房市解讀(15)：怎樣理解麵粉升，麵包跌 ｜梁隼

問：

聽說土地是未來的樓宇材料，所以當麵粉貴過麵包時，即是發展商覺得未來樓價看升，所以去搶貴麵粉。

我有一個疑問：為何樓價指數節節上升之下，政府賣地要不是流標，就是低價成交，究竟是發展商玩弄手段，還是預示樓價會跟隨地價下跌呢？

答：

將地價當作為樓價的未來價格，是一種過於簡化的說法。即使將麵粉製造成麵包，也會涉及很多成本，例如燃料、薪金、租金等。即使麵包店老闆不去追求更高利潤，如果製作成本大升，就算麵粉價格不變，也不能保證麵包價格不會上升呢！

筆者所指的，是建築成本上升，因為地價只是建屋成本的一部份，而近年來無論物料成本，以及薪金成本，都已經大幅上升，就算髮展商預期賣出價不變，要追求相近的利潤率，便要往地價成本上開刀。

而由於政府從2010年中每個月都賣地，很多大發展商，甚至中型發展商都已經補充了大量的土地儲備。而基於建築成本上漲，加上未來資金成本將因加息而增加，他們寧願縮少土地儲備，也不敢高價搶地。

大發展商也要將土地儲備由九年縮減到五年，抱著且戰且走的心態去投地。有些發展商也因土地大幅度增加供應，投地標價也不像以前那麼積極。站在股東的立場，會認為他們是能夠掌握「逆周期」投地操作的精粹，以較低的地價中和上升中的建築和資金成本。

而要理解麵粉升，麵包跌，就不得不考慮成本的上升，將會抵銷了地價的下跌，對發展商來說，他們並不是預期樓價會下跌才去低價投地，而是即使樓價不跌反升，他們也未必能夠維持預期的利潤率。

因此之故，地價升，可以預期樓價升；但是地價跌，未必是樓價跌，可能是對於成本上升的理性預期。

節錄自拙作：《換樓101》 (2015年)

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