房市解讀(17)：有心人如何玩弄樓市數據│脫苦海

耐不耐便有人企圖把股市應用的技術分析(technical analysis)來分析樓市，其實連第一關亦未必過到──就是數據的準確性。查實筆者亦深知所謂「樓價」，只是反映物業交易的局部數據，中原城市指數利用回歸分析方法來確定景觀、方向和層數等因素對呎價的影響，從而計算屋苑的「調整呎價」，亦只能視之為某程度上的「代表」。代表並不是整體，只是提供一個概念，比如樓市高峰期，報章上說：「太古城呎價突破一萬元。」究竟是否表示所有太古城的單位均能以這個價格交易或估值呢？可是傳媒以及業內人仕，卻每多使用及強調此等局部數據暗示為全面。筆者就以太古城為例，揭開這類動作的誤導性。

太古城可算是香港樓市的縮影，同屬一個屋苑中，同構型是較低的。比如最舊的翠湖台樓齡達32年，而最新的海天花園則是21年，相距十年，筆者過去在《下流Ｍ型社會售樓策略》計算過樓齡對呎價的影響，十年樓齡可導致呎價差距達62-64%。座向的影響亦大，翠湖檯面對英皇道、筲箕灣道、東區走廊等大馬路，而海天花園部份單位有海景，其餘的期數每多只是面向村內的小路，環境寧靜程度可以相差很大。較少人留意的是，早期的太古城是由置地或大昌地產幫助太古興建的，對建築水平亦多少有影響。單以這些因素，便知以個別交易代表太古城的樓價的誤導性。

附圖是太古城由2008年的交易紀錄與「調整呎價」的比較，筆者使用Excel提供的趨勢線功能，選用「多項式（冪次6）」用黑線划出太古城的交易趨勢線；每一單交易用XY散布圖顯示，大家可以看到同一時間內，太古城的交易價相距至少達$1,000；另把中原城市調整呎價以藍線標示。

大家很容易便看到，呎價超過$10,000的交易只有五宗，筆者分別列出該交易及同一天最低的交易如下：

如果大家在當時聽到有人說「太古城呎價過萬」，同一天可能有另一單位以六七千元交易。而所有呎價過萬的交易，均是海景花園超過1,200呎單位，而當時的較低價交易，往往是沒有海景的高山台或星輝台。

又當大家看到中原城市調整呎價下跌到$5,500時，筆者列出近期低於$5,500元的六宗交易及當天的最高價交易：

我們又看到，同一天可能有另一單位以六千元以上交易，所有低價交易均是樓齡超過30年及由置地興建的翠湖台及高山台。如要玩弄樓市數據，筆者也可以說：「太古城呎價由11月10日的$6,816下跌到11月13日的$4,586，三天之內下跌三成。」根據筆者計算的交易趨勢線，太古城高位大約是$7,500，平均大約是$5,900。

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