運營一家民宿客棧是怎樣的體驗？？
朋友的文章，經過他同意，轉發在這裡：
和朋友聊起，大都會說「這樣比長租收入會高吧」這類的，但不親自做，誰也不會真正體會其中的苦。
短租的總收入是否會高於長租，要看入住率。而入住率，是比較不穩定的。
說到辛苦，象搞衛生、換床單被罩枕套之類，維修更換損壞的小部件、添置各種用品和消耗品。還有迎接客人，送客人走，等等，這些瑣碎的工作，都是人工投入，都是辛苦，這些暫且不講。
什麼樣的客人都有，下面就印象深刻的一些講一講。
一、回復諮詢，這個工作量，說大不大，說小不小。
絕大部分客人是很好的，諮詢內容有來有往，有問題有回復，很快就解釋清楚。確定了的，很快就下訂單的。甚至有些客人是直接下訂單，人家就已經都看好了。一句話的諮詢都沒有。
極少部分客人是這樣的：
- 很多客人不是把問題直接提出來，而是「在嗎？」，然後，等你回復了「在的。您有什麼問題？」，對方卻消失了~
- 回復得慢了，有的客人就有脾氣了，每一句話都帶著氣。
- 回復了，對方就再沒有音訊了，彷彿自己是在對著空氣說話。
- 回復了，對方也有反饋，然後對方在某個時候就突然停止了，對方就不再有消息了。就感覺是見面沒有說「再見」那樣的尷尬。有時候甚至讓人懷疑人生：「是我做錯了什麼嗎？」
這樣的客人，基本上全程不會用任何禮貌用語，象「你好、請、謝謝、再見」，幾乎一個都不會出現。咱這邊一口一個「您好！請問...麻煩你...謝謝...」地用著，對方真的就沒有學會一點點？
不過這樣的客人，最終通常也不會訂，也讓我鬆了一口氣：這種沒禮貌沒教養的客人，實在不願接待！
有的客人是各種詢問，最多的是「可以住嗎？」，並不告訴你他哪天要住，也沒有去查看房態哪天可以訂。你必須問他，然後告訴他如何查看房態。
不知道（或者不會）查詢房態的客人蠻多的，一上來就問「星期X有沒有房？」，告訴他，對不起，訂完了，沒有。再教他如何查詢房態。有的就能學會，會說「好的，看到了。」，有的還是堅持「明明我看到就是有房的！」---您老也不想想，有房我們能不讓您下訂單嗎？---只好再解釋一通，最後實在沒辦法了，只好說「那您試著下訂單試一下。」對方又繞回來了「你不是說沒房嗎？」唉，真讓人哭笑不得！
還有的是很多人，比如說「我們九個人，能不能住下。」那我只好把我的床鋪信息、房間信息重新講一遍，您來決定住不住得下。而且，超過規定入住人數，額外加人加床，是要收費的。這時候對方就再沒有信兒了。
有早睡習慣還想入坑民宿的同志，請做好心理準備！很多諮詢是晚上十點、十一點以後，再遇到這種老半天過來一條消息的，而且你不知道他/她什麼時候又會冒過來個消息。不回吧，一則不禮貌，再則也擔心會失去生意的機會（雖然實在是真心沒有想著賺這點錢）。就這麼忐忑著，無法安心去睡覺。多少次午夜以後才入睡，都是因為這類事情鬧的。Sign in to your account有早睡習慣還想入坑民宿的同志，請做好心理準備！很多諮詢是晚上十點、十一點以後，再遇到這種老半天過來一條消息的，而且你不知道他/她什麼時候又會冒過來個消息。不回吧，一則不禮貌，再則也擔心會失去生意的機會（雖然實在是真心沒有想著賺這點錢）。就這麼忐忑著，無法安心去睡覺。多少次午夜以後才入睡，都是因為這類事情鬧的。
有的客人是天生的不信任，儘管很有可能他已經看過房屋的介紹了，還要問「有毛巾嗎？有牙刷嗎？是淋浴還是浴缸？」
有的客人是天生傲驕，每句話里都要試圖表現自己生活的優越和要求之高。各種要碾壓。可能和工作背景相關。也許他（她）的工作環境就是這樣，大家每天都是這樣講話的，已經成了習慣了。還有各種講價，拒絕但又不能傷對方的自尊，真是門技術活兒。
