通州區區域配套及新房市場成交分析－5月更新

一、通州區簡介

通州區位於北京市東南部，與天津、河北相連。轄區面積907平方公里，截至2014年底，常住人口135.6萬，下轄4個街道、10個鎮、1個民族鄉。

通州新城是距離北京中心城最近的新城，在北京市總體規劃「兩軸－兩帶－多中心」的空間格局中，通州位於北京長安街軸線與東部發展帶的節點之上，處於環渤海經濟圈的核心樞紐位置，連接著首都與環渤海的多個經濟中心。

十二五期間，通州被明確定位為北京城市副中心。根據發展定位，新城的主要職能是中心區功能疏解的重要承接地、世界城市新功能的重要承載區、宜業宜居的綜合性新城市、世界一流水平的現代化國際新城。

最初確定的行政副中心就局限在6平方公里的範圍內，後來逐漸擴展到通州老城155平方公里的面積。不過目前，通州區域範圍內906平方公里已全部被納入北京市副中心的範圍。

圖：通州區位置圖

二、通州區配套分析

1、教育

通州區發展因相對主城區較晚，教育配套質量較為普通，但通州區正在推進名校辦分校工程，引進了多所名校到通州舉辦分校。目前教育配套主要集中於新城核心區以及八通線沿線。

北京城市副中心教育發展專題座談會上，北京市教委線聯平主任和通州區岳鵬區長為首都師範大學附屬中學（通州校區）、北京市第二中學（通州校區）、中國人民大學附屬中學（通州校區）、北京理工大學附屬中學（通州校區）揭牌，4所學校正式進駐北京城市副中心辦學。

截至2013年年底，全區共有：1、幼兒園126所，比上年增加49所，其中市級一級一類園4所，戶籍適齡兒童入園率96.6%；2、共有小學82所，優質的小學資源主要集中於新城核心區，八通線附近。3、初、高中學校42所，優質教育資源集中在新城核心區，八通線沿線區域。

圖：通州區熱門小學分布

圖：通州區熱門中學分布圖

2、商業

通州區近幾年發展勢頭迅猛，形成了較多知名新興商業，目前八通線部分沿線地區（如通州北苑、九棵樹等區域）商業已發展得相對成熟，亦庄地區通州部分、通州北關運河新區在未來幾年商業規模將得到大幅度提升。

圖：通州區商圈分布圖

3、醫療

北京胸科醫院、解放軍263醫院、通州區潞河醫院、協和國際醫學中心、北大國際腫瘤醫院、首爾大學婦產醫院等均已落戶通州，形成通州新型醫療綜合園區，通州居民可就近享受市三級醫院的醫療服務，卻只用支付二級醫院的「優惠」價格。

2016年，通州區已與安貞醫院達成意向，該院將有可能落戶行政辦公區，建立行政辦公區微型醫療體系。另外，通州區正在洽談引入首都兒研所、市疾病預防中心。未來五年，通州預計將形成包括安貞醫院在內的6家以上三級醫院。

圖：通州區大型醫院分布圖

4、交通

通州屬於北京近郊區縣中首先大力發展公共交通的區域，總體而言，在北京所有近郊板塊中，公共交通最為便利，公交、軌道、路面、其他便民出行措施最為立體複雜，未來應是北京主城最大的衛星城區。

廣渠路二期2016年國慶節前正式通車，為免費快速路，不設紅綠燈，通州市民駕車15分鐘可進四環。

但通州由於其發展時間較早，且發展初期缺乏規劃，導致路面交通網混亂、道路不規整，尤其是新城核心區的部分，如北苑、雙橋等繁華地段，交通常年堵塞，交通環境極差。

由於八通線和六號線兩條地鐵線路平行穿過通州核心區域，通州的軌道交通目前十分便捷。同時，還有多條規劃待建線路，連接市區與宋庄、環球國際影城、次渠等板塊。

5、生態

通州境內分布著北運河、潮白河、溫榆河等13條河流，千年京杭大運河穿城而過。依託溫榆河、運河城市段建成的大運河森林公園。截至2013年年底，森林覆蓋率為27.26%，城市綠化覆蓋面積4343.6公頃，城市綠化覆蓋率50.45%。

