日本民宿的市場前景如何？
前天雙11預售定了去日本旅遊的機票，然後又訂的民宿，被莫名退房，怎麼回事？日本民宿現在市場前景如何？還做得下去不？
2017/8/31 最新補充說明
這篇回答得到了很多人的贊同與賞識，謝謝私信我的各位投資人及旅遊業同行。這篇文章是我去年年底左右寫的，以及過去很久了，時過境遷，日本民宿本身就是一個不斷在被政府修改的法案。文中提到的很多見解以及被一一驗證。如想關注更多，後續跟進的話，可以關注一下我的知乎
以及我的公眾微信號
doggodfather
不久的將來，我將會開始每月的13號在公眾號發表一下自己的見解，以及開設日本民宿的知乎專欄和日本房產投資相關的知乎live
再次感謝各位。
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謝邀。潛伏了這麼久，這是我在知乎上第一次回答問題。我是做日本民宿的。民宿做的一般般，旗下也就兩百不到的房源，如果你在微博上關注過日本民宿，那我微博的名字你肯定十分眼熟。受邀過國內民宿平台住百家，趣住啊，一家民宿的入駐。在一家民宿里有過明星房東的專題報道。在這方面勉強有一點點的發言權吧。現在我們就先來談談日本的旅遊業市場吧。
2015年來日本的遊客達499萬人次。2016年8月底赴日遊客已達450萬人次，預計全年接近700萬次。一個很重要的變化是從2011年自由行的比例不到四分之一，到2016年上半年自由行的比例已經達到了54%。（東方早報時事中國報道）正因為自由行慢慢開始了盛行，日本酒店爆滿，隨著
airbnb的崛起。民宿成了酒店產業鏈衍生出來的一種家庭式旅館。
所謂的民宿，其實說白了就是便宜，地段不錯的民用房。好一點的民宿和酒店冷冰冰的統一化裝修不同。多了一種當地家庭的情懷在了裡面。比如和室榻榻米，屏風等等。比酒店更好的一點是有陽台，有廚房。但是大家最主要看中的還是這麼一點——便宜。
普通的酒店按人頭收取費用，基本一個人在6000-8000日幣不等。兩個人就要12000-16000日幣左右一晚。可以說是相當的不便宜了。
那為什麼民宿會這麼便宜？這些民宿到底是買下來的還是租下來的？
我們來分析一下受著airbnb熏陶做民宿的幾類人。
第一類人，在日本有著本職工作或者老公在日本有著工作的。這類人往往是把民宿當做了一種副業，大多數以買下房源保值為主。這類人對於房子的質量追求較高，民宿也比較精緻，價格適中，性價比比較高。因為是自己買下來的房子所以保養的不會很差。對於入住的房客也有一定的選擇。秉著能住就住，不住拉倒，老娘買得起房還怕賺不到房費養不起自己么的心態，做民宿更多的是一種情懷，喜歡和來日本的遊客聊天打交道。主要的消費群體是在有一定的經濟收入，以家庭為單位或者幾個朋友甚至是幾對情侶為單位的人為目標。
這類人的收入我們做一個大致的分析：
以大阪的三室一廳為例，一個月的成本=維修基本費+物業管理費+固定資產稅（一年一交除以12）+都市計劃稅（一年一交除以12）+火災地震保險（5年一交除以60）=5000+12000+7000+1500+2200=27700。這是除去水電煤網的死成本。是必須每個月要賺到的。
那按平均一晚一萬二的價格，可以住4-6人算。其實對於遊客來說，人均才2000-3000一晚。已經是相當的便宜了。
那一晚一萬二，其實只要一個月住三晚。他已經是可以盈利了。如果按入住率百分之50來計算，他的月收入是18萬。減去3萬。房東還有15萬的利潤。什麼概念？就是你在家躺著收錢，打掃打掃房間就有人民幣每月近萬的收入。