還有一個月前諮詢的，跟他/她講好，說這個價可以，要儘早訂啊！然後突然一個月後聯繫你，說我現在要訂了，但是一看價格高了，你當初答應我的！我要投訴！~~~（各種威脅！此處省去約300字）
怎麼辦？幸好那次他/她要訂的那個日期已經沒有房了。不是價格的問題啊哥/姐，是已經沒有房可以訂了！
不下訂單是不會留房的，你打電話給客服，諮詢一下訂房的規則好嗎？
各種要求（無法完成的任務），比如說「怎麼只有一個衛生間啊？」，比如「有樓層更高一點的嗎？」
二、入住時候的溝通
絕大多數客人能夠準確地來到簡訊指引的小區門口。
有的客人是憑感覺來的，來之前不聯繫確切時間，也不確認迎接的地址，到了後開始打電話「我已經到了！」然後一問，地方不對！他（她）們還得再費勁走過來。
有的講的抵達時間嚴重不靠譜。說好某個時間過來，到時候了，沒信兒。你聯繫他，電話打不通；微信沒回復。這段時間你又不能出門，就這樣耗著。
還有說好晚上11點到，想想也還行，堅持一下。然後對方又是拼車，又是繞路（並沒有事先諮詢，否則的話，會給他省錢+省時間的交通建議的），抵達的時候，已經近凌晨一點！
還有的，電話聯繫時，是說打計程車過來，那就估計20分鐘可以到。先去等著了。然後20分鐘以後，沒信兒。打電話一問，乘地鐵了！
還有客人會提問「有客人說你去接他們的，那為什麼不來接我？」
解釋：有些額外的服務，是要看房主的時間和安排的，是友情贈送，是我手頭正好有，就送了。不是在標準服務範圍內，甚至即使付費也無法提供的，強行索取就更沒有了。
還有客人提出要對我的身份進行確認，原話基本上是「我怎麼確認你就是房東呢？」，恩，做事夠小心謹慎！
也有客人在入住期間沒有聯繫沒有反饋，退房後發表評論說這個沒有那個不好。
- 大哥/大姐啊，你入住期間有提出來過，如果是我沒有回應沒有解決，那你再寫評價好嗎？你自己悄悄的，不聲不響的，最後評價給寫一筆，這算什麼？讓別的客人怎麼看？
- 年幼無知可以原諒，處心積慮就有點過分了啊！
還有這樣的客人，一入住，就是各種不滿意：
- 太髒了！地板不夠乾淨！某個角落裡發現一根頭髮！我拍照片給你看！我兒子要光著腳在房間里走的，你的地板這樣不幹凈，讓我們怎麼放心啊！（大媽啊！你家的地板就乾淨到可以走、躺、卧的是嗎？那我們的地板不能用拖把擦了，得用您的手帕來擦才能保證達到您的清潔度的要求了！）
- 空調居然沒有清洗！濾網上都是灰！幾年沒有清洗了吧！（事實是，空調是剛買了半年的，生產日期都在一年內。空調濾網是一個月前清洗的。）
- 太舊了！這房子幾年了啊！（同樣的房子，有客人會擔心「是不是新裝修的啊，會不會有甲醛超標啊！）
- 還有特別講究的，大夏天，天氣預報的溫度是28-37℃那樣的高溫天，入住的客人要求廚房的水槽、洗手台的熱水開關都要打開，因為「我們習慣用熱水」！媽蛋，我們自己家沖澡，早在一個多月前都不用熱水器了，有時候甚至還想讓水更涼一點才好！沒想到這樣「奇葩」的客人！
- 還是上一個客人。入住時，我就問過她（對，是個女人）需要停車過夜的話，麻煩把車牌號告訴我，需要登記的，小區大門進出是車牌識別，這樣就可以識別成交月卡的車（我有車位，但是車位下並沒有登記車牌），實現自動出入，也不用交費（當然，我有車位，也交了車位的物業管理費）。她回復我說，她的車在維修，要明天（就是退房的那天）才能拿到。我說好的，那就不需要登記了。畢竟退房的那天只有一個上午，就算是拿到車回來，也就停個把小時，可以從門崗那裡拿臨時停車卡進出，兩小時內免費。
