土木人故事|輾轉設計、地產、金融的結構工程師（二）

01-30

本文故事接上次推送文章土木人故事|輾轉設計、地產、金融的結構工程師。

金融

13年從地產公司出來的時候，我是裸辭的。沒有急著找工作，而是把自己能幹的事情都理了一遍。

這個階段我去見了三個高中同班同學，一個本科一畢業就在KPMG做審計，一個某券商做法務，還有一個在某國有銀行做融資。券商這個同學跟我說，他女朋友在XX信託實習，XX信託好像也招你們這個專業的啊，而且從他的角度來看，國外投資機構會招一些「懂行」的人來做投資，關鍵是收入還可以，所以就順帶跟我提了一下。比較巧的是，我去見第二個同學，她跟我說，她的同事好多都跳到信託公司去了，剛好碰到11年信託迅猛發展，都賺了錢。然後去見第三個同學的時候，我就刻意向他打聽了一下，三個同學那兒收集到的信息都差不多，相互印證可以搞。看了下信託公司的職位，只有一個適合我，項目監管。

工作職責和任職要求如何呢？

面試過了後入職，派到一個海島上監管項目，到這個月月底就2年了。內陸的孩子沒怎麼見過大海，剛來的時候看到海景房激動壞了，現在住了兩年感覺好麻木，看到海就想吐。

這兩年雖然身在金融行業，但大部分時間在跟房產公司鬥智斗勇，負能量很多，經歷泛善可陳，下面我講述在金融行業工作的一些體會和對土木行業焦慮的一些看法。

房地產的金融屬性

入職信託的一個好處，就是給搞工程技術出身的人換一個視角看房產公司。

曾經以為房產開發就是老闆有錢買塊地，蓋了樓房哐哐賣，有錢就能做。幹了現場監管，整天跟項目公司的財務打交道之後，發現不是這麼回事兒。沒錢，也能做。

跟我們合作房產公司實力不錯，國內TOP30，向我們借了多少錢呢？4個億。我開始以為4個億放著慢慢搞建設呢，可等錢陸陸續續到賬之後，項目公司跑來說，支付剩餘的土地款，和之前其他股東的借款要花2個億。

行吧，還剩2億。

又過了不到一周，說集團公司要向項目公司拆借2個億，這個錢歸集團統一調撥，項目公司錢要不夠用了集團再給還點回來。我說我不懂，你讓領導們自己商量吧，後來這個錢也借走了，然後項目上基本上就沒剩什麼錢了。

項目前期基本沒花錢，但凡有點工程量的，都讓施工單位自己掏腰包墊著資呢。

就這樣過了2個月，項目公司找銀行做了一筆開發貸，多少錢呢，5個億。然後這5個億陸陸續續也借給集團了。請注意，在第一批開發貸放款的這個時間點上，房產公司才剛拿到第一期房源的預售許可證，房子才剛剛可以賣。房子陸陸續續賣了，有錢回來了，然後呢？集團再向房產公司拆借銷售回款，這個賣房賺來的錢又借給集團了，差不多有2億。再後來的銀行按揭放款一併如法炮製，統統迴流集團。

看懂了怎麼玩兒的了嗎？

第一步，成立一家公司，比如註冊資本1個億吧，自己占股51%，然後上槓桿，找其他人入股，占股49%。大家湊錢拿地。

第二步，把信託放進來，4個億，先把之前大家掏腰包買地的錢還上，剩下的錢給集團。

第三步，第四步，一樣的，錢進來歸集團。

那房產公司在這個項目開發周期裡面自己掏了多少錢呢？沒花多少錢，花的都是別人的錢，而且，在賣方之前，通過資金的迴流，大部分的錢都到了集團的腰包裡面。

你可以算算，一個區域性的或者全國性的房企，有多少項目？每個項目回抽的錢加起來應該有多少？這就對應了一個概念，叫資金池。池子裡面有這麼多水，有的項目流點進來，有的項目不好，賣不動，等著花錢的，池子里的水放點出去。

好，難點來了，池子里的水留多少合適？留太少，有那麼幾個項目吃緊的，你可能就拿不出錢來了，留多了，這個可是要計息的，不划算。於是這就讓房產公司有了金融屬性，對，資金的流動性。

當流動性不足的時候會發生什麼情況呢？房企就面臨資金鏈斷裂，典型的案例就是12年前後的綠城。那年綠城全民營銷，所有員工都頂著賣房的壓力，後來宋衛平還賣了好幾個項目，才有了錢，才渡過了難關。

綠城遇到危機是工程質量出問題了嗎？不是。是設計不合理嗎？不是。相反，綠城是我見過的真正有品質有責任心的開發商（我不是綠城的員工，沒在綠城上過一天班），宋衛平是個頗有情懷的理想主義者，我聽說綠城的房子為了控制裂縫，可以放寬含鋼量的要求，配的鋼筋比其他開發商多。在浙江，綠城是很受人民群眾追捧的一個品牌。可資金鏈的斷裂就可以讓一家有情懷有良心有品質有市場的TOP10房企面臨關門。