第二類人，大多數以留學生為主或者是擁有很多客源渠道並且有很多時間可以去打理民宿的人。這類人往往是把民宿的經濟收入變成了主要收入來源的一部分，大多數是租房子做民宿的。因為有著房租的壓力，所以成本相對較高，開的價格會較低，以保證客滿可以有更多的回報率。看著民宿業這麼火，自己也想進來撈一筆。相比於打工來說，錢來的比較快。這類人以租小戶型為主，基本為一室戶或者一室一廳。因為人流動快，房租低。這類人對於房子的質量追求本身不是很高，不排除一些真心對待民宿這個行業的，我遇到過手裡很多套民宿的房東也把房子弄的非常乾淨美化。不過畢竟不是自己的房子，會盡量的節約降低成本。說白了，就是一個很乾凈的青年旅館。秉著一定不能虧本而且要賺錢，不然賺到的錢都貼房租里去了就白做了的心態。這類人的主要消費群體是為了滿足來日本旅遊預算不多，或者不想花錢在住宿上，甚至是旅個游裝個逼打著窮游的旗號來日本打個卡的那種背包客或者曬朋友圈的那類人為目標。
以東京的熱門景點新宿區一室戶為例，一個月的成本=房租=85000左右。這是除去水電煤網的死成本。是必須每個月要賺到的。
小戶型以1-4人為主。每晚房價在6000-9000日幣。我們取個中間數7500日幣。人均才1900左右。
以入住20天為準（其實20天已經是屬於生意特別好的了）一個月盈利=7500*20-85000=65000
大家不要忘了另外一件事，那就是大多數的民宿，房東和房客是不住在一起的。所以這些留學生們自己另外租了一套房子，價格比較便宜，地段不會那麼好。這類房子的房租基本在5-6萬左右。也就是說。他們要保證20天每個月才能夠勉強交自己住的房租和租民宿下來的房租。我很敬佩這類人，因為他們不再依靠父母每月的生活費，在日本靠著民宿和自己打工能夠自力更生了。
第三類人，以有錢的大老闆和房地產中介為主。買斷一棟樓做酒店式民宿，或者其他海外投資房產交給不動產管理經營民宿。這類人往往比較喪心病狂，開出的價格和房子質量也層次不齊。是保證最大入住率的那種。我甚至見過3000一晚一套房的也有。這種樓房有個特點，那就是一層樓基本只有一個衛生間和浴室，大家共用的。對於不動產手裡管理著的大量房源，不可能做到面面俱到，所以多少會有質量問題。但是真的就是更便宜。
一棟樓的價格沒法給出具體衡量計算，但是以不動產或者其他代管理公司為例，假設我把一套房子交給了不動產管理，那麼不動產公司或者其他代管理公司大多會給出這麼一個條約。舉例1.如果盈利沒有達到10萬，那就除去清掃費全部歸房東所有。2.如果盈利達到10-20萬，不動產將除去清掃費，還要收取百分之20-30%的傭金。這兩種人有一個特點，那就是想方設法的拉攏客源。但是他們的消費群體是比價偏向和國內旅遊公司合作，因為房子基數較大，散客無法滿足。可是不排除招不滿的情況下會用低價的方式搶生意做。
第四類人，屬於比較有腦子的會拉攏一批房東招攬旗下，有自己獨特的宣傳渠道和獲客渠道。在自己民宿開不下去或者住滿的情況下，把單子分給旗下的房東。實現雙贏。他們大多數是通過賺取差價的方式來盈利。比如旗下房東給出一晚10000的價格，她給遊客報一晚13000的價格。那她每天就能賺到3000。而且是在旗下房源基數大的情況下，不用考慮入住滿的。所以收入做的好，完全可以每個月賺上萬人民幣。這類人對於遊客來說，要警惕。盡量自己直接去聯繫房東，保證拿到最低價。
可能說的不是特別完全準確，但是以我的個人經驗來談差不多是這樣。
那麼，問題終於來了。繞了那麼大個圈子，為什麼有這種案例會被退房呢。
之前鋪墊了這麼久，都是為了要回答這個問題。我可以說，現在的日本民宿市場是一片紅海。非常沒有秩序。低價競爭非常的嚴重，在我們業內都覺得這是房東們的不良競爭把遊客給慣出來的後果。況且之前提到了，酒店在爆滿的情況下，民宿才會得以瘋狂式的增長。以airbnb為例，airbnb在2015年宣布在日本的民宿達到了3.5萬套。可是日本政府又不是傻子，他們在這幾年當中加緊了酒店開發。現在酒店正在不斷的造起來了，根據可靠消息，明年光大阪就將會多出7000間賓館房。那麼勢必會開始打壓民宿。為什麼要打壓民宿？