結果，這貨第二天上午給我打電話，說是「怎麼還要收20元停車費？！」，我說我問過你要不要停車過夜，你說不需要的。然後對方就掛掉電話。之後在預訂的網站，給了我差評，說「額外收了我們停車費」！
你們說說這是什麼貨色！！
- 還是這位奇葩客人。退房兩天後，給我發信息，說落了一雙鞋（恩，是的，一雙破鞋）在我的公寓里，要我幫忙快遞給她。我說好的，整理衛生的時候看見了，放在鞋櫃里了。然後，這客人不主動提供地址電話收件人，要我問，她才給。也不主動說快遞費要她來付。我提出快遞費是15元，她還質問「不是江浙皖都是8元包郵嗎？」（另吐槽，怎麼兩次奇葩的客人，都是落下一雙破鞋呢？這難道是什麼說法兒的嗎？）
象這樣的生活在自己的世界裡的人，實在無語。只希望她不要再來折騰我，也希望她不要折騰任何別的房東。
對於她寫的評價，我認真回復了，羅列了實際情況。相信別的房東都能夠看到她的表現，在她下次再有同樣的需要的時候，會直接拒絕她的訂單。讓她去折騰酒店的服務人員吧（對不住了！！）
三、退房時的狀態
很多時候，出於相互的信任，我們是先退房，再去查房和收拾的。主要是為了方便客人。絕大部分客人是對得住這樣的信任的。
絕大部分客人離開時，房間是比較整齊的。有的甚至把床都鋪好、垃圾都帶走了。
極少數的客人，情形是比較難以接受的。
有全部開著燈、開著空調離開的。這還算好的。
有的客人離開後，到房間一看，到處都是垃圾，廚房、茶几、餐桌上，都擺著。而且，有一次是幾位中年女士帶著兩個女孩子（十歲左右）住的。這場景讓人嚴重懷疑家庭教育的缺失。既有生活習慣不好，也有禮儀有欠周到。
有的客人損壞了部件，無聲無息地，不說。也不是多大價值的，大度一點講一下，基本上我們也就大度一點說「算了」，這樣悄悄地「溜走」，好意思嗎？.
入住的時候特意交待，不可以在房間內吸煙。結果退房的時候，到處都是煙味。客廳茶几上的茶海里、茶杯里都是茶水和泡過的茶葉！空調一開全是煙味！感情你把我這裡當茶室了！茶室收費是多少錢一小時，我這裡是幾乎免費送的！更可氣的是，當時沒有收押金！想扣押金都沒處下手！電話客人，對方也只是一句「不好意思啊！」就沒有了下文了。
只好請專業的清洗公司來做了空調的清洗。三部空調，花掉280元！房間請專業保潔做了三個小時，120！拿個訂單，不夠這些保潔費用的！
還有落了東西的。絕大部分我們都會收好，幫客人快遞過去，或者放著等下次來的時候拿給人家。只遇到過一次這樣的情形：退房過了兩天，跟我聯繫，說是洗髮液落在浴室的，問可不可以幫忙給她拿出來，約好時間過來取。我回說現在有住客的，不方便過去打擾（為了這麼么個事情）。她就說，「那我自己去可以嗎？」我說人家不一定在家。再者，這樣去打擾住客，算什麼？ 她還擔心「那他們給我用了怎麼辦？」唉，這麼金貴的，您還是請記得自己收好。實在忘了，也最好當天能跟我講一聲。通常我們是檢查比較仔細，一些客人遺忘的物品，都會收起來。但畢竟百密一疏，難免會有注意不到的。
最惡劣的一位（到目前為止），退房當天的中午聯繫她，一直聯繫不上，電話不接簡訊不回。只好過去看，房間里還有一雙破鞋。帶走了房門的鑰匙（當時還不是密碼鎖）和小區出入的通行卡。這就搞了！相當於門洞大開啊！向預訂平台的客服投訴，他們也聯繫不上她。接下來幾天一直電話聯繫她，讓她把鑰匙和門卡送回來，電話一直不接的，簡訊也沒有回（到現在也是）。只好把門鎖換掉，下決心換成密碼鎖。造成我的門鎖更換的損失。門卡重新辦，50一張。有押金300元在平台，提交了扣押金申請後，她倒是有反應，就是拒絕了！這就搞了！再電話平台客服，他們說會與房客溝通，然後這個溝通也當然是溝不通，因為對方還是不接電話。拖了三周之後，在多次和平台投訴和反映之後，總算平台把押金300元轉給我了。但是訂單里看，那個押金狀態，還是「客服在於客人協商！」
