如何看待即將入市的上海怡豐城(vivo city)項目？

01-30

上海怡豐城（vivo city)由新加坡豐樹集團打造，項目坐落於上海莘庄七莘路，包括一座12萬方的購物中心以及7座辦公樓，預計將於2016年第一季度竣工；
如何看待項目前景？區域能否承載這樣的大型綜合體項目？
本人非利益相關者，非交作業，對知名外資開發的商業地產項目頗有興趣；歡迎各位業內大牛來探討對該項目未來的判斷和發展方向，交流為主

看到怡豐城我最先想到的是下面這三個：

vivo city

ion orchard

iluma

這三個購物中心比較能夠代表新加坡購物中心的建築形象特點：建築結構靈活多變，空間設計多樣化，因地制宜，外立面造型豐富有質感。於是我就想由豐樹集團打造的上海怡豐城會不會在建築結構和整體形象上帶來驚艷的設計。於是充滿期待點開官網

沒有被驚艷到，但是有眼前一亮的感覺，首先是這個非常開闊的露天劇場和屋頂花園，在屋頂設計這麼大的一個露天劇場還是很少見的，但這樣的設計對客流的垂直拉動作用應該會起到很大的積極作用；第二個是首層的全玻璃幕牆結構能夠帶來的強大的視覺衝擊力以及很強的品牌牌展示效果，同時增強了整個購物中心的通透性；第三個就是超長連廊與商務區無縫接駁（根據介紹在怡豐城旁邊會有7座寫字樓作為商業配套），綜合體內實現人流互通

好像有點跑題了，回到題目上來，因為沒有很詳細的數據來分析，只能簡單的說一下個人看法

區位

先來看看它們自己的描述

130萬人口、12座國際學校似乎只欠東風了。那接著看看

這個是今天中午（3月24日）12：30左右的人流熱力圖，從圖中可以看出，閔行區在上海本就是人流冷區，而怡豐城所在區域又是閔行人流較冷的區域。當然因為是在辦公時間，這個圖反應的信息不夠全面，但是在一定程度上能反映出怡豐城所在區域的人口密度與商務辦公的集中情況。所以從它的定位來看是面向年輕家庭消費而不是商務人群應該也是考慮到這點。再來看看區域內的競爭情況：

上圖為怡豐城5公里內的主要購物中心，可以看出來怡豐城核心輻射範圍（3公里）內無大型購物中心，且商業集中度不高。從商業定位到物業品質來看，最具競爭力的是龍之夢和仲盛世界。似乎競爭也不算激烈嘛。但是我們要用發展的眼光看問題，2016年閔行區還有兩個商業旗艦項目將要面世：

一個是距離3公里的萬科在上海的首個購物中心--七寶萬科商業廣場，商業體量24萬㎡

一個是距離4.5公里的上海萬象城，總體量53萬㎡，商業體量24萬㎡。再加上現有的龍之夢和仲盛世界，真可謂是後有追兵，前有堵截。沒關係，雖然我們人流密度不夠，商業體量也不佔優勢，但是我們還有專業的商業運營，那麼我們再接著看看

B1F

動線清晰，無死角，但是從樓層的業態布局來看是很常規的布局，似乎除了屋頂花園劇場就沒什麼特殊的地方，那麼怡豐城將靠什麼來面對周邊商業項目尤其是萬象城這樣優秀的產品競爭呢。總結

一句話總結，三流的區位加上優秀的產品設計將會面臨激烈的商業競爭，所以。。。。

以上

對商業沒有研究，但那個地段因為曾經有個項目在那個地方周邊，所以還有所了解。之前也跟豐樹的人打過交道，總的還是對項目謹慎看好。這個區域是莘庄商務區，是重點打造的一個區域，區域的人工湖也已經差不多了，周邊一些寫字樓項目也已經起來，地鐵12號線應該今年年底明年年初也會開通，另外在顧戴路對面另一個商業體也已經在建了。所以圍繞著地鐵12號線顧戴路站的商業氣氛應該會越來越濃，在我看來項目的商務人群也會是一大消費主力，那個區域對辦公樓的需求還是蠻旺盛的，像西子國際當時就賣得很好，當然現在因為供應量的增加，去化不是那麼快了。

作為怡豐城曾經的結構設計師，期待今年去看一看。

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去看過了，上海這種灰濛濛的天氣還是別用鋁板了吧。

朋友，我就住新建的vivo city 附近，就目前來看，1、這個區域是虹橋通往莘庄等地的主道路，2、從規劃的地鐵口數量應該會有一些什麼要說明的，3、又處於莘庄商務區，商務區內人群還不少，相比萬象城是更有競爭力的，若你也是附近的，望能多多線下交流

認同。不是特別看好。。。。。。