這些所謂的「樓市大消息」，其實都是一廂情願的過度解讀

01-30

撰文|凱風

近來，樓市突然開始流傳一個又一個大消息。這些所謂的大消息，有些不過是自媒體自作聰明的標題黨，有些則是坊間一廂情願的過度解讀。

前兩天，國土部有關負責人表示：

今後政府將不再是居住用地唯一提供者。要研究制定非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點。

這被一眾媒體和自媒體解讀為「政府不再壟斷土地供應，未來房價有望下降」，然而，只要仔細想想，只要房地產投資拉動經濟與土地財政的雙重依賴依舊存在，那麼所謂放開土地供應，就基本沒有可能。

回到政策本身，所謂政府不再壟斷土地供應，只是不再壟斷租賃土地的供應，對於商品住房市場毫無影響；至於非房地產企業能夠拿地、所謂農村集體用地能夠入市，也是建立在租賃住房的基礎上。要知道的是，房價與商品住房有關，與租賃住房並沒有多大關係，指望這一政策能夠降房價，顯然有些一廂情願。

至於某些人期待的小產權房轉正，可能性更小。且不說小產權房轉正會對房地產市場產生怎樣的衝擊，一個繳納了土地出讓金，一個沒有繳納土地出讓金，兩者的成本完全不同，無條件轉正沒有可行性，有條件轉正，在目前的政策環境下，恐怕也沒有大範圍出台的可能。

比「政府不再壟斷土地供應」影響範圍更大的，則是房地產稅一次又一次的狼來了，以及「房產稅讓誰顫抖」的月經式發問。

早在2017年年中，就先後傳聞陝西、寧夏、上海出台房產稅新政，實際上都是舊得不能再舊的舊聞。陝西和寧夏版的房產稅，只是對1986年《房產稅實施細則》的落地版，一直以來針對的都只是經營性房源，個人住宅根本就不包括在內。而上海的房產稅已經實施7年，對於降房價，其實沒什麼用。

至於2017年底，有關負責人表示，要推進房地產稅立法。這倒是為未來指明方向，但房地產稅要想實施，至少要經過社會討論和人大立法，短時間基本沒有出台的可能。

至於房地產稅降房價，更是一廂情願的誤會。影響房價的因素很多，相比土地供給、供需失衡、貨幣政策和信貸寬鬆與否，房地產稅只是其中不算重要的一種。

此外，隨著租賃這一概念突然風生水起，坊間對於租賃大殺器的期待可謂一天勝過一天，有人甚至驚呼「第二次房改要來了」。

從一開始的「租購同權」，到後來的「政府打造租房平台」，再到之後的「阿里進入租房市場」，以及集體用地建設租賃住房、國企自有用地打造保障房等等，無不被解讀為對房地產市場的徹底顛覆。

問題是，經過這一兩年的實踐，政策實際落地的並不算太多。租購同權目前還停留於概念階段，只有廣州一地提出了「學位到房不到人」的現實設想，其他地方要麼明確否定租房者與人戶一致的產權人享有同等入學權益，要麼市場上早已用腳投票——君不見，「占坑費」早已橫空出世。

總之，還是那句話，只要利益模式不改，這些所謂的政策，恐怕都只是局面的微調，對於整體格局難以產生太大影響。

所以，樓市哪有多少大消息，很多不過是一廂情願的過度解讀，某些自媒體的一驚一乍，不過是為了收割流量而已。

要想明白房價的真實走勢，其實只要記住「中國房價政治經濟學」這9個字，就完全足夠。