平台只是把客人的押金給我，並沒有另外給任何補償。甚至連一句安慰的話都沒有。平台的某個客服人員語氣強硬，也是這次奇葩奇遇的外一篇。
這樣的奇葩也有！
做了民宿沒多久，不知道門路，也沒有什麼方法，就是覺得想要創造一個好的環境，自己都會喜歡的環境，全屋雖然都是自己動手，但是裝著裝著就會有點東西多，
做民宿其實是一個比較艱辛的心力路程吧，
自己手把手的裝修，改來改去，
遇到許多實際問題要解決，收快遞，訂貨，也是累的要命的，
上牆鑽洞，借工具，覺得一切都是心血，
親戚朋友提供了一些舊傢具，好多最終都是賣掉或丟棄，像這個，覺得還不夠適合，就用節省成本的方法，貼，
一個要弄大半小時，，
危險拍攝啊哈哈，，，
不是很喜歡白茫茫，
覺得單調，
所以想選擇層次豐富和色彩豐富，
其實做民宿就是完善自己的過程，
不知道自己原來也能學會用電鑽，
不知道自己的品味還可以啊，不知道自己原來能解決這麼多家裡水電問題忽然成家裡萬金油，
不再像小時候看到蟑螂還大叫了，也不知道好還是不是不好，但是力氣大的也可以是淑女吧？呵呵
客廳改了好幾次
都被鄰居投訴了……
看到客看到
看到客人詢問一句都激動的要死要活，等待著客人問下一句，好好的準備著，等待客人到來，挖空心思對客人好，望夫石似的，
運營一家民宿客棧是一種什麼體驗？相信只有親身經歷之後，才能知道背後的酸甜苦辣。下面以我們在大理的調研為例，談談民宿經營的問題和現狀：
當下想在大理開客棧面臨的選擇主要有兩種，第一種，租個毛坯房，自己裝修。第二種，轉讓一家現成的。
租當地人新建毛坯房，一次性付五年或十年房租，按照當下的行情，一般十二三個房間的年租是8萬左右，這樣前期投入5年租金40萬左右，軟裝帶傢具太陽能等配套怎麼也要30+萬，也就是說大概60到70萬左右是可以開一家中低端的客棧。
這筆投資大概多久可以收回那？
我們現在細算下每年收入支出，先說下半年淡季，滿古城一天七八十元，包月七八百元房幾乎到處都是，而且就這價格，很多客棧的入住率也只有兩成左右，也就是說這種客棧下半年大部分時間月入很難過萬。春節之後雲南慢慢進入旅遊旺季，3月份春暖花開到7月份暑期開始是一年中不淡可也談不上多旺的季節，客棧入住慮徘徊在3成到5成，這段時間月入過萬基本沒大問題，上述時間在一年中基本佔了十個月左右，總收入大概十萬上下。下面再來說說旺季，可以漲價的時間是五一加一春節這總共半個月左右時間，平時七八十元房間大概可以到200至300不等，也就是說這些時間收入大概在三萬到四萬，另外7月15號到8月15號這一個月是除法定假期外的最賺錢時間，雖難漲價到基本可以做到八成以上入住率，月入至少也有3萬以上，全年取平均值樂觀估計入賬20萬左右。
那這種客棧一年成本有多少那？大至如下，水電、寬頻、電話費每年大概15000左右,請一位打掃房間阿姨每年年約20000左右，客棧易損品更換垃圾袋牙具送洗床品（至少雨季肯定要送洗）等等雜項支出，年均也要萬元左右，這樣算下來年餘額也就是15萬左右，最大的成本（你自己的人工）還不能算在內，按平均水平這只是前兩年的成本。兩年後您的裝修設備維護支出將逐年大幅增加（太陽能水系統的維護衛生間漏水等等讓人頭痛不已的問題），即使最樂視情況下你4年左右收回成本，那這時客棧也將面對設備更新重新裝修的情況，再投入又是數十萬計。
當然古城中流傳的轉讓客棧賺一筆錢的事情，我只能說曾經有，但現在未來有沒有你自己衡量。古城客棧並不是什麼搶手資源，隨便走進一條巷子就能看到許多正在或準備大興土木的建築，客棧轉讓只是買裝修折舊已經成了大多數人的共識，最近一年時間真正成交的轉讓客棧更是鳳毛鱗角。
