房市解讀(21)：物業市場兩種感染式上升│脫苦海

房市解讀(21)：物業市場兩種感染式上升│脫苦海(2018/01/17)

有金融業人仕說「市區樓價格上升，會傳至沙田，終點站是邊境的天水圍」，這種說法聽起來就比「天價豪宅將傳染到中小型住宅」合理得多，皆因天價豪宅買家，與中小型住宅用家，根本就老死不相往還。樓市早因「Ｍ型社會」階級分層而出現類似斷層的分野，物業也因而出現三層分類：

筆者看到以下市場現象：

• 上車盤（住盤）比換樓盤（炒盤）弱，皆因市況旺時人們較多是賣出前者買後者，到市況淡時，逆向換樓數量卻較少，因為部份人賣了樓後索性進入租賃市場，兩者之間在格價上存在某種不平衡的互動關係
• 一般用家由上車盤開始，漸漸換到換樓盤，但只有極少用家可以跳到豪宅，簡而言之真正豪宅與其餘兩種樓盤的樓價難以互相感染
• 真正豪宅超越居住需要或投資增值，純屬社會極少部份富裕階層的禁臠，例如某國內富豪購買石澳獨立屋，根本系無數可計

本來政府打擊豪宅（金額六千萬元以上），純屬捉錯用神，但是令到部份資金，比如國內投資移民，反正投資金額下限是650萬，轉而向換樓盤埋手。種種跡象顯示，筆者早前所講的「向白蟻窩噴殺蟲水」的現像已逐漸浮現，雖則特首對於成功打壓呎價「萬萬聲」的豪宅喜形於色，實質上資金正被引導到其它銀碼較細的物業，結果「天價豪宅將傳染到中小型住宅」本來不應發生，卻誤打誤撞地成為自我完成的預言(self-fulfilling prophecy)。

除這款不同種類樓宇價格「感染式上升」外，筆者想談談類似「市區樓價格上升，會傳至沙田，終點站是邊境的天水圍」的區域間的樓價互動關係。為方便讀者們理解，筆者茲稱之為「銅壺滴漏」。

古人以日晷計時，但陰天或晚上又如何呢？於是發明水漏及沙漏計，較精確的為「銅壺滴漏」，最頂名日壺，然後是月壺、星壺，最底是受水器，用來浮起計時尺。最頂的日壺滿水，然後漏落月壺；月壺滿後流落星壺，最後才到受水器。

套用在樓市，筆者以西九龍為例，當資金炒起九龍站到價，然後就輪到奧運，再傳到美孚站曼克頓山，再而後可能導入荃灣，有排都未輪到天水圍！以現時的市況計，大約是開始炒到奧運，此所以包括四小在內的半新西九龍屋苑，現價仍有四千多五千的單位，水位仍在，卻未能一蹴而就，皆因水未到也！

以此觀照，具有置業投資意欲者，可在選擇區域時多加考慮，比如東鐵沿線，南邊的沙田大圍，北邊的上水站，均已炒起；由火炭至大埔，甚至粉嶺站附近，現仍有部份低水樓盤；又比如西鐵沿線，屯門元朗兩站亦在年初時起步，中間的天水圍，尤其是西鐵站附近的嘉湖山莊樂湖居賞湖居等，以交通方便度計，仍在合理水平甚至略為偏低；至於沿港島線，筆者坦言未炒得到的如北角、西灣河、筲箕灣、柴灣，究竟是仍有水位，還是因為環頭環尾而乏人問津，亦未可料也！