廈門調研：居民槓桿率全國第一！房價已下跌15%！

來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；作者：櫻桃

上周去廈門出差，房價漲幅超過了我的想像力，島內豪宅7-12萬/平米，已經追趕上一線城市，廈門的資金吸附力這麼強悍了嗎？是哪些人在買呢？

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廈門房價漲幅

廈門面積不大，約1700平方公里，比深圳的2000平方公里小一點。廈門總共只有6個區，核心的島內只有2個區，湖裡和思明，面積132平方公里；島外4個區，集美、同安、翔安、海滄。

截至2016年，廈門常住人口392萬人。

先來看這三年來廈門房價漲了多少。

2015年1月份，廈門在全市取消了限購，但限購限貸政策取消並沒有在廈門樓市起到立竿見影的效果。

據廈門當地的多個人士告訴櫻桃大房子，廈門2015年5月之後行情開始有點啟動，五緣灣片區一平方漲了8000到1萬。但真正開啟暴漲是2016年4月份，導火索是島外同安區保利叄仟棟旁邊的一宗土地，樓麵價拍出了2.5萬/平米，遠超麵包價格，拍地後，所有島內新盤開盤一夜之間加價五千塊，島外加價三千，正式開啟了瘋狂的漲價之路。

2016年廈門一手房成交量309萬平米，廈門二手房共成交了65170套，同比上漲38%，其中二手住宅成交51785套，成交面積500萬平米。其中4月份，廈門的二手房成交量達到全年最高，為9634套。

二手房，廈門不管是島內還是島外，這兩三年期間，價格普遍都已經翻倍。

1、思明區，會展中心片區，海峽國際社區二期3室2廳 166平米，2009年的盤，掛牌1380萬，最新成交是2017年6月14日，成交價1323萬，單價79699元/平米，成交周期69天。同樣的166平米，2016年5月份，掛牌價950萬，成交價970萬，成交周期只有19天，價格是5.8萬。而2015年9月，155平米的二房，成交價550萬，單價3.5萬。2015年9月到2017年6月，從3.5萬漲到近8萬，漲幅2.28倍。

2、思明區，華僑海景城3室2廳 141.2平米，2004年的盤，2015年10月，成交價465萬，3.29萬/平米，掛牌478萬成交周期81天。4室2廳 135.02平米，2017年3月30日成交價，897萬，單價6.6萬，掛牌950萬成交周期14天。2015年10月到2017年3月底期間，從3.3萬，漲到6.6萬，剛好翻倍。

3、湖裡區，五緣灣片區的中鐵元灣2015年10月的新開盤價格大概是5.4萬/平米，2012年9月，166平米的平層的價格是2.3萬/平米，2013年，新房價格大概是三四萬，我這次去廈門踩盤，中鐵元灣的價格現在是八九萬。

五緣灣屬於島內的豪宅片區，以兩三百平米的大戶型居多，普遍單價在7-10萬，個別的如中駿·天譽有房源放盤價12萬多；恆禾七尚號稱亞洲十大豪宅之一，鏈家上有一套三百多平米的放盤價是7萬多；建發·中央灣區9萬左右；中鐵·元灣、國貿天琴灣放盤價都是7-9萬多不等；國貿新天地七八萬；國貿潤園7-10萬。全是上千萬一套。

4、翔安區，櫻桃一個粉絲在2015年5月份，首開花郡清盤時搶了兩套，1.2萬/平米，現在市場價是3萬。

5、集美區，萬科金域華府，我2011年去看過，價格是1.2萬/平米，中間幾年都比較穩定，最近三年漲幅較大，今年9月份成交的一套89平米2房，單價是3.6萬/平米。

6、海滄區，濱海社區附近，2017年6月3日，綠苑新城一組團 3室2廳 127.41平米，掛牌620萬，成交591萬/平米，單價4.6萬；綠苑新城三組團 3室2廳 129.81平米，2016年1月，290萬，單價2.2萬。一年半的時間，價格翻倍。

廈門島外普遍從1萬多，漲到3萬多。由於基數較低，漲幅大多翻倍，高的甚至是兩三倍。

土拍，可以反映一個市場的瘋狂程度。2016年8月，是廈門土拍的最高潮，8月26日，廈門一舉拍出島外6幅商住地塊，5幅地塊直破3萬，其中，翔安2016XP04地塊以42.18億元的總價被競得，樓麵價高達3.8萬/㎡，成為廈門史上單價地王。翔安南部新城三幅地塊樓麵價均在3.5萬元/㎡以上。

這樣的土地成本，與周邊二手房價格相差無幾，但由於市場信心爆棚，普遍預期未來的房價至少要漲到四五萬。

但2016年10月份，廈門迎來調控，又被套上了緊箍咒，新房開始限價，島外四大新城的新房高層價格都被控制在3.4-3.7萬/平米的紅線範圍內。土地出讓也限價，但推出了起拍價2萬的機制，所以市場並未冷靜下來，餘熱不斷。