流動性緊張的時候，有什麼解決辦法嗎？我講個飲鴆止渴的辦法，因為這跟我接下來要講的內容有關係。池子里缺水了，那就得開源節流，節流就有了裁員啊、縮減經費啊等等，但這不是辦法。關鍵還是要開源，所以就有了降價促銷啊，賣項目啊等等等等。除此之外，你回過頭去想想，開源還有一個辦法，就是我再拿一塊地，或者把已有的資產搞個抵押，把信託、銀行的錢搞進來先應付著，後面再說，拆東牆補西牆。說不定這麼一搞，過半年形勢好了，房子能賣了，難關就渡過了，如果運氣不好，市場持續低迷，那就繼續循環，直到東窗事發。

再來說銀行，還有民間借貸跟房產公司的一些共通點。銀行發了理財產品，小白們把錢投進去，然後這個理財產品投資的項目出了問題，一時半會兒還不上錢，要延期了，怎麼辦呢？再發一款理財產品，包裝一下，新的理財產品收進來的錢拿去還舊的理財產品，就渡過眼前難關了，後面的事後面再說。民間借貸也是一樣的，要付A利息的時候，就去騙B，說我這兒放高利貸呢，3分利息你把錢給我，轉手再把B的錢給一部分給A，剩下揣自己兜裡面，直到有一天玩不動，東窗事發，就跑路了。

房地產的金融屬性還有很多，比如說靠持有物業獲得穩定的現金流(RElTs)，還有搞眾籌，搞基金來投資出租市場等等等等，我就不展開說了。其實世界上有很多道理是共通的，只要好好想想就能明白，就能舉一反三。以前在房產公司的時候，工程部經理跟我說，做事情呢，永遠比領導要求的多那麼一點點，想問題呢，也永遠比領導要求的多考慮那麼一丟丟，領導就會賞識你。真的很感謝他的教誨。後來我發現把妹也是這個道理，比如說，你跟妹子一塊兒出去，妹子渴了讓你遞給她一瓶礦泉水，她對你的期望是什麼呢？就是遞給她一瓶水，10個男生有9個也這樣做了。可是你遞過去的時候，先把瓶蓋擰一下再給她，這就超出了她對你的期望，她就覺得這個男生還挺貼心的呀！你只多付出了那麼一點點的努力，但有可能你就勝在這裡。

如何轉金融

先上結論說怎麼轉，再分析要不要轉。

大一新生，直接轉專業吧，不要糾結了，金融、會計、經濟、投資甚至法律都可以，拼一點，還是能跟上他們的課程的，當年我們班一個德語，一個計算機轉過來的，一樣學得好好的。要面對五大力學的男人，學點金融經濟你會虛？

大二，如果你夠堅決，如果你對土木這個行業很絕望，如果你覺得土木工程製圖這門課什麼JB玩意兒，重修兩次都沒過，轉專業吧！這浪費的1年怎麼辦？你就當是高三補習了一年唄，這樣想想是不是容易接受多了？

大三，大四，不建議你轉專業了，事實上也很少有人有這個魄力。怎麼轉金融呢？兩條路：

A.校招先去四大做審計

畢業的時候，擦亮你的眼睛，拼一槍，去四大會計師事務所，在裡面踏踏實實幹3年審計，出來的時候，就比較好轉金融了。解釋一下，為什麼很多金融機構喜歡四大出來的人？因為金融機構去做投資的時候，怎麼判斷一個項目值不值得投呢？這就需要通過查閱項目公司近兩三年的財務報表來了解公司的經營狀況，很多信息是隱藏在報表各個科目數據之中的。這恰好是四大員工相對擅長的。這是最最穩妥，風險最小的轉行的路子，不過能進四大的人也不多，綜合素質要求肯定不低啊。我隨便貼一個2016年普華永道的校招在下面：

至於說，做審計有多苦逼，請你們自行百度或者在知乎搜索，話說回來，總好過半夜三點澆混凝土叫你起來旁站吧？

B. 跨專業考研

研究生在讀：參考上文A。

本科已畢業：考研，非名校不考慮

研究生已畢業：兄弟，我們能不能不折騰，好好當個圖農？

以上我是認知範圍內，比較可行的轉金融的路子。當然，我也碰到過30多歲的轉了的，還有結構研究生畢業先進五大行，再轉金融的也有，但是這種案例個人覺得有很大的機遇成分，不具有普遍性，所以不在此討論。有的同志可能會跳出來說，那你怎麼不說你這條路呢？因為我也不推薦你們走我這條路。說說我這個工作，薪資水平，行業紅火的時候入職一年到手20萬起，行業苦逼的時候一年稅前20萬。乾的時間越長拿得越多，最高我估計不超過30萬。

工作優點：打個比方，這個工作就有點像設計院駐現場的工程師，不過這個工程師把項目上的章和錢全監管了，他們公司就派了他一個人來，基本上有啥事兒就找他。所以請自行腦補。

工作缺點：長年漂泊，工作成長性差，還有就是太閑了！（這個真不是裝逼，我們有同事因為被派到偏遠地區，又沒事情干，得了抑鬱症的）所以我幹完這兩個月，剛好30歲，要辭職讀研去了，最近開始在知乎也答案，也是想借這個機會把很多東西梳理一下。

接下來跟大家探討要不要轉金融，以及普遍存在的行業焦慮。篇幅有限，下回分解。