房市解讀(16)：中原指數計算方法 ｜梁隼

問：

我每星期都有留意中原指數，發覺升跌幅度都於不大，只是幾個百份點的波動。但是又有人說一手樓下跌了兩成，報章又有很多劈價的報導，究竟是因為中原指數唔準確，還是市況沒有大波動？

答：

中原指數所反映的是大市的表現，是集合一眾規模較大的二手私人屋苑的整體成交表現，現時共有100個成份屋苑，而中原指數所計算的沒有包括一手樓在內，自然就不會被一手樓的定價而影響。

至於在成份屋苑的成交，如何反映在指數之上呢？計算價格指數(price

- 平均指數(average

index)，即是成份股／屋苑的平均數，最典型的例子是美國杜瓊斯指數，在創始之初是以成份股的平均價格計算，後來因應成份股的更換，以及股票拆細、合併等因素，加入調整因子

- 加權指數(weighted

美聯物業平均樓價就是類似平均指數的計算方法，不過該數據並不是「指數」，而是平均數。中原指數則是加權指數，不過計算方法又有點不同。

中原指數屋苑的總市值，是以總樓面面積乘以屋苑呎價，計算時所用的是建築呎價，所乘的是建築面積，所以無需要改為實用面積，也不會影響到市值的計算。

不過有一個概念需要了解，就是「調整呎價」，相對於將期內的成交價總除一個平均價出來，中原指數會考慮成交單位的樓層、坐向，去推算出調整呎價，比如一些低層單位的低價成交會因此而提高的，海景單位也價降低。

所以，即使是一些極端貴或極端平的成交個案，也需要作出調整，從而降低對整體市值的影響，而報章上所出現的個別成交價，也會因此而「平面化」(flattened)，所以指數表現出來的波幅，會比實際情況為少，即是說，升市時指數會升得少，跌市時會跌得少。

節錄自拙作：《換樓101》 (2015年)

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