如何抓住物業公司的痛點？

01-30

是不是問這樣的問題實在太不懷好意了？這都是逼的不要不要的了。家住在一個和寫字樓，工廠共用一個停車場的小區。車位不足，物業是坨屎！被亂停的車堵住出不去這都是在經常不過的了，找物業，物業就是打電話馬上挪車，但並沒有對亂停的車輛進行任何處罰，然後就剩下我自己一肚子氣，確是耽誤不了幾分鐘，可是我就是不爽，建議過物業，可以車位滿的時候不放行多餘的車輛下來，或者對於違停的車輛給予鎖車警告之類的手段，通通沒用，就是不作為，業主發火了罵也罵的是打工的物業經理，一點用沒有！在今年違停發展到了把防火通道堵上了，又和物業溝通，氣的只罵人，物業依然不為所動！小區沒有業委會，算得上是管理極度混亂！
我忍不了了，我真心懇請專業人士能幫忙指條明路，我不想再忍了！到底我該如何行之有效的迫使物業做他們應該做的事情，或者就赤裸裸的讓我痛擊他們的痛點！讓他們也難受，也知道什麼叫難忍！
成立業委會走程序的就別的了，無效，我在深圳！一個鄰居住在一棟樓一輩子都不會認識的地方。

說句實話，並沒有什麼辦法。

物業最大的痛點，或者說唯一的痛點，就是業委會，對，就是這麼直接，別的都是廢話。要麼想辦法把業委會搞起來，要麼搬走。你們沒有業委會，對物業公司就是零制約。就算想炒掉物業換人，也是做不到的。

是的，人家就喜歡看見你氣得跳腳但又無可奈何的樣子，而且你依然無計可施。以後自己記得，業委會搞不起來的小區別住，就好了。

真要說的話，漲停車費可能是個辦法。只不過你自己肯定不同意啰。

好，既然你問了。我也仔細看了你的問題描述。

我就強答一波。

首先站在物業的角度上來回答你的問題：

1、你作為業主提出訴求，我物業公司應解決你的合理訴求。但你的訴求雖然合理，但未必合法。原因在於小區內地上停車位通常屬於公共區域，在沒有進行收費停車的情況下（個人猜測），你是業主，別人就不是業主了？大家都沒收費，憑什麼你能停，我不能停？再者，車位不夠是我物業公司造成的嗎？前期開發商規劃報建規劃的車位數量，現在不夠用了，怪我咯？

2、罰款？鎖車？法律常識何在？物業公司作為服務企業，仍然是企業，不是行政執法部門，憑什麼罰款？誰給我權利罰款？鎖車，出現一點不是我原因造成的刮痕找我賠錢，我說不關我的事起訴我了，這錢你來賠？

3、堵塞消防通道，要知道目前大部分地區都是防火責任制的，小區防火第一責任人就是物業項目經理，發生火災，消防通道被堵，第一個吃不了兜著走的就是物業。堵塞消防通道的是物業公司嗎？物業指使業主去堵消防通道的嗎？有事說事，有理說理，罵人？素質很高嗎？

現在，我告訴你解決方案：

1、看得出來你並非公德心有多高，無非自己車輛老是被堵，物業移了車，你提了物業解決不了的要求，感覺自己不被重視。我的第一個建議是，換房子，換個車位數量足夠，小區嚴格管理（就是物業管理和服務涇渭分明的那種）的地方。

2、成立業委會，或者超半數業主簽字授權物業公司對小區停車場內車輛停放滿以後，拒絕其它車輛進入。或者授權物業公司對所有需停車業主收取押金，一旦出現車輛亂停亂放，直接扣除一定數額押金。押金優先補充公共維修基金。

最後：你還小吧，生氣就生氣唄。地球少了誰都一樣轉。你要看開這一點。

我想說的是雖然有物業確實不作為，但大多數物業都還是非常稱職的，你覺得不稱職是因為你個人的生活陋習被物業公司所制止了罷了，比如，你一邊亂丟垃圾還怪物業清理的不幹凈不及時，你一邊抱怨門口保安查的嚴查的緊一邊抱怨小區亂進閑人雜人，你一邊因為找不到車位而亂停車，又一邊憤怒於物業不管理，還有大部分業主把開發公司遺留下來的工程問題，規劃問題，全都歸咎到物業公司不作為上，甚至有些業主因為供電局停電，自來水停水，通不上燃氣，供不上熱力全都把脾氣發到物業公司上，你說搞笑不搞笑？我想說的是你不能把那些沒有素質的人的不文明不合理行為全都歸咎到物業的不作為上。