因此進一步調控不可避免，2017年3月25日，廈門出台限售調控措施，成為全國第一個凍結房地產市場的城市。至此，廈門樓市已是強弩之末。

到2017年5月份，這頭狂奔的瘋牛，終於被按下了高昂的頭，市場正式平息。

2

目前市場行情

現在的廈門行情，已經進入了調整階段，市場觀望氣氛濃厚，入市意願較低。

與其它一二線城市一樣，廈門成交量今年也在明顯下降，據樂居統計，2017年1-11月份，廈門二手房累計成交面積355.4萬平方米，同比下降41%，其中，二手住宅累計成交面積260.7萬平方米，同比下降47%。

量在價先，長時間沒有量，價格就難抗住，島外的成交價大多回調了15%-20%。新房開盤去化率也不高，能達到7成就算不錯了。下面是廈門當地關注市場的幾個購房者跟我反饋的情況。

購房者1、我最近一直在關注房價，主要看了島外的集美新城，因為首付有限，所以重點看了橡樹灣一期，中航城c區，中交和美新城的兩房，不管是兩房還是三房，相較三四月份，基本都降了15%，4月份航城c區300萬，現在245萬，比較差的237可以成交。還有個盤離地鐵1公里，89平，之前310萬，現在260萬，在考慮要不要入手，我們雖然是剛需，置辦婚房，但也不著急，19年才結婚。價格其實是這兩個月才開始鬆動的，我覺得還只是開始，以後會跌更多，怕現在入市還太早，但又怕漲。

購房者2、在海滄區天湖城有一套94平米的兩房，三月份因為行情太瘋狂沒有賣出去，當時掛370萬，現在掛378萬，但看房量很少沒有賣出去，不敢輕易調價，想置換到海滄雙十學位，周邊的綠苑新城，維多利亞單價都要4.3萬，業主價格沒有鬆動，所以自己也不想調價賣，但不降價又賣不出去。

購房者3、我6月份賣了一套島內蓮花廣場附近的房子，掛了三個月只有4個人過來問，別人掛的單價均價52000，中介說我的48000一定可以賣掉，結果38000成交。選擇掛八萬的房子，如果比較急變現，實際成交有7萬就不錯了。

購房者4、集美新城4月份是虛高的，其他成熟的小區，價格還比較穩，比如集美大橋橋頭的泉水灣，89平，都要340左右，那個小區現在普遍是280，4月份的是320萬左右，我準備跟房東砍價到260，這個價格接近16年年底的價格，但是很糾結的是，如果房東到了這個價格，我要不要現在買，一個是稅，另一個是難以預估房價走勢。

購房者5、好地段好學區的沒有降價，其他比較差的有降，真正自住的業主不急賣的都沒有降價，降價主要是投資客急賣的，一個樓盤一兩套比較低價的筍盤。

廈門有個房企告訴櫻桃大房子（關注微信公眾號：櫻桃大房子（ID:ytdfz8）），他們在島外賣的一個樓盤，是2014年拍的地，當時樓麵價是1.4萬/平米左右，當時測算賣2萬才稍微有點利潤，但等到2016年初，他們拿預售證時，就按2.5萬/平米開盤了，行情好了，大家都搶著要，賣到今年已經漲到了3.5萬/平方。

根據這個房企的統計，購房者中，大概30%是自住，包括首套和換房的，70%是投資炒房的，一種是打算以後來住，一種是純投資，投資客中有50%是拿到預售證後準備賣。

而購房群體來源，有60%是來自福建省內，特別是臨近的泉州、漳州，有錢人都喜歡來廈門買房，其他地級市的雖然可能不是住，但打運算元女將來可能來廈門讀書需要住，還有40%是外省，山東、東北人打算將來來廈門養老。

連房企自己都承認，從廈門的購買力來說，房價漲的有點離譜，廈門經濟支撐不起這麼高的房價，只不過大家覺得島內的土地面積有限，也沒什麼新盤可賣了。現在島外新房價格維持在3-3.5萬，因為開發商實力還是比較強，但有價無市，成交量不大。

「因為之前消耗了過多需求和資金，但我們整個盤貨值只剩下一棟了，成本利潤都回來了，剩下一棟是純利潤，可賣可不賣，所以就等著慢慢賣吧。」上述房企說。

現在最難受的是2016年高峰期拍出的地王。由於市場低迷，房企都在拖延動工，去年七八月拍出的樓面地價都是3萬多，算上資金成本、稅收、建安和營銷等成本，至少要賣到4萬多才能保本，但這些地王周邊的二手房價格也只有3-3.5萬，現在受政府限價，按周邊二手房價格開盤，房企肯定要虧本，但即使政府不限價，房企賣到4萬多，也不一定有市場，所以地王們，普遍換上了開工拖延症，能拖就拖，拖不了就挖幾下，做做樣子。

現在廈門的土拍市場，房企不再頭腦發熱了，12月1日集美和翔安出讓的兩宗地，起拍價2萬，上限價3萬，但最終的成交樓麵價只有2.5萬和2.6萬/平米，連上限價都沒有達到，跟去年動輒3萬多的樓麵價相比，一平米下降了1萬。