其實當下對外地人來講開客棧最大的風險和陷阱就是近兩年大幅上漲的房租，通過前面大致算出的營收成本，最近一兩年新開的客棧都將面臨成為最後高位接盤著者的風險，本來今年3月昆明火車站事件後很長一段時間都壓制了大部分新建房房東的漲價慾望，甚至有相當數量都選擇了降價出租。但好景不長，這擊鼓傳花的最後一棒就像一頭即將被壓垮的駱駝在主動找尋那最後一根稻草，而這根稻草則神乎其神的如期出現，那就是被很多人津津樂道的電影《心花路放》，一路向西去大理，這部滿足中國鄉鎮審美需求的低俗電影，讓很多即得利益方欣喜如狂，共同憧憬著大理旅遊市場黃金時代的到來。
但事實真的如此嗎？
如同電影《黃金時代》，贏得了口碑確輸掉了市場，虛假繁榮過後發現，《心花路放》不但不能促進古城旅遊資源的增加，反而會越來越多的分流古城客源。原因如下，即使有相當部分人是跟隨心花路放的腳步來大理，但真正吸引他們的包括電影里有意無意的宣傳卻是洱海，雙廊的異軍突起已成不爭事實，環海沿線如龍龕桃源、馬久邑等地的建設也是日新月異，這些沿海新建客棧無論景觀還是客棧環境都會越來越吸引更多遊客停留，而這其中相當一部分是原本打算住宿遊玩古城的客人。
隨著時間推移客源減少，會有越來越多新建房房東將房租租金合理化，也會有越來越多客棧經營者加入轉讓大軍，同時促進古城客棧轉讓費用更加透明合理化，前面說過，轉讓費無非就是裝修折舊費。按現在的裝修水平，大部分客棧軟硬體能堅持5年就幾乎算極至了，每年折舊費百分之二十應算合理水平。
最後再想說說很多打算來大理開客棧的理想主義者，享受慢生活，結交更多朋友，還能賺錢補貼點家用，理想中這些似乎都是開家客棧的理由。
但現實情況？
半夜接到晚歸客人電話去開門，清晨被早到客人吵醒，在一天中任何時間段接到訂房客人找不到路需要你去很遠的地方去接的求助，經常碰到垃圾客人有意無意損害公共物品提無理要求，房間馬桶堵塞需要你去通，客人酒後太吵需要你去管，衛生間漏水更是要找人花錢大動干戈去修，交了五年甚至十年房租後發現經營狀況遠不如預期，從而陷入進退兩難的尷尬境地。
但無論如何，這次洗牌之後，對於那些真正熱愛客棧行業，真正願意終老於蒼山洱海的人們，大理仍然是一片充滿陽光的熱土，一路向西去大理，幸福永遠屬於你。
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謝邀。
分享一下 蘇州 小日子生活館 的女主人趙佳月早前與我在衡山·合集的對談。小日子在蘇州是最受歡迎的精品民宿之一，超高顏值的早餐是一絕。
佳月之前是《南方人物周刊》資深記者，生於蘇州，漂泊於南方十年，現落定江南，和同為記者的先生楊曦建起小日子這家民宿，成為藝術家和媒體人的驛站。
「不認為小日子有多漂亮，但有我想要的樣子」
我想說我們都是行外人，很多想開民宿的，本身跟酒店這個行業沒有太大關係。很多人問我，開一個民宿，是不是你們一直的夢想，老實說我從來沒有想過要開民宿。我跟我先生兩個人之前都是從事媒體行業，當我們做這個民宿的時候，我們有很多的疑問，很多人也對我們產生疑問，說我們是行外人首先，其次我們也不知道住這件事情有沒有標準，所以我們在最初選好這個位置的時候，我一點感覺都沒有。
我們找到兩個設計師，第一個設計師是專門做古建的，也是清華的。他開始做的時候，並不了解蘇州，也不了解這個房子，然後第二個設計師其實也是小日子一個小股東，小日子是眾籌的，他是我發小，是南大的碩士設計師，他當時第一眼看的時候，一點感覺都沒有，好象跟我們小時候農村裡面的宅基地一樣，他說沒辦法設計它，我們就自己設計。
