無解了呢？

也不盡然。

懂理財和不懂理財的區別這時就體現出來了。

首先，懂理財的人知道如何做合理的資產配置，從而將風險分散，使得你的整體風險收益比要比你全部買「馬伊琍」或全部買「姚笛」都更高。

其次，在相同的預期收益情況下，盡量選擇承擔風險相對較低的投資，或者反過來說，在承擔相同風險的前提下，盡量選擇預期收益更高的投資。

比如力哥推薦的七步定投實戰操作法（直接點擊文字就能看到原文），長期年化預期收益至少能達到15%-20%的水平，但這種策略所需要承擔的長期投資風險卻遠遠低於單純的股票投機，甚至低於P2P，這就是性價比很高的投資策略。

而不懂理財的人，則要不視風險為洪水猛獸，只知道一味迴避風險，把所有的錢都存在銀行，而不懂得與風險共舞，化風險為機遇，結果縱然你的本金不會被騙虧損，但必然會在高通脹和高房價環境下，真實財富不斷縮水。

要不則眼中只看得見高收益，卻無視潛在的巨大風險，「E租寶」們不騙你騙誰呢？那眼下有沒有風險比普通P2P要低，但收益率依然和P2P差不多高的性價比特別突出的理財之選呢？思來想去，力哥想到了這家平台。

一米好地這個平台去年4月才剛剛成立，至今不過一歲半，按力哥對P2P的嚴苛挑選標準，如果這貨是P2P的話直接就OUT了。但它的創新商業模式很獨特，引起了力哥的好奇心，所以我從去年就開始主動了解研究這家平台。

不過這年頭，打著互聯網金融創新的旗號行金融傳銷詐騙之實的公司太多太多了，所以要找到在商業模式上經得起仔細推敲的互聯網金融創新的優秀產物並不容易。

而在盤問了一米好地CEO馮印陶一個小時後，我認為這家平台基本符合我的標準。

一米好地CEO馮印陶，看上去像個老實人，力哥聊下來也感覺是個實誠人

注意，力哥這裡用的動詞是「盤問」，而且沒有加引號，因為我真的是用10年理財記者的銳利眼光，機關槍一樣的把我能想到的所有可能讓CEO下不來台的問題都射出去了——而對方空手接子彈的能力，我還比較滿意。

從互聯網金融大方向的歸類上看，一米好地的模式應該歸為眾籌，但因為眾籌的情況實際上遠比P2P複雜得多，所以再細分的話，那就應該屬於「新型城市空間收益權金融平台」。

Kao！這是什麼鬼？

簡單說，房地產市場獲得投資回報的方法有兩種。

一是所有權回報，只要房價不停上漲，你就能賺錢。

但房價永遠漲這事誰都知道是在做夢，所以開發商天價拿地開發，然後再以更高的價格賣給消費者，這樣的商業模式蘊含巨大的系統性風險，哪天天朝房價崩盤了，那些最激進的開發商會第一個死，銀行第二個死，然後我們被迫捲入高房價旋渦的老百姓也跟著一起「死」。

但還有一種更穩健的更可持續的回報方式叫收益權回報。也就是賺租金。只要這房子還有人願意租住，不管房價跌得多慘，租金回報總是少不了的。

比如說日本房地產泡沫破滅26年了，房價和股價一樣，再也沒有回到1990年的巔峰狀態，但逼仄的大東京都市圈雖然只佔日本面積3.5%，卻還是集中了日本35%的人口，產生的GDP占日本一半以上，城市化率超90%……這些因素決定了，東京的房價和房租今天依然很昂貴！在東京打拚的日本年輕人依然壓力山大！

這樣的情況，未來在北京、上海和深圳一樣會重演——就算房價崩盤，年輕人還是會優先湧向這些機會最多的一線城市，房租還是很難降下來。

但這說的是未來的景象，現在呢？

不好意思，其他城市力哥不清楚，但魔都我很清楚，普通住宅的租金回報率不到2%！

也就是你花500萬買了一套房子租出去，一年能收到的租金不到10萬，一個月不到8000。如果房價不再上漲，光看租金回報，買房絕對是非常糟糕的投資！

一米好地卻從買房困局中發現了商機！

一旦把房子所有權買下再租出去，就要冒房價崩盤的巨大系統性風險，那我為什麼不能只買物業的使用權呢？比如我把一整棟物業未來5年的使用權全部買下（承租），再「批發轉零售」，租出去賺錢，就能實現重資產商業模式到輕資產商業模式的轉身，投資成本和所需承擔的風險都會低得多。

但還有個問題，當下的租金回報率那麼可憐，這種類似「二房東」的投資策略真的靠譜嗎？

「二房東」目前在北上廣深是一個確定無誤的貶義詞，因為和群租現象密切相關。

比如一套100平米的房子，一房東以5000元/月的租金整租給二房東，二房東把房子改造成群租結構，再分割成8個小房間分別租出去，每個房間租金1000元/月，一進一出，凈賺3000元。但這麼做卻帶來了大量的治安、環境衛生和消防隱患。