3

未來走向

不可否認，廈門是福建最有魅力的一個城市，時隔幾年，我這次去感覺變化也挺大，環島風景美得讓我想常住（只不過工作怎麼辦呢？廈門沒多少工作機會），沙灘、綠化堪稱全國一流，這個季節的氣溫跟深圳差不多，跟省會城市福州相比，常住人口數不多，如果按比率算，人口的吸附力稍微強那麼一點點，但一點多的增速，也已經算非常慢了，深圳這2年的人口增速還有五六個點。廈門吸引的主要是福建南部的城市人口，主要是泉州、漳州、龍岩三市。北部城市的人更青睞福州。整個福建省人口是3834萬人，泉州850萬，是福建第一大城市，泉州的房價因為下面鄉縣的人來買也漲瘋了，漳州496萬，龍岩259萬，這三個地方有錢的老闆們，都喜歡去廈門買房占坑，所以也導致廈門樓市的投資比例較高。

外來投資者的比例一高，一旦限購限貸，市場的波動就會比較大，因為這些人不是真正的剛需，市場漲時他們會蜂擁而上，退潮時就銷聲匿跡了。這一點跟以前的海南非常像，現在海南買房的大多是養老自住需求為主，投資客已經被上一輪泡沫破滅洗刷的不多了。

福建跟浙江很像，民間借貸非常發達，借錢投資的觀念非常深厚，廈門人非常喜歡利用槓桿投資。

截至2017年10月份，廈門的住戶存款餘額是2289.8億元，住戶貸款餘額是4202.7億元，居民資金槓桿率高達183.5%，2015年是133%，2016年163%。居民槓桿率位列全國第一，甚至比深圳還高。

槓桿越高，市場的風險就越大，因為高槓桿是依賴於寬鬆的貨幣環境，只要信貸收緊，市場就會明顯感覺不適，廈門房價已經調整就是基於此。

溫州就是前車之鑒，老闆們喜歡借錢投資，如果企業經營好，一切都不成問題，一旦企業運轉出問題，就會釜底抽薪，元氣大傷，所以溫州到這一輪房價回升都不算大，溫州老闆們已經被房子傷害太深了。

廈門的經濟跟深圳比差了幾個檔次，除了旅遊業，其他產業算不上發達，別說跟一線比，就是跟杭州比，工作機會也差了很多，但廈門房價比杭州還高！深圳人均GDP是18萬元，廈門不到10萬，如果說面積小，深圳也只比廈門多300平方公里，常住人口是廈門的三倍，人口的吸附力是廈門的四五倍，我之前老說深圳的房價被透支了，如果跟廈門比，深圳都健康多了。

我這一次去廈門，萬科董事會主席郁亮也來了，他跟我們說，廈門的房價收入比，比深圳的還高，至於房價是否更不合理，郁亮就不方便說了。

決定性的因素，還是取決於未來房貸利率如何走，這個就跟全國和國外的大環境有關了，如果持續上調，銀行貸款持續收緊，廈門的房價調整，就遠遠沒有結束，因為這一輪漲的也太狠了，跑的越快，摔得越狠，很簡單的道理。

房價到達一個新的高度後，市場需要時間休整，如果靠的是自有資金，像北京和上海，槓桿率就很低，頂多是掏光了全家儲蓄，跌了也不至於要斷供，但如果是依賴借貸來投資，市場打雷下雨就會難以承受。

據廈門的房企透露，廈門的購房者中，至少有20%的人，首付要靠消費貸，首付貸這些助力。

短期而言，影響廈門樓市的還有一個因素，廈門地稅局已經發了通告，為加強廈門存量房交易稅收征管，進一步做好房地產市場調控工作，決定自2018年1月1日起，調整更新存量房交易計稅評估價。評估價上調，也就意味著交稅更多了，買房成本又多了，勢必進一步影響成交量。

4

後記

真的感慨，這個社會已經不正常了。走到哪裡隨便一聊，奮鬥的目的都是為了買房子。

我在五緣灣遊盪看房時，跟一個貴州的大叔問路時聊起，他來廈門打工，一天可以賺兩百多塊，一年存三四萬，就是想在他們老家鎮上買個房子，為了孫子讀書，不想在農村山上，生活也不方便。因為買不起大城市的，只能退而求其次，鎮上房子1680一平米，買個商鋪價格四千多塊一平米。

我在回深圳的車上，旁邊坐著一個女生，還在讀研究生，就想著畢業後怎麼買房子的事了，她想留在上海或者深圳，父母的積蓄可以夠她在老家買個房，但買一線的房子還是吃力。

這真是一個病態的社會，學習不是為了以後實現自己的理想，奮鬥不是為了過上美好的生活，殊途同歸，全部為了買房子。人們已完全被房子扭曲了個人的價值觀。

暴漲過的房價，如果不狠狠摔一跤，誰還會安於幹事業呢？讓我們一起靜候廈門房價下跌！

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