關於「商改租」的二三事

近日，一則關於存量商辦用地轉型為租賃住宅用地的消息引起了地產界的關注。

2017年12月底，上海市寶山區規劃和土地管理局於其官網披露，經綜合評估，寶山區上港十四區、淞南鎮、淞南社區等地的三個存量商辦項目符合轉型條件，擬批准轉型為租賃住宅。商辦項目用地轉型的落地，是寶山區加快培育和發展住房租賃市場的重要舉措，亦為商辦用房改建用於住房租賃提供了寶貴經驗。

本文中，我們將針對「商改租」過程中的一些問題，結合相關政策進行解讀。

一、「商改租」主要政策依據

1. 國務院辦公廳《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》國辦發〔2016〕39號

2. 上海市人民政府《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》滬府辦〔2017〕49號

3. 上海市規劃和國土資源管理局《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的規劃土地管理細則（試行）》滬規土資規〔2017〕3號

4. 上海市人民政府《上海市城市更新實施辦法》滬府發〔2015〕20號

二、上海現行的「商改租」基本程序

根據《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的規劃土地管理細則（試行）》（滬規土資規〔2017〕3號，下稱「管理細則」）第十三條第（一）款，住宅、商業服務業、商務辦公及符合地區轉型要求的工業倉儲等存量建設用地，在統籌考慮總量控制、區位條件、環保、地區交通、公共配套的前提下，可轉型為租賃住房用地。存量建設用地可按照《上海市城市更新規劃土地實施細則》等相關規定，由區政府牽頭組織開展更新評估，確定公共要素內容，編製實施計劃，經區政府集體決策同意後，開展控制性詳細規劃的調整。存量商業辦公用地轉型為租賃住房用地，通常需經歷以下幾個步驟：

1. 組織區域評估

城市更新區域評估一般分為三個階段：基礎準備、編製區域評估報告與審批，由區規土部門組織各有關單位區域評估，確定地區更新需求，進行公共要素的評估，劃定城市更新單元等，形成區域評估報告初稿，報區縣人民政府常務會議審議通過後，由區縣人民政府批准並報送城市更新工作領導小組辦公室備案。

2. 實施計劃的編製與審批

區縣人民政府會同相關部門，組織更新單元內的各更新主體編製城市更新實施計劃。城市更新實施計劃主要包括以下內容：明確城市更新單元內的具體項目，制定城市更新單元的建設方案；確定城市更新單元建設方案的實施要求，協商明晰單元的更新主體、權利義務、推進要求。城市更新實施計劃形成後，經區縣政府常務會議審議通過後，由區縣政府批准，並報送市城市更新工作領導小組辦公室備案。

實施計劃涉及控制性詳細規劃（控制性詳細規劃是指根據城市規劃的深化和管理的需要，用以控制建設用地性質，使用強度和空間環境的規劃，作為城市規劃管理的依據）調整的，相關編製單位應在實施計划上報前，將修編、增補或調整後的控制性詳細規劃報原控制性詳細規劃審批部門批准。

3. 簽訂土地出讓補充合同

根據管理細則第十三條第（二）款，存量建設用地經規劃調整為租賃住房用地的，由權利人按照存量補地價方式，通過簽訂土地出讓補充合同，按新的規劃用途開發建設。存量建設用地按規定調整為租賃住房用地的，按租賃住房用地最高出讓年限不超過70年。區規土管理部門通過委託土地評估機構進行市場評估，經區政府集體決策後，由權利人按照新土地使用條件下土地使用權市場價格與原土地使用條件下剩餘年期土地使用權市場價格的差額，補繳出讓價款。權利人可憑土地出讓補充合同至不動產登記機構辦理變更登記。

4. 項目實施

市、區縣規土部門按照管理許可權，依據已批准的控制性詳細規劃核提項目的規劃設計要求，並按照實施計劃，納入土地出讓合同進行全生命周期管理。建設單位按照規劃設計要求報送建設工程設計方案，並取得建設工程規劃許可證，按已批准的實施計劃確定的建設時序實施，經審核按照規劃許可的要求全面完成建設且符合更新要求的，取得竣工規劃驗收合格證。

三、租賃住房用地的特別規定

管理細則中針對租賃住房用地的性質，從轉讓方式、受讓人變更、登記管理等角度提出若干要求，總結歸納如下：

1. 整體轉讓要求：租賃住房用地和房屋應按照出讓合同約定持有，不得整體或分割轉讓。對因破產、重組等特殊情形，需整體轉讓的，須經出讓人或相關管理部門同意。

2. 受讓人變更要求：受讓人的出資比例、股權結構、實際控制人等應按照出讓合同約定不得改變，確需改變的，需經出讓人或相關管理部門同意。

3. 整體轉讓或出資比例、股權結構、實際控制人等改變後，租賃住房規劃用途和實際使用性質不得改變，必須繼續用於租賃，並按租賃使用合同保持原租賃關係。

4. 登記管理：對出讓合同約定的整體持有的租賃用地和房屋，應當核發一本不動產權證，不得分證辦理，並在不動產登記簿上和不動產權證書上註明「整體持有，不得分證辦理」。

星瀚律師解讀

1. 上海地區的存量商業辦公用地轉型為租賃住房用地，涉及到城市更新，由行政部門牽頭進行。項目所在的土地使用權人作為城市更新主體參與其中，但缺乏主導權；

2. 上海地區的存量商業辦公用房改建為租賃住房，目前尚無實施細則，對此類項目的改建是否涉及土地用途的調整、改建的具體程序如何、對處於不同開發階段的商業辦公項目在改建審批時是否區別對待等問題，均有待進一步明確；

3. 租賃住房物業由房地產開發企業自持，並全部用於社會化租賃，不得用於銷售。對於傳統以銷售為主要經營模式的房地產開發企業而言，「商改租」對其持續運營能力提出了更高要求，與專業的住房租賃企業合作發展將會是不錯的選擇；

4. 對於正處於清理整頓階段的在售「類住宅」項目，能否通過「商改租」進行摘帽，目前是個未知數。未來能否突破「按照商業辦公房屋功能進行全面整改」的規定，使類住宅的清理整頓與商辦項目改建為租賃住房進行有效銜接，我們拭目以待。

文：刁康成律師（星瀚房產）

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