回答問題之前先指明幾個情況：

1、費用是否合理：從別的答案得知你坐標深圳，月卡售價200。我2014年在深圳的時候，小區日停車費是10元封頂，月卡250封頂（物價局文件限制），今時今日停車月卡還賣200的小區絕無僅有，關內應不存在，即使是關外，也必須是老小區了。而我在福田CBD區工作，那邊的辦公樓停車月卡都是1000+/月，還數量固定，售完即止，得求爺爺告奶奶才能從別人手裡買到一張舊月卡（轉手費2000左右）。這麼說來，該物業公司在包月停車費定價上是相當厚道；

2、停車位的默認：由於2010年前建的小區，停車位大多預留不足，大部分是1:0.5，很多甚至只有1:0.3，當時預計不到汽車擁有增長如此迅猛，遇上了汽車發展期大家都不想的。但是作為物業，業主們都是老闆，物業不可能賣卡給A戶而不賣給B戶，因此業主均有權利申請月卡，最多按實際限制1戶1車，但深圳關內現在普遍都1戶兩車了。即使只是1戶1車，停車位也不可能保證1戶1個，那怎麼辦，大家將就著辦，誰先找到車位誰停，哪裡有空位哪裡停，只要不阻擋主幹道進出，物業多幹活（記錄車牌號和車主、戶主手機），遇到被壓不能出車的情況，物業就通知前車挪位。你車壓我車，這種情況在深圳的小區相當普遍（具體參考福田區的幾個05年左右建成的老小區，如天健陽光華苑）；

3、停車權的先後：小區物業首先應當保障小區業主的停車需求，對於物業的優先名單來說，業主登記車輛&>業主未登記車輛&>租戶登記車輛&>外來車輛，這是必然。你們物業錯就錯在停車位不足的情況下，還給外租戶發月卡（如題主情況），如果我是你們小區物業，題主這種租戶我是直接拒絕發卡的。當然如果題主是通過戶主拿到的月卡，那我也無fa可說，但是處理的時候如果我發現您是租戶車輛，我會首先跟您聲明：您並非我的客戶，也非權利正當主張人，我保護的是業主利益，您的權益不由我保護，有事請找您房東，讓房東跟我公司交流。

4、物業公司的能力：物業公司能做的是工作是：

① 秩序維持【包括車輛進出控制、外來人員進出控制（業主主動給予便利的除外）、治安事件的監控及報警（無執法權）、公共工程給予便利配合（對公共施工區域進行隔離、保證通道暢通）、小區內大型物資的離場、非工作時間的各種噪音控制（監督並有勸阻義務）】；

②小區衛生【露天公區、各樓層公區、電梯內、消防通道內、停車場內、綠化帶的衛生保潔】；

③綠化維護【按照實際情況對小區綠化進行維護，標準一般按照省標】

④設備維護【按照物業合同指定範圍對公共照明、消防水池、消防系統檢測（維護和維修由專業消防公司負責）監控設備、其他小型設備、中央空調及通風設備（如合同有）、電梯（如合同有，由專業電梯資質公司負責）】；

⑤附加服務【提供業主所需的有償服務，如洗車、家政、小維修、快遞代收代發、物品代購、裝修及租賃仲介等，愛開辦啥附加服務看物業公司能力和心情。】；

⑥經濟合作【使用屬於業主共有的區域進行經濟營利活動，比如電梯廣告投放、外牆廣告投放、企業佔地促銷等商業活動和外來車輛停放，一般由物業公司進行運營，業委會代表業主參與分成（分成比例一般是5:5或者6（物業）:4（業主）】；

⑦實況彙報【年費用支出（僅限聘用制的物業公司，包干制的不需要公開財務數據）、小區設備設施運行/老化/損毀彙報及建議業主配合方式（包括但不限於動用維修基金修復，自籌資金修復，停止運營等方式）、物業管理費/車位管理費的繳納情況、其他需要公開說明的情況】；

5、業委會的能力：業委會能做的事情是

①監督物業公司運營質量；

②召開業主大會；

③在授權範圍內代表全體業主進行一些小額談判（大額支出和大規模合作必須業主大會通過或者徵得足夠比例業主簽名後才能實施，業委會無權決定）。

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如果題主和其他有興趣的讀者耐心看完上面部分，那我們接下來說答主的問題，並解決答主疑問。

我們分析下物業公司的痛點所在。

物業公司有且只有一個痛點，那就是物業管理費。

這是一個很實際也很明顯的事情，物業公司要僱傭保安，僱傭清潔工，僱傭綠化工，僱傭工程人員，僱傭其他管理人員；要代繳公攤水電費，聘請消防設備維護和電梯維護企業，維護監控系統，維護照明系統，維護門禁系統，維護公共區域小物件，買保安設備配套，買保潔消耗品，買綠化易耗品，繳納運營稅款，這些費用支出隨小區建築面積增加而成正比增加。物業管理費就是這些開支的來源。