但通州因處於北京市下風處，空氣質量較差。通州北部的空氣質量略優於南部，但整體看來，污染情況比較嚴重。

圖：2015年北京市PM2.5分布圖

6、綜合評分

圖：通州區配套評分圖

注:圖中紅色為北京市平均值。房價評分為價格高-分數高,價格低-分數低。其餘各項均為分數越高質量越高。

三、通州區房地產成交熱門板塊

自2003年八通線開通後，通州房地產建設正式起步，而隨著「十二五規劃」中通州新城規劃的確定，以及後來CBD東擴、北京城市副中心概念的提出，通州區房地產開發迅速炒熱，尤其八通線沿線地區。

通州區剛需樓盤眾多，主要集中在通州新城——八通線沿線、通州北關板塊、亦庄新城通州部分三個區域，近幾年台湖板板塊土地市場也比較火熱，但因周邊未規劃地鐵，各類配套不成熟，住宅開發速度還較為緩慢。

圖：通州區熱門板塊圖

1、通州新城核心區板塊

八通線沿線是通州住宅開發較早的區域，也是目前配套發展比較成熟的區域，而隨著通州新城核心區的開發，以及6號線二期開通，八通線往北沿大運河區域開發也越來越火熱。

該區域交通較為便利，商業配套比較成熟，大型商業配套如通州萬達廣場、通州羅斯福廣場、國泰百貨等，通州區的優質教育、醫療資源也多集中於此，如首都醫科大學附屬胸科醫院、解放軍263醫院、潞河醫院等。但新城核心區也存在著路面道路規劃混亂，住宅區周邊小環境差，市政綠化覆蓋率低等不良影響。

近年來，通州新城核心區開發樓盤較多，並且多少屬於大開發商的熱銷樓盤，升值速度迅猛。

2、亦庄次渠板塊

亦庄高新技術開發區是國家重點發展的新城之一，規劃比較詳盡完善。其規劃中的馬駒橋居住組團、次渠居住組團坐落於通州轄區內。該區域目前商業配套發展已經起步，區內目前有亦庄線穿過，另外還規劃有17號線，未來交通也比較便利。

該區域單從路面交通的規劃來看，好於通州新城，但軌道交通目前還處於起步階段。但亦庄近幾年來規劃和陸續開業的商業規模大，其中包括新城商廈購物中心，百尚購物廣場等；學校、醫療等資源相對較少。該區域內的市政公園的數量相對較多，綠化覆蓋好於主城區，存在小型垃圾處理廠等不利因素。

近年來，亦庄新城通州部分開發樓盤也相對較多，多數以剛需低總價樓盤為主，未來升值預期看好。

3、台湖板塊

得益於近幾年亦庄京津冀一體化的發展，政府規劃力度大，台湖新城近幾年持續受到各大地產商和購房者的關注，未來發展潛力較大，另外區域規劃有17號線，未來交通應比較便利。

