陌生的寫字樓市場？

寫字樓屬於商業地產中的另一個大類，價格相對較高，收益和風險均相對較大。

區別於住宅投資與商鋪投資的是，寫字樓投資是一項中長期的投資產品，通常而言，投資者主要看重的是租金回報，但同時亦關注其轉手變現的能力。之所以說寫字樓是一項中長期投資品，主要原因是寫字樓本身的交易屬性使得其具備一定的價格變動能力，而同時其租金回報的增長又和商鋪類似，符合長期投資的一般特點。

寫字樓的購買客群也和住宅、商業也很大的不同，其中最大的區別在於，購買客群中企業購買客戶佔了很高的比例，並且隨著寫字樓業態級別的提高，企業購買出現的比例就更加頻繁。其次，寫字樓的投資客群中，專業投資者與投資機構的比例也相對較高。

出現上述客群特點的原因之一就是，寫字樓的投資門檻在這幾類投資中屬於最高的，不僅是出於購買實力方面，更是出於專業性門檻較高。

關於寫字樓的選擇

對於寫字樓的分類，各國際國內的建築行業協會的評判標準不一，分類更是五花八門。

美國較為通行的分類方法是將寫字樓分為A、B、C三類，其中A級為投資級，該類寫字樓最適合市場要求，高檔裝修和完善的配套設施是主要特徵，而B、C類一般比較陳舊，設計和功能跟不上現代潮流，簡而言之，是根據硬體設施的現代化程度進行分來。

中國目前通行的寫字樓的分類方法與美國不同，其寫字樓分類考察是一個全面質量分類，一般分為頂級、甲級、乙級、丙級的四級分類，考察因素較多（頂級寫字樓是非嚴格意義上分類標準，頂級寫字樓是指在商圈內具有標誌性、代表性和具有強大輻射力的甲級寫字樓，屬於甲級寫字樓）。如甲級寫字樓被定義為在硬體方面外觀設計、內外公共裝修標準上相當於四星級酒店，達到5A級寫字樓水平，設備設施基本與世界同步，諸如電梯等候時間小於40秒，中央空調為四管式，軟體方面物業管理服務水準達到三星級等。乙級、丙級在設計、設施、服務等級上依次遞減。

除了上述兩種分類方法外，As標準也是一種通行的分類做法。5A包括樓宇自動化（Building Automation System）、辦公自動化（Office Automation System）、通訊自動化（CommunicationnSystem）、保安自動化系統（Safeguard Automation System）、消防自動化系統（Fire Automation System），合起來稱為5A，所含的A標越多，說明寫字樓越高端。

寫字樓業態級別的差異決定了寫字樓售賣價格的不同。當然即便是同一業態的寫字樓，差異化也是相當明顯的，其投資考慮的因素相比住宅和商業來說也更多。寫字樓的租賃群體幾乎都是企業類型，租賃客群數量本身較少，並且產業聚集效應明顯，因此在寫字樓投資過程中，所考察的「地段」因素的重中之重是「產業聚集」，而缺乏產業規劃的單一寫字樓通常難成氣候。其企業所面對的人群均為辦公人群，交通便利性也是挑選寫字樓投資項目中的重點考量因素。

其次，寫字樓的層高、樓層差異、級別、梯戶比、硬體設置、套內結構等也是挑選寫字樓項目中必不可少的考察點。

關於回報率

寫字樓主要的投資收益與商業一樣，大部分來源於租金。與商鋪的投資邏輯相同，寫字樓的基本回報率要超過普通金融理財產品的基本回報率（5%-7%），回報周期控制在15-20年。投資寫字樓費事費力，如果只能保持在同等水平的收益回報的話，只能說投資相對失敗；所以理想的寫字樓投資周期應基本控制在10-15年，甚至更短。由此，理想中寫字樓的回報率也應該控制在7%-10%。

假設一套寫字樓的售價為m萬/㎡，面積為x㎡，租金為n元/（天*㎡），則年回報率為（n*365天*x）/(m*10000*x)=365n/10000m，如果這個比值剛好為7%，那麼n≈2m，也就是說租金（每天每平）應基本等於銷售單價萬位數的2倍，方能保證投資基本成功，如一套寫字樓單價為3萬/㎡，那麼後期租金能達到6元/(天*㎡)方可，如果要達到10%的回報率甚至更高，那麼租金（每天每平）應基本等於銷售單價萬位數的3倍。

但相比商鋪而言，寫字樓的投資回報率在實踐中是很難達到10%，較好的寫字樓的投資回報率能夠達到5%-8%左右，回報周期能在12-17年上下。同時，寫字樓的租金水平也存在明顯的價格上限，不可能出現無限制的增長，如在北京，頂級寫字樓的租金水平通常在15-20元/(天*㎡)，甲級寫字樓的租金在10-15元/(天*㎡)，租金水平較低的天花板也導致了寫字樓售價相比商鋪較低，且相對穩定。

寫字樓租金回報與價格的相對穩定，在北京這個居住產品價格激增的市場顯得競爭力相對不足，形成了較為罕見的「商住倒掛」的局面，即寫字樓的價格賣不過住宅。與之相呼應的，就是寫字樓價格常年保持平衡，價格變動預期被基本抹平，投資需求遭到壓抑，去化難度年年遞增，庫存量依然較大，投資者對寫字樓市場觀望情緒嚴重。

關於升值預期

因租金水平的上限及北京寫字樓庫存去化難度的限制，寫字樓的價格在近5年內保持了基本穩定的價格態勢，5年內的均價漲幅只基本達到10%，升值預期遇到了嚴重打壓。

與商鋪不盡相同的是，雖然兩者都不以升值回報為重點，但從價格波動性上看，寫字樓的價格波動明顯較小，這一點對於風險厭惡型投資者比較具有吸引力。同時，相對商業的高轉手難度而言，寫字樓後期的轉手難度要相對低一些，原因主要在於一線城市企業對寫字樓的購買需求持續處於高位，變現能力相對較強所致。

關於交易成本

?印花稅：房屋產價的0.05%

?增值稅：差額×5%

?個稅/企業所得稅：差額×20%

?土地增值稅：差額×（30%-60%）

商業與寫字樓的稅費計算類似，稅種基本相同，同時各個區域的徵收方式不盡相同；但相同點是，交易成本均較高，基本不會低於房產交易額的30%；所以價格變動相對平穩的寫字樓市場，做超短線或短線投資基本也是不可能的，以租回報仍是大多數寫字樓投資者的唯一選擇。