民宿風險評估這件事就算你想了100遍，還不如坐下來我們好好聊

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每一個人認識事物的能力有限，在不斷前行的人生路上，總有看不清楚的方向。比如今天是否會下雨？周末會不會降溫？哪只球隊可以贏到最後？房價什麼時候跌？這些情景都因為充滿了不確定性，成為了我們生活中風險的源頭。

風險就是阻攔我們達成目標的那些不確定性。

這些不確定性是每個人無法控制的，但我們有必要深入了解它們，以便各種狀況發生時做好合理應對風險的準備。不同的行業對風險的理解並不相同，以上只是一個普適性的風險定義。

如果我們想要著手開創一家自己的民宿，又會遇到哪些風險呢？

首先，我會考慮到的是安全問題。不知道各位房主認不認同。這就像是把你流放到拉美或者是一些中東難民國家，那裡有的是令人陶醉的美景人文，但暴力和恐怖分子的潛伏讓我們連自身的安危都無法保全，又何談旅行。

開民宿也是一樣，我們好不容易打造出一個理想中的居住空間，卻由於邀請的房客是社會不安人群，給自己和周圍的鄰居增添安全隱患，那肯定是得不償失。

談到安全，這必然是雙向的。我們不僅要全力篩選住客，為自己和家人的安全負責，也要為住客提供一個防火防盜安全性極佳的生活空間。

其次，考慮的是政策問題。這當然是目前我們比較關注的話題，同為共享經濟，網約車合法之後，短租房合法政策到底會在什麼時候以何種形式落地呢？

大批房主我們一起聊天時總會透露隱隱的不安，很怕一個政策下來之後，自家的短租房就會被取締。我懂你在擔憂什麼，因為這樣一來意味著曾經為短租做出的努力功虧一簣。作為同一戰線的夥伴，關注時事的同時讓我們共進退。

接下來最重要的，我們肯定會關注短租民宿它作為一門生意能不能為自己增加收入。

對，這個可愛的問題不是考慮出來的。我們需要一張紙和一支筆，這樣一來也許更直觀，二來為自己指明行動方向。

你的預算是多少？盤下這塊地的租金是多少？裝修費呢？如果要保證三年之內回本，我要滿足多少的滿房率呢？等等，只有這些數字清楚以後，我們的未來才會變得明朗。這不需要搬複雜的公式，只是最基本的加減乘除。

就像台灣最美民宿天空之城的創辦者何培鈞說的，開業第一個月，他只賺了8000元，但是貸款要交6萬。他想過要放棄，但是後來一想自己只要在一個月賣出12間房就可以負荷這筆貸款，才豁然開朗一鼓作氣堅持下去。

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民宿的前期準備

1，選址

客棧是一門實體生意，雖然內容跟酒店有點差異，但是本質還是住宿。所以，李嘉誠的話永遠沒錯：地段、地段、地段。

想清楚你的客源是哪裡人，他們從哪裡來，如何到你的客棧（飛機火車還是自駕）？如果是自駕的話，周邊停車方便嗎？家庭游出來遊玩的話在周邊吃飯方便嗎？

好多人開客棧是開在古鎮裡面，這樣客源挺多，但是壓力也巨大，意味著租金非常高，接手的話還有比不小的轉手費。

2，裝修

裝修的前提條件是你要想清楚，你的客源是誰，他們要的是什麼，你未來的定價標準是什麼？

調查下你的店址周邊的其他民宿價格體系，到路上觀察看看開車來的車牌都是哪裡的，大致的車價是多少。在確定客棧定價之後可以開始計算一年下來大致的房費了：客棧價格 * 房間數 *天數 * 預計50%的入住率 * 12個月。

計算下自己的資金情況和預計多久收回成本，這樣大概其就能倒推出客棧需要的總費用。一個有點特色的民宿，基本上硬裝和軟裝費用是1：1，另外裝修費用預留10-15%的超支空間具體裝修的事情比較複雜，一定要親自去盯，然後不斷調整。

3，人員

民宿行業員工流動性都非常大，員工問題是任何生意都無法逃避的問題，即使你擁有了資金，好的創意設計，房屋等，但是沒有人，一切都會是一場空。

客棧行業員工的流動性非常大，因此作為民宿主人，花在招聘員工，培養員工，留人上的精力也會非常多。如果你對以上的情況都有了充分的心理準備，那接下來你可以繼續往前走了。

4，推廣

用好互聯網的推廣平台，加大和短租平台之間的合作。建立自己的微信公眾號，推廣介紹自己客棧的文章，是提升知名度和入住率不錯的方式。

多和短租平台的經理進行溝通，多多參與他們主辦的線上優惠抽獎活動。這樣一來中獎的客人還會幫你免費傳播，提升民宿排名，總的來說一舉多得。

5，口碑經營

民宿歸根到底是服務頁，需要各種技能。也許，你看過不少民宿主人如世外桃源般的生活狀態，但是，那只是表面現象，你只看到了他們喝著茶，曬著太陽侃侃而談的一面，而沒有看到他們因為入住率的低迷抓破頭皮的那一面，更不會想到他們連通下水道和換電燈泡這些事情都非常熟練。更不用說還要解決一些奇葩客人提出的奇葩問題。

從下飛機接機開始，就要把每個細節都服務好，務求客人的滿意。一定要把管家培訓好，對客人的所有需求都能及時的處理，讓客人快速的熟悉這個陌生的城市。只要把服務做好，將來民宿的口碑一定會越來越正向。