第一原因就是因為，不交稅。很多民宿都沒有營業執照，屬於灰色地帶。政府眼紅啊，你們民宿那麼火賺那麼多錢竟然不分我們一調羹。不行，我們要整治。我們消滅不合格的民宿，讓那些合格的民宿賺了錢給我們交稅。
第二原因是因為各方面因素不夠完善。政府看來，合格的標準民宿需要消防安全通道，指示燈，以及消防梯等等等的因素。反正就是屁事一籮筐。而且萬一房東和房客發生了一些不必要的糾紛麻煩時候沒有特別好的解決方案。
好的，接下來的問題是 那麼怎麼樣才能做到合格的民宿？目前又有多少民宿是符合政府規定的呢？
我可以說，幾乎不到百分之十的民宿才符合標準。尤其是在市中心的公寓民宿，光一條就可以打死一大片。按照目前的民宿法條例那就是，想要做民宿，必須整棟樓的業主要簽字百分之五十以上通過才允許。必要的裝修費用在50萬左右。那麼一戶建（別墅）的許可呢？要經過左右鄰居的同意，並且必要的裝修非要在100萬左右。
所以說，被退房的原因很簡單。那就是民宿被查封了。最先可能被查封的，就是租房子做民宿的那類人。因為他們沒有房子的所有權。接著如果查到了是真正的戶主在做民宿，會給予口頭警告，電話警告，簡訊警告，最嚴重的會有保健科的書面通知，還需要像物業管理提出解釋。一旦被查到後果是很麻煩的。
而且這方面房子的事情還涉及到更複雜的背景。這裡擴展的有點大，不方便多說。有考慮在日本想買房子升值的可以私信我微博。
雖然日本的民宿市場是一片火海了。但是整體的日本自由行市場目前還是藍海一片。因為東京奧運會2020年就要開幕了。來日本的遊客只增不減，隨著自由行的趨勢，日本自由行市場真的會規模越來越大。而目前沒有一家公司是能夠把日本自由行垂直市場做好的，之前有某家公司，可是分析了一下真的很爛。也就萌生了我的創業想法。
隨著日本自由行的高度發展，大家都會越來越趨向於一個人性化個性化的服務。那麼相比於酒店千篇一律冷冰冰的設計，民宿是一個更能體驗當地人文風情更像家一樣的感覺。所以民宿將來絕對是必不可少的一大部分。
哪怕日本政府再怎麼打壓，可是歷史總是驚人的相似，往往很多的民間力量推動了國家經濟的發展。我們國人很多時候是一種從上到下的去想，我們到底應該做什麼。而沒有想過從下到上如何去引起一種潤物細無聲的革命。我們可以運用互聯網這種網聚人的力量開始，把將來未來二三十年可能會出現的問題，現在開始著手去一步步解決，去實現。十幾二十年後未來會碰到的問題，我們現在開始做，堅定不移的朝著這個方向去走。當這個問題出來的時候，我們就能解決這個問題。這就是戰略上的成功。
我和以上敘述的開民宿的這幾類人都有些不同之處，我比較特殊。我是留學生，可是房子是買下來的。作為第一次創業小有成就。而且在做民宿的過程中接觸到了很多接送機，司兼導和地陪。所以我在日本方面有著得天獨厚的自由行商戶圈和留學生圈。開始了我的二次創業之路。通過和自由行遊客還有在日華人做旅遊的接觸，我充分了解和意識到了他們的痛點，並且想到解決痛點的辦法了。已經開始組建了我的團隊合力開發這塊市場。可以很好的避免很多棘手問題。這涉及到商業計劃，這裡也不多方便透露了。
現在我誠招有想法有激情的合伙人。願意和我一起來改變日本自由行市場。對旅遊業這一塊有一定的認知，或者對財務預算比較熟悉。請加入我們。讓我們一起來為日本自由行的遊客做點有價值的貢獻出來。
我的微博：一絲不狗的大阪民宿
公眾微信號：doggodfather
我是一個靠著寫段子營銷，解決遊客痛點為切入點的年輕房東。
我的心愿是
積德贖罪。
謝謝。
前面說到合法化的問題，可能是個隱患。但是不管怎麼說，我身邊的人，投資日本民宿的越來越多。
因為日本法律未承認民宿的正當化，謝謝。再提一個，Uber早已撤出日本市場。
去過日本的朋友應該知道，日本的酒店很貴，而且房間也很小，特別是像東京這樣的大城市，那也是寸土寸金的地方，我們以前聽說過的「膠囊旅館」就是日本人發明的。