而一米好地選擇的不是這麼low的二房東模式，而是通過高逼格的房屋改造，實現租客更有品質的生活！

在平台發展早期，一米好地發起最多的就是單身青年公寓眾籌項目，因為這類項目最符合一米好地的創新理念。

一米好地投資還款結構這類青年社區的做法是：把一棟物業5年使用權整租下來，然後把原有空間格局進行徹底的改頭換面，分隔成升級版的「愛情公寓」！

力哥最愛的「賢菲戀」

這類「愛情公寓」一般分為兩個部分，一樓是公共活動空間，有咖啡吧、撞球桌、桌上足球機、小型健身房（跑步機、瑜伽球等）、小型的電影放映室（公共活動室），還有幾個會議室、N多懶人沙發等等。

而樓上則是一間間面積在10-20平米之間的裝修溫馨的獨立公寓。這類「愛情公寓」的房租總開支其實並不便宜，在上海的話，依地段不同，少則2000元/月，多則3000-4000元/月。你說這樣的房子會有人租嗎？爆滿！如果沒人退租，就根本住不進去！

租客的賬是這麼算的。

如果我在同樣的地段租群租房，雖然只要1000元一個月，但面積更小，環境更加髒亂差，也不安全，生活質量更差！如果是剛來上海打拚的低學歷年輕人，一個月才賺3、4千，那他沒有選擇，連1000元的地段不錯的群租房都租不起，只能租郊區的群租房。

但如果是高學歷的年輕人，尤其是在金融、IT、互聯網這些行業工作的話，月薪6、7千甚至8、9千並不是一件特別難的事，這點收入水平，圓他們的魔都買房夢當然還差得遠，但他們就會有適當提高自己的消費水平，追求更好的居住品質的需求。

但如果要告別群租房，獨立租一套一室一廳50平米的普通民宅，也得3500-4000元，而且一般都是老式公房老式裝修，不但太貴而且居住環境也沒有得到質的提升。

這就給了這種單身青年公寓機會了。

價格高於群租房，但低於自己單獨租一套民宅，裝修風格統一、時尚、溫馨，有完備的物業服務，更加安全，馬桶堵了也不用手忙腳亂，有充足的公共活動空間，提供了你和其他同齡人交流的機會，無論是交友（一起看電影，一起打球）還是找對象，亦或者是尋找跳槽機會或創業夥伴，這些條件都是普通的租房市場無法提供的。

對了，這些物業一般都臨近地鐵站，出行方便，周邊生活配套設施也比較完備。

如果力哥年輕10歲，還不認識力嫂，現在剛剛大學畢業來上海打拚，我會對這樣的租房環境非常動心！（如果已經認識力嫂了，就先和她同居再說，畢竟節省房租呀~）

用一句已經被用爛的創業名言：這類單身青年公寓項目抓住了單身青年的需求痛點！

既然商業模式可行，接下去就是要儘快複製擴張了，可儘管是輕資產運作，但要一口氣買下一整棟物業5年使用權，並且對整棟物業進行全面改造，前期也需要一次性投入很大一筆錢。如果光靠自有資金以及此前項目回籠的資金，發展速度太慢了。

想要讓這種商業模式加速成長，只有尋找外部資金支持。

今年8月，一米好地完成A輪融資

要不就是尋找高大上的風投，要不就利用互聯網金融的優勢，尋找普通投資者。

而看到這麼好的商機，只能掏出幾百幾千最多幾萬塊錢投資的吃瓜群眾也想分享收益呢！

這時，一米好地的價值就體現出來了！

投資者通過一米好地這個眾籌平台，把錢投給這些單身青年公寓項目，就能助其加速成長。

因為通過「整租零售」+「空間改造」+「社群運營」這三步，單身青年公寓實際上給租客創造了新的價值，而租客也願意為這些符合自己需求痛點的增值服務買單，所以其利潤空間肯定不錯。

而為了加速擴張，在項目收益中拿出8%-12%左右的利潤空間給願意真金實銀支持我們發展的普通投資者，從財務上看，也完全可以接受。

這種模式就叫「租約收益權貼現」。

那這類「愛情公寓」最大的風險是什麼呢？

就是使用權買斷了，房屋改造完成了，但沒人來租！

但這種模式在中國方興未艾，供不應求，在這個市場還沒有像P2P那樣進入競爭白熱化階段之前，這種風險是極低的。

更重要的是，一米好地挑選合作眾籌的這類項目幾乎全部集中在北京、上海這些一線城市市區交通便利的地方，而這些城市在可預見的未來，會繼續吸引全國各地的年輕人來此追夢。

現在的90後、95後年輕人的價值觀和他們的父輩已經有天壤之別，他們很難吃得起他們父輩當年吃的那些苦，他們有更寬廣的視野，更追求自我，很難接受一心只想著攢錢而完全無視自己生活質量糟糕透頂的價值觀。

