〖投資理財100問〗十二：房屋四大屬性知多少

如果要你用五個關鍵詞來形容中國的生活，你會跟我一樣用教育，醫療，婚姻，房子，嚼是非嗎？但是這五樣中最重要的就是房子，因為它成了另外四樣的基礎。為什麼？

我今天從中國房屋的幾個屬性變化的角度為大家分析一下房子對於中國人生活的影響：

一．80年代至90年中期，房屋居住屬性佔主導，這是一個物質極度饋乏年代。住房基本上靠分配，當然部分先富起來的人還可以蓋私房。但是毫無疑問的是房屋的屬性基本上就只有居住屬性 。

二．90年代中後期以後，投資屬性與財富分配屬性相互交織：我們都知道我國房屋改革源起90年代中期，商品房開始慢慢成為了社會的主流。而這一階段隨著房價的快速增長，投資屬性開始展現出來，甚至可以說到了近期投資屬性已經是房屋的主流。而投資屬性捆住居住屬性也就是剛需，造成中國社會在房價問題上已經分裂成了兩個對立面。從某種程度上說是階級矛盾都不為過。每次在談論房價漲跌時，網上都是鍵盤俠與支持者齊飛！

三．投資屬性在慢慢減弱，財富分配屬性已達頂峰。2015年至今，隨著全國房地產開始展現兩極化特徵，房屋的投資屬性在悄然的開始減弱，因為大家意識到房子有可能不會再像過去那樣瘋漲了。至少在三四線城市及部分發展不太好的城市在這一點上表現的已經非常明顯。但是這個時候卻是爭論最為嚴重的時候，而一二線對三四線，有房階層對無房階層的口水大戰也到達頂峰，但是在這個時候不知道大家發現了沒有，社會的財富等級已經變成了由擁有房屋數量來決定，甚至立場都是這樣。 房屋的財富分配屬性已經表現的一覽無餘了，在這裡我有自已的一些看法。其實無論是在什麼社會，二八定律都是通用的，因為人類社會本來就是這樣，甚至是社會性動物都這樣。古時候財富的主要分配工具也就是社會主要稀缺品就是田地，所以20%的地方佔有80%的土地。平行到現代社會，美國的主要財富稀缺品是各種有價證券，所以美國富人家庭絕大多數財產都是由這些組成。就是算是社會性動物，都是族群的首領佔有所有交配權與食物優先權。所以到現階段，與其去關心房價，不如重點放在如何提高自已的社會層次上和觀察下一個社會分配工具與稀缺品的出現上。其實在我眼裡這些已經開始出現，只是這是一個仁者見仁，智者見智的問題，就不發表了。

四．房屋財富分配屬性還沒有被完全認知，但是房屋終極屬性：財富再平衡功能即將浮現出來！其實就是作為國家最重要的稅源的屬性，而稅收本身就是用來調結社會財富最重要的工具與手段。

這期溫州土地使用權問題可以說是一聲驚雷，炸醒了很多人，包括我在內，那麼我來分享一下我的看法。 溫州事件突然提示了所有人一件事情，就是房屋還是有持有成本的。過去在中國是缺乏二手房概念的，因為二手房價與一手房價在價格上基本上並沒有什麼差別。造成這種情況的根本原因其實很簡單：房屋價格一直是單邊上漲，因為房價的不斷快速上漲造成大家遺忘了房屋的持有成本其實是很高的。在這裡我來跟大家分析一下。

1.房產稅的增加:要不是房地產市場高庫存現象的出現，我想房產稅已經開始徵收了。但是該來的總是會來的，估計會在一線城市先試點，基本現在確定的是房產稅依照房產原值一次減除30%後的余值計算繳納，稅率為1.2%.房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%.

2.土地使用權的續費問題：如果按溫州模式處理土地使用權到期問題，那麼意味著是要按市價的30%徵收，拆合到房屋的價格即使是70房價一分錢不漲，年均持有成本也在0.6%以上。

3.房屋會否出現日本的高折價問題：上兩個還不能從根本上影響房子的財產分配屬性，因為只要房價總體保持快速上漲這就都不是問題。可是這個世界從來就沒有一樣投資品是只漲不跌的。我們總喜歡拿日本做比較，現階段日本房地產市場基本上達到供需平衡。然後在購買商品房時同一個地段的房子因為一二手的原因，折價可以達到50%，這一點在中國是不可想像的。因為房價的高增漲的原因，所以很多人買房時不太介意。可是隨著土地使用年限收費的問題與參照日本在供需平衡，老齡化社會之後房屋折價加大的背景下，持有過多的房產則意味著可能的資產縮水。 所以這次中央工作組到溫州處理事件的結果是遠遠超出很多人的想像，而房價一但開始進入滯漲期後，房屋的折舊成本與持有成本就會大幅度增加，這時房子的財富再平衡屬性就會顯現出來，可以說今年有可能成本房屋屬性轉折的一年。而在三四線城市這一點已經開始顯現。

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