我是做文字的，我先生是攝影師，我們最後把自己想法，畫一個平面圖，我們也不會有效果圖看，用尺，用鉛筆畫出來，然後給師傅，師傅按照我們的想法把它做出來，這中間有各種各樣跟師傅鬥智斗勇的過程，現在的小日子是這樣的。
我想說我們是行外人，很多人過來說小日子很漂亮，其實它就是這樣子，我不認為有多漂亮，但是有我想要的樣子。
「很多客人是看著我們的早餐來住的」
做小日子的過程中，遇到的最高評價就是，小日子就像家一樣。這是我最初的想法，因為房子是我們自己買下，裝修過程中，也把我們喜歡每一個東西放進去，所以它是我的家，才是客人的家。杭州有很多精品民宿非常漂亮，設計感非常強，其實小日子沒有設計感，我們每天都計算，這個閣樓應該有多高，台階多高，全部都是由這個房子給予我們。我們也想過是否要改變，後面也有設計師朋友跟我們說，房子有歷史，你可以尊重它。
我覺得就像家一樣才能放鬆一下，另外一點就是要有溫度。溫度這件事情很難說，我希望冬天客人一進門能夠感受到溫暖，夏天客人進門的時候，感到涼爽。硬體上用空調，做一些暖的、涼的產品給客人，讓他第一時間感覺到。另外一點就是待人接物的過程中，我們用自己的言行產生溫暖。
之所以沒有把它叫做小日子民宿，而是叫做小日子生活館，是我們覺得衣食住行都在裡面，我希望顧客在這裡面感覺到江南的四時變化。因為江南有很明顯的時令，他的吃、住、行都跟時令有關。最近小日子門口的琵琶樹都已經熟了，來的客人都可以站在陽台上直接採摘我們門前的琵琶。到了中秋節，就有阿姨撥雞頭米，我們自己也種絲瓜，也種金陵子，各種本地的菜，我們早餐也是根據江南的時令，此刻應該吃什麼，我們就吃什麼。
我們有一些同樣做民宿的同行說，我們一直研究你們的早餐有什麼規律，我也不知道有什麼規律，唯一的規律就是現在市場上最新鮮是什麼，我們就採購什麼。我們早餐有很多，很多客人是看著我們早餐來住的。
「這些故事比我刻意尋找來的更加真誠」
小日子是一個故事館，我也偶爾寫一下顧客的故事，如果客人願意分享的話。我們前段時候讓客人用自己的故事，換我們住宿，我們會給他們一種影像和文字講述他們故事，對他們講的好故事進行傳播。
我遇到很多住客的故事，我覺得做記者這麼多年，一直在出去找故事。我的同事說你現在守著一處看人事變化，有很多故事找我，我覺得這些故事比我刻意尋找來得更加真誠。
小日子處於平江後的街區，更具有江南風格，於是吸引很多畫畫的朋友。我們住客也願意畫，在小日子的房間畫，在河邊畫，也有住客把小日子的生活畫成畫，有的時候他們來住的時候，我並不能發現他們這些才華，但是他們走了之後，經常在網上和微信上把他們的作品傳給我的時候，我就特別高興。
另外小日子還是一個攝影取景地，這是我們的意外所得，不是因為我先生是攝影的，我們沒有強調自己之前是做什麼的，但是會有很多人來訂房間，只是為了拍幾張照片。
我們在蘇州有一個公益機構，兩個女孩經常放流動的紀錄片，小日子是他們的放映定點。我們打算在小日子櫥窗前面那片空地上，今年夏天嘗試一下露天電影。想像空間很大，腦子不夠用。
小日子也是一個閱覽室，我們有一整面牆的書，每一本書都是我們股東和我們自己的。也有朋友新出的書，我把朋友新出的書放在可以售賣的位置。每個房間的枕邊書。會有住客跟你分享他們的閱讀，他會讓我拍一張照片，我今天讀完了這本書。跟他們交流自己喜歡的書，我想開一個書店的感受應該是這樣，所以我們放在小日子裡面每一本書，都是自己特別喜歡的，也能用書交到非常多的朋友。
一言一語道不清啊，在這一條路上走了好久了
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