但從當下現狀分析，台湖板塊幾乎屬於未開發地段，暫無軌道交通，荒地多，配套差，公共設施水平有待提升；學校、醫療、市政綠化資源等資源匱乏。

近年來開發商在台湖拿地熱情高漲，甚至出現了拿地價格虛高、不合理的情況，台湖板塊銷售接連遇冷，板塊的缺點也被慢慢放大；目前整個板塊的新盤數量還相對較少。

4、通北板塊

相比於通州其他板塊，通北板塊發展速度相對較慢，與其地塊自身的發展定位相關——生態宜居板塊。各方面配套設施還處於不齊全的狀態，樓盤數量也相對較少。

四、通州區新房市場成交分析

1、總體

4月，迫於通州商住項目即將限購的壓力，開發商急於出貨，導致寫字樓成交量暴增至5701套，主要包含東亞、綠地、首開等企業的產品。

4月通州商品住宅（不含保障房）成交數量平穩增長。

16年4月，通州商品住宅（不含保障房）成交價格大幅上漲，成交均價為31922元/㎡。

寫字樓的成交均價較上月有小幅上漲，為24290元/㎡，相較於去年仍處於較低水平，主要還是由於台湖板塊幾個低價樓盤的熱銷拉低了商住成交價格。

二手房數據雖未刷新，預計在4月也會呈上漲的狀態。

進入16年以來，通州住宅的價格與寫字樓和二手房的差距已經越來越大，最主要原因還是通州住宅的供不應求導致的。

2、商品住宅

進入16年4月，通州商品住宅（不含保障房）市場也進一步升溫，出現量價齊增的情況。通州商品住宅（不含保障房）的成交均價大幅增長，達到31922元/㎡，環比增長12.41%，同比增長39.39%。

從15年4月到16年4月，通州商品住宅（不含保障房）共批准上市6429套，在此期間共成交12129套。銷供比為1.89，供不應求的狀態仍十分明顯。近期通州商品住宅熱銷項目包括新地國際家園、玉蘭灣、首開萬科城市之光（公園裡）等項目，帥府園由於集中籤約，成交量排名第一。

4月，通州剛需、改善、高端產品的成交佔比分別為45.98%、47.19%、6.83%。

從各層級產品的成交佔比來看，到16年3月，通州商品住宅（不含保障房）各層級產品佔比有劇烈變動，剛需產品的佔比劇烈下跌，改善產品則上漲到47%左右。而到了4月份，儘管改善產品的佔比變化不大，但是高端產品佔比增加一倍，接近7%，而剛需導致通州區商品住宅（不含保障房）中的改善產品佔比首次超過剛需產品。自利好政策出台以來通州房產已迅速向改善邁進。

4月通州商品住宅成交套數排行榜

4月通州商品住宅成交金額排行榜

3.商住寫字樓

通州寫字樓在經歷了3月的1147套後，再次展示了它的瘋狂：4月，通州寫字樓成交5701套，環比增長397.04%。寫字樓成交額為72.38億元，環比增長366.04%。

4月份通州寫字樓成交量出現極不正常的暴增，主要是東亞尚品台湖在該月大幅成交3359套，而其他幾個項目如東亞印象台湖、通州綠地中央廣場、首開萬科公園裡等銷量也有大幅增長。整體暴增的背後，主要原因是開發商在聽聞通州商住限購政策的風聲後強力加大了推盤力度，而東亞尚品台湖據稱更是將整棟樓賣給了企業，因此成交量大幅增加。

4月，通州寫字樓成交均價達到24290元/㎡，環比上升4.12%，同比下降10.19%。

從15年4月至16年4月，通州寫字樓新增供應6634套，成交12092套，銷供比為1.82。尤其是16年4月，寫字樓銷量的增長突破常理，已不能單純從市場的角度分析，只能從通州房產市場受國家政策強力影響的角度考慮。由此也說明，事實上通州商住在過去幾年是有比較多的庫存剩餘的。

4月通州寫字樓成交套數排行榜

4月通州寫字樓成交金額排行榜

五、寫在最後

通州區是首都的東大門，北京城市的副中心，通州區近3年的房地產開發十分火熱，目前在八通線沿線、馬駒橋地區已經發展出了大型居住區，以剛需項目為主，當前多數一手房價格在2萬-5萬之間。近幾年新城核心區、八通線沿線地區、亦庄-次渠發展比較迅速，各類配套與資源相對比較豐富，相應住宅市場也較火熱。尤其新城核心區，6號線二期的開通和城市副中心的確定繼續推動了該區域的加速發展。

如果考慮在通州區購房，可以先關注小區域，再進行進一步選擇。