高層對樓市提的要求，這個城市領悟的最為透徹···

剛過去的2017年，註定會成為中國房地產史上一個值得大書特書的年份。

當然，這種重要性不是指這一年出台的近200輪的調控政策，也不是指房地產銷售面積、金額、價格等再創歷史新高，也不是指開發商TOP3們集體邁入5000億大關，更不是指企業集體發展租賃住房。

而是，高層對房子的認知發生了根本性改變。

最明顯的一點，就是在2017年的重要場合，「房子是用來住的,不是用來炒的」，這句話則被反覆強調。

眾所周知，高層最重要的一個工作就是為下面的人指明戰略方向。

所以，「房子是用來住的,不是用來炒的」這句話，既代表了高層對房子的重新定位，也為中國房地產的發展指明了方向（去金融化）。

但就目前為止，對於高層的這一「新」指示，領悟的最為透徹的莫過於廣州。

當下，很多政策措施，多浮在戰術層面、就事論事，這就猶如頭痛醫頭腳痛醫腳，無法從根兒上去除「樓市病」，更不可能實現高層的要求。

而廣州則根據高層的戰略指示，選擇了從關鍵問題下手。

在2017年7月，廣州印發的《關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》中，第一條便是：「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權，相關工作由市教育局牽頭」，即「租售同權」。

不同於「限購、限售」、「增加供給」等總量式調控，「租售同權」是從房子附帶的資源入手，通過對生活資料二次分配來解決樓市病，可謂是打中了樓市矛盾的七寸。

當然，對於「租售同權」政策，市場上仍有不少質疑聲音，但這些質疑聲，多局限在「操作技術層面」。

如如果業主的孩子已經佔用了學位，卻不在房子里住，而是把房子出租，那租賃人的子女可以有學位嗎？

房子位於名校地段，租房子能上名校嗎？租的房子學位的周期是六年嗎？等等。

針對這些問題，昨日（1.14），廣州市教育局負責人表示,為解決「租售同權」的實際操作問題, 表示市教育局已研製相關方案，即學位到房，而且方案已上交市政府,廣州有可能在全國率先推出租購同權、學位到房。

該負責人明確指出，「學位到房，房子對應的學位是固定的，學位對於租的房子而言，是真正給租賃人的子女用來讀書的，而不是用來炒房的，學位到房，不是到人」。

比如，出租的房屋有學位,但業主人不在這裡居住,是不符合學位要求的人戶一致：一個住戶不能同時佔用兩個地方的學籍，出租房的學位可以騰出來給租戶。

下面，筆者就從經濟學的角度詮釋下，為什麼說「租售同權」政策抓住了樓市的核心問題？

被逼出來的需求

現在的一些房子總是把學位作為重要賣點，甚至藉此抬高房價，這恰說明學位是房子一個及其重要的附屬資源，甚至是很多人買房的最主要原因。

眾所周知，房子值錢不是因為房子本身值錢（事實上，大多數城市的建安成本只有三四千）而是房子附帶的資源值錢，如公共交通和教育配套，其中教育尤為重要。

而在房屋所附帶的所有資源中，其他資源，如公共交通等，都是可以由房屋所有者（房東）和使用者（租房客）共同享用的，但唯獨教育資源例外，其只能有房屋所有者（房東）獨享，租房者無份。

但教育需求在中國是一種剛性需求，所以，這就刺激著很多本不需要買房的年輕家庭，因為孩子教育，而不得不買房，甚至不得不買高價房。

所以，看到這一點的投資者們，對炒賣學區房也是情有獨鍾。

其實，這都是把教育、戶籍、住房相捆綁的制度惹的禍。

在把教育資源和房屋相捆綁的制度下，本可以不買房的人卻成了最應該買房的剛需，而有了這些剛需的托底，外加金融槓桿效應，使得房子似乎總處於供不應求的狀態，樓市也陷入越調越漲的怪病。

更重要的是，如果這種制度不破，哪怕建再多的租賃性租房，最後，年輕人們還是會被逼著買房，當然，除非他們大都不生孩子。

所以，筆者才在前面章節說，當下的很多調控，看似力度很大，但仍未抓住問題的關鍵。

借有形之手強行分配資源

如果要想實現高層「住房不炒」的理想，就必須切割房子與教育資源的捆綁，讓租房者的子女也能享受房屋背後的教育資源，這樣才能讓房屋回歸到單純的居住功能。

而且這個工作必須由政府來做，因為，其他主體即使想做也沒那權力。

就當下而言，實施「租售同權」政策的廣州，顯然是朝著高層制定的「租房不炒」的方向走的最遠的一個。

同時，「租售同權」還會帶來了另外一個深層次影響，即減弱了年輕家庭買房的動力，間接的減少了市場上「買房剛需」的數量。

而剛需（接盤俠）減少，對房價會產生什麼樣影響？我想大家扳著腳指頭都能想的出來！