因此很多業主以物業費為籌碼，威脅物業公司就範。

舉例一個小區1000戶業主，一戶平均3人，物業公司就要面對3000個不同的業主（還不連租戶），3000種不同的性格。物業公司只能堅持一個規則，而一個規則對於3000個不同性格的業主來說顯然是不足夠的，於是業主認為物業公司不人性化，物業公司在物業費的要挾下，要麼就範，要麼堅持。

廚師不可能煎一塊熟的同時又足夠生的牛排；

設計師不可能做出五彩繽紛的黑色；

建築師不可能建出一棟四面都朝南的房子。

什麼是就範，什麼是人性化，就是這也可以那也可以，就是不作為。

什麼是堅持，什麼是規範化，就是在規章和協定允許範圍內做事，就是跟業主突發奇想的需求作對。

不要跟我說什麼規範化的同時也可以人性化，規範化的人性化就是在規範化里權衡，歸根結底還是規範化操作。

那麼你看，無論就範還是堅持，物業公司都得得罪人。

你說，保安見到治安事件應該勇於抗爭；

你說，物業發現亂停亂放應該強硬處置；

你說，小區裡面這也是業主的那也是業主的，物業這不應該收費那不應該收費。

你不知道，業主開車回來保安晚了幾秒鐘開門，被業主堵住門口更有甚者對保安進行毆打，結果物業要給業主賠禮道歉還要負責保安的傷藥費；

你不知道，保安遇到突發事件勇於獻身，結果保安喪命，家人哭泣，物業公司賠償倒閉，業主心安理得，引為談資；

你不知道，業主因為一點不便利，把保安叫作看門狗，把保潔阿姨當成撿垃圾的，亂扔垃圾還說我不扔垃圾你哪裡有活干；

你不知道，業主因為一點點不順心，拒繳物業費，或者根本就是一開始就大量業主拒繳，美其名曰你們做得好我們自然會交。物業公司一個月貼幾萬管理費，一年貼幾十萬，得到的只有賬面上的應收。因為收不到費，只能節省開支，降低服務質量，結果給了業主更多的借口不交管理費。物業想撤，但是之前的管理費收不到，撤了更收不到，大家惡性循環。

如果你是好業主，請勿對號入座。

要抓物業公司痛點，別交物業管理費，物業公司收不到物業管理費自然會聯繫您的房東，而您的房東會找您了解，您再施壓給房東，讓房東給物業公司施壓調解，這是您的最優也是唯一選擇。至於物業公司收不到物業費最後採取法律維權，那也不是找您，而是找您房東。

畢竟您和物業公司並沒有任何合同關係，對不對。

也許您還有另一個選擇，就是找個有足夠車位的小區，搬走。

像題主這種租戶，我作為物業公司根本連月卡都不會賣給您，連給我繳費的業主都還沒位置停呢，您麻煩自己解決吧。這不是不負責任，反是物業公司能負的最大責任。

題主，您就是物業公司的痛點！

沒辦法物業能有多大權利，我看來鎖車什麼這些不大可能做，最多也是協商勸一勸，畢竟他還是住在這能弄出去嗎，處罰做的大點人家就可能會鬧或者變本加厲

首先謝邀

然後我得特地問您一句，這停車位收費么，收多少，誰收。

現在我來回答一下您的問題，您的問題說實話挺普通的，解決辦法簡單的卻一個沒有。您所在停車場您沒說明白產權方在誰，停車費交給誰，有些事你自己著急上火其實根本就沒明白事情到底問題出在哪兒。

作為一個物業人來說，這停車場要是真是物業在統一進行收費管理，要我說他還管您挪車就算做的不錯啦，物業本身只是一個服務企業確實應該按您說的提升服務質量，遇到問題有作為，但是他只是一個服務企業，並沒有您所說的鎖人車啊，罰人家款啊的權利。一般來說很多物業只是單純的房地產開發公司的下屬企業，權利極低，就跟您說的一樣，物業經理都是打工的，您交的物業費呀大部分都讓開發公司摟走了，只剩下點殘羹剩飯用來運營物業，不然，物業拿出個一年利潤給您蓋兩個立體機動車庫錢都有富裕。

啊，不好意思，說了半天我好像沒說在正點上，其實解決您的「堵車」問題其實也有轍。

您買個帶獨立車庫的房子不就好了！

樓上的回答我真的是……

物業的痛點，當然是找監管部門了。

打114查到房管局物業管理科的電話，投訴物業的行為，一定要詳細具體，基本上問題就解決了。

看過很多類似情形了，這個方法是最行之有效的了。

不用謝~