購買動遷安置房，規避風險有妙招

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【導讀】由於動遷安置房價格通常低於市場價格，但是由於存在較長「限售期」，限售期已過有可能房價已經上漲了幾百萬，由此產生爭議非常多。以上海市為例，根據滬房管市n【2010】375號文件，對於動遷安置房應在大產證和拆遷協議均滿3年才可以上市交易。此類房屋在「限售期」內所簽的合同是否有效，如何才能最大限度規避風險，以及產權人拒不履行合同如何維權等問題將是本文闡述的重點。

一、在「限售期」內所簽的動遷安置房買賣協議是否有效

《上海市動遷安置房管理辦法》第23條規定「動遷安置房在取得房地產權證後的3年內，不得轉讓、抵押……」該辦法的性質並不屬於法律或行政法規，僅為地方規範性文件。《合同法》司法解釋一明確規定，確認合同無效，不得以地方性法規、政府規章作為依據。另外，該辦法的內容也不屬於強制性規範，僅為管理性的規定。因此，在「限售期」內所簽的動遷安置房買賣協議是有效的，上海市的司法實踐也是如此操作的。但是，對於過戶時間還是要受上述規定的約束，須在「大產證」和「拆遷安置協議」均滿3年後才能過戶。

二、如何有效避免購買動遷安置房可能產生的風險

曾經，購買拆遷安置房多通過抵押借款的方法以達到限制賣家毀約的目的。但是，目前這種方法已經沒有意義，因為按照現行規定，未滿3年的情況下，拆遷安置房不得過戶交易，也不得抵押。如果能辦理抵押，也意味著可以辦理過戶，因此辦理先行抵押已經沒有意義。如果在符合過戶條件的情況下，買方擔心產權人「一房二賣」，可以申請「預告登記」。這樣，目前有效的辦法，可以在設計房屋購買合同時，做些有效的防範：

1、盡量多留些尾款，將其支付時間遲延至產權過戶後再行支付；

2、針對賣家違約、毀約的情形設定相應的嚴苛的違約條款，而且該等違約條款應有相應的明確金額或具體的計算方法，要具有可操作性；

3、在合同中，設置由違約方承擔律師費、車旅費等費用的條款，減少維權成本，也給賣方一定的威懾。

三、需要澄清的三個誤解

1、買賣合同經過公證就不可以違約

首先，公證並不是合同生效的條件，只是針對合同內容是否違法、是否為雙方當事人真實的意思表示等進行證明。也就是說，如果合同內容並不違法，合同確屬雙方當事人真實的意思表示，合同公證與否，並沒有什麼區別。另外，在沒有取得產證的情況下，公證處也不會對買賣合同進行公證。

2、只要賠償違約金即可毀約

通常情況下，守約方不僅可以提出違約金，還可以要求繼續履行合同。也就是說，如果賣家違約，買家起訴到法院，不僅可以要求賣家繼續履行合同，還可以要求其承擔違約金。實務中，有些買家由於擔心訴訟期較長，還需要支付維權的費用，而向賣家妥協，甚至修改了合同，最終還是沒有達成交易，這樣反而讓維權更加困難。

3、有一種辦法，能讓賣家無法違約、必須履行合同

工作中，有些買家認為，合同如果寫得好，就能夠阻止賣家無法違約，必須按時過戶。雖然，守約方可以通過訴訟要求賣家繼續履行合同，但是還是要通過法律程序，合同無論如何擬定，無論違約金有多高，賣家還是可以不配合過戶。但是，買家向法院提起訴訟，作出判決後，判決結果即有了強制執行力，這時候如何賣家還是不配合過戶，法院可以向房管部門發協助執行通知書，賣家不簽字也可以過戶。

【結語】硬幣總是有兩個面的。拆遷安置房由於存在「限售期」，過戶時間較長，在此期間房價勢必上漲，由此賣家很容易「跳價」，畢竟有可能存在數百萬的漲幅。但是，風險和收益總是並存的，只要妥善簽訂房屋買賣合同並積極合理維權，拆遷安置房交易還是相對安全的，完全可以順利過戶。

文/上海杜繼業律師（未經許可，不得轉載）