即使是在正規的賓館，一些客房的大小總共也不到床的兩倍，其中還要包括衛生間，甚至有的時候房間小得連行李箱都不能完全打開。因此，在國內習慣了住大房間的中國遊客，很多會選擇民宿，相比住酒店，民宿不僅更便宜，住的環境也要寬敞舒適一些。
在京都開民宿的原因：
日本觀光廳數據顯示，今年前9個月日本總遊客數累計超過2100萬人次，其中中國大陸以556萬人次排名第一，如果加上台灣的346萬人次，則總數超過900萬，佔比約45%。直接一點說，日本每接待兩名國外遊客，就有一名是華人。國內的統計數據也證實，日本正逐漸成為國人海外旅遊線路中最受歡迎的目的地之一。據途牛旅遊網發布的數據統計，2017年國慶期間，日本在所有境外熱門旅遊目的地中排名第一。
選擇去日本開民宿，除了中國遊客多，有巨大的市場需求之外，還有一個不可忽視的原因就是日本的房子便宜。
跟中國的大城市比，日本的房價算是非常便宜的，當然東京的核心城區除外。像京都這樣的地方，一百多萬到兩百萬人民幣，大把的房子在等你挑，公寓別墅應有盡有。將民宿的地點選擇京都，從房價這個角度看也是非常合理的，因為京都的房價比東京和大阪要低很多，但卻是中國人旅遊的必來目的地之一。
日本民宿產業前景利好或成為國人海外投資熱點
先決條件：政策支持
自2009年開始，日本已多次放寬遊客赴日旅遊的簽證條件，並將「觀光立國」列為拉動經濟增長的重要因素。據日本國家旅遊局今年一月份發布的數據顯示，2015年的訪日外國遊客人數同比增長47%，增至1947萬人，創歷史最高紀錄。
市場現狀：需求量大
就在3月30日，日本政府匯總出上調全年訪日外國遊客數值目標的新觀光戰略，其中提出2020年和2030年目標值分別為4000萬和6000萬人次。但與此同時，日本在旅遊接待方面面臨的最大問題，便是酒店等住宿設施短缺。
一般來說，80％的入住率被看作是滿負荷運作。按照目前的入境遊客增速來看，即使未來只是新增500萬遊客，東京及大阪地區估計將出現客房短缺。而據統計，2015年日本整體酒店入住率已達到82%。
收益可觀：民宿產業
在這樣的情勢下，頗能代表日式家居文化的民宿成為訪日人士的熱門選擇。而近日，日政府更解禁了「民宿」規定。接納遊客付費住在普通民宅的日本「民宿」服務將從4月1日起以許可制形式解禁。
據日本業內人士更預計，日本民宿在今年有望全面解禁，以解決日本「住宿難」的問題，這些政策上的支持更為東京大阪等城市黃金地段的民宿運營帶來了可觀的收益。
絕對助力：東京奧運
除民宿市場的空前火爆外，人民幣處於下行趨勢，日元相對升值，以及2020年東京奧運會對東京及協辦城市的房市利好，亦成為國人投資日本房產的考慮因素。
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之前去日本的時候，用的一家民宿app，還行吧用起來，都是華人房東，比較方便，附上美照一張
覺得那位網紅民宿房東分析得很到位。
發表下自己的看法。只要民宿不合法就是沒有前景。日本政府已經推出了民宿合法的法律，但是要求特別高，一般房子不可能達到。就拿大阪而言，中國留學生開的民宿居多，這些房子不能合法，他們也沒有身份將這些房子合法。即使你開了公司，要將民宿合法也很難，而且成本會好很多。據我了解，小民宿已經越來越干不下去了，越來越多的小民宿出現又消失。我不知道是不是因為性價比高的酒店變多，但是政府也必定不容忍這種不交稅的行為。
民宿不合法 airbnb你能掛 微博微信都好，都不是主流平台，攜程和booking才叫做大流量。這麼多民宿你只能和同類民宿競爭，而且渠道還一樣，那叫一個慘烈。
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