就像力哥反覆說的，理財就是理生活。

而只要改造好的房子能有很高的出租率，就能帶來豐厚而穩定的現金流回報，這類投資項目的安全係數就會很高，我們投資者把錢借出去的風險也會比較低。

當然，單身青年公寓只是一米好地眾籌項目的一部分，符合一米好地致力於「城市新空間改造」的項目還有很多，比如聯合辦公室、精品酒店、精品民宿、創意店、城市商業綜合體、新型社區等等。

專業團隊設計改造，顏值就是高~

到今天，一米好地的項目觸角已經伸向上述各個領域，合作品牌包括米寓、魔方公寓、桔子空間、小馬公寓、水滴公寓、YOU+青年社區、青年匯、P2聯合創業辦公社、亞朵酒店、美豪酒店、諾閣雅酒店、萬科等等（你可能會覺得奇怪，在這個市場，大佬萬科反而是最不引人注目的）。

其中力哥最熟悉的無疑是「聯合辦公室」。兩個月前，力哥在為我的小團隊尋找辦公室的時候，就把目光鎖定在了最符合初創小微企業需求的聯合辦公室。

力哥現在租用的聯合創業辦公室，也採取了「把一棟物業長期使用權整體買斷+對空間進行全面改造」的模式，讓創業團隊以比較低的整體租金支出入住一個比較小的獨立辦公區域。

但同時提供了比較大的公共活動空間，包括餐廳、運動室、會客室、懶人沙發等各種功能區，還有飲水機、微波爐、印表機等設施，有專門的前台接待、社群主管、清掃阿姨、IT網管為我們提供服務，力哥團隊的小夥伴現在都愛死我們的辦公室了有木有！

力哥辦公區實景拍攝~

不過要注意的是，由於一米好地不設資金池，資金全託管，平台完全碰不到客戶的投資款（沒有老闆攜款跑路的操作空間），每個眾籌項目都是定向集資，專款專用，一旦集資完成就會進入封閉運作期（許多P2P平台則是7X24小時敞開式供應，不怕搶不到，就怕你不買，能多圈一分錢也好），所以一旦錯過了你看好的優秀項目的募集期，就會喪失投資機會。

而力哥前天又上他們官網看了下，發現今天（9月6日）下午1點開始搶購的愷亞海珀旭輝公寓這個項目吸引力挺高的。

該項目最高年化投資回報12.08%，投資期限可以根據你對資金流動性的要求，選擇3/6/9/12個月四種投資期限，最低投資金額1000元，到期一次性還本付息。

而這個項目的地址在徐匯濱江板塊，該地區是上海近年來房價漲幅最高的板塊之一，作為身份證開頭為「310104」的地地道道徐匯人，我是眼睜睜看著徐匯濱江板塊從當年的髒亂差，到處都是斷頭路，野草叢生且乏人問津的下只角，變成今天這麼一個高大上地區！

而該項目的目標消費人群是追求生活品質和出行便利的新上海金領人群。

因為該物業走到地鐵7、12號線龍華中路站2分鐘，走到上海今天黃浦江沿線最漂亮的徐匯濱江公園只要6分鐘。開車出行，內環線上下匝道就在邊上，開車去浦東的話，走打浦路隧道和龍耀路隧道都很近，離紙醉金迷的徐家匯也不遠，而且門口就是綠地集團開發的大型shoppingmall——正大樂城。

之所以要說這麼多關於這個物業的細節信息，不是力哥要顯擺我對這一帶有多熟，而是想說明，因為我非常了解這個地區，了解這個地區高端物業租賃的需求有多大，所以我才敢投資這個項目。

不過請注意，任何能承諾12%回報的固定收益產品都不可能沒有風險。力哥之所以敢投資這個項目，不是因為它零風險高收益，而是因為我仔細研究了這個項目，認為它的風險是可控的，我能夠承受的，商業模式說得通的，現金流充裕的，違約概率非常低的。

總之，我認為與12%的投資回報率相比，投資這個項目要比我投資其他不明不白的有資金池嫌疑的說不定這錢就拿去給大學生放「裸條」的P2P項目讓我覺得更踏實，收益風險比更優。

今天P2P已經是殺成紅海的夕陽產業了，但這貨還是朝陽產業~

但即使如此，也不代表這個項目一定不會違約。

get了沒？

對了，這個項目還有個額外福利，投資5萬可免費入住海珀旭輝1晚（投資10萬免費入住2晚，以此類推），這個福利對力哥這樣的上海人沒啥吸引力，但如果你今後想來上海旅遊，去迪士尼轉轉，可以免費入駐裝修這麼精緻的公寓，想想也是蠻爽的哈~

如果想了解更多關於一米好地和這個項目的情況，就點擊「閱讀原文」吧。

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