房子土地使用權到期後該咋辦？

近期，一條消息震驚房地產市場。

浙江溫州有一部分市民發現正常買賣二手房後卻無法完成交易，原因是土地使用權到期了。如果要續期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。

1990年鍋物院頒布了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，開始對城鎮國有土地使用權實行出讓制度。其規定：居住用地出讓年限最高為七十年。

注意，最高是70年，但不一定是70年；所以1990年代初，改革進度較快的溫州就把居住用地的使用權期限劃分為20-70年多檔。

這樣，20年使用權的房子可不就正好到期了嗎？

也幸虧如此，全國人民才能提前看到這樣一個活生生的案例；要不然，大家還都想當然的以為，房子土地使用權到期後會無償續期呢。

因為2007年3月通過的《物權法》已經明確「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。現在大家才知道，原來這個自動續期並不等於無償續期。

其實另一部法律《城市房地產管理法》規定的比較具體：土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者須申請續期，經批准續期的還須另行支付土地使用權出讓金。

而這個看似逗比的規定有著更高的法律依據----1982年版憲法。正是這部法律，讓中國城市的全部土地，一夜之間都被國有化了。

1949年9月建國前草擬的《共同綱領》有臨時憲法的性質，其中強調保護公民的私有財產，私有財產當然也包括土地。而1954年新中國通過的第一部憲法進一步明確「保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和各種生活資料的所有權」。

1954年憲法對城市居民房地產所有權的明確保護，在實際數據中也有所體現，直至1955年，私有房地產在各城市房地產總量中仍然很高，最高如蘇州可達到86%。在當時，在城市裡，私人之間的房地產自由買賣相當活躍。1950年代初期和中期，一些文化名人為了在北京安家落戶購置了房地產，比如著名戲劇家吳祖光購買了一套四合院，價錢在1～2萬元之間。當時的四合院包括土地和房屋建築，這些私人財產受到1954年憲法的保護。

儘管後來當權者並未真正尊重這部憲法，開始使用各種手段侵吞私有土地財產，但在法律層面的徹底突破一直推遲到了1982年12月4日，這一天第五屆全國人大通過了新的《中華人民共和國憲法》。第十條第一款簡潔、明確地增加了這樣的規定：「城市的土地屬於國家所有」。

如此大的一件事，在當時卻幾乎沒有引起社會公眾的注意。

而後，1988年4月12日第七屆全國人大通過的憲法修正案又明確：「任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。」

於是就有了隨後的國有土地出讓制度，一直延續至今。

看來，除非修法，要不然這錢是交定的了。

不過，也不是說到期了不交錢就不能住了。上海金融與法律研究院研究員聶日明表示，如果居民不繳納土地出讓金，房產所有人相當於是在無償使用這塊土地。比較類似的就是所謂的公房，公房可以居住，但轉讓時卻要補繳土地出讓金。

也就是說，到期不續費你的房子就變成了公房，那就只能居住而不能轉讓了；這可能意味著這套房子將不能用於出租、出售或讓子女繼承。

這對中國人的房產觀念造成了多大的衝擊啊！對二手房市場的影響也會很明顯：4月上半月北京二手房交易量已經環比降低了34%，而這個消息出來後，直接有房源連夜降價210萬還是沒人買。笨虎估計，這個影響會持續發酵一段時間。

其實，不只是二手房牽涉其中，即便買新房，也得注意下土地使用權期限的問題，不要想當然的以為新房都是70年的土地使用權。

比如最早有一批住宅用地使用權是50年期限的；而後可能又經過了多次轉手，到開發完成時已經過了一二十年，那土地使用年限就剩下30多年了。

話說回來啊，中國歷史上的王朝更替，莫不因為土地而起。國民黨在大陸失敗的重要原因之一就是沒有敢於進行土改，沒有贏得農民的心。

現在同樣的難題交到了現今的當權者手中，既然改革開放之前的憲法都能夠保護土地私有，說明與XX主義並不是矛盾到不可並存的。

即便不能恢復土地私有，笨虎也建議當權者當機立斷，廢除住宅土地使用權的期限限制，承認房屋所有者擁有永久的土地使用權。

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