想了解特色文旅小鎮中國發展之路，我們整理了這篇 | 研讀

未來度假旅遊逐漸成為人們的一種常態化生活方式，文旅地產將開啟房地產行業的下一個黃金十年。

關於特色文旅小鎮，我們分享過一些思考，也研究過2017年國內文旅地產的發展狀況。今天我們來梳理特色文旅小鎮的發展之路，希望為您提供參考。

一、什麼是特色文旅小鎮

1.定義

• 特色小鎮是產、城、人、文融合的創新發展平台。

一定的空間範圍

3平方公里左右，一般不超過5平方公里

與所在城市相對獨立，但功能和要素高效互動

• 明確的產業屬性

圍繞一個具有特色、站位高端的產業主題形成產業生態：

經典傳統產業、新興導入產業、功能提升產業

• 完善的功能組合

完整開發的產業功能 / 居住空間與社區 / 商業設施

公共服務、基礎設施 / 生態 / 文旅

• 獨特的文化標示

歷史經典文化 / 創新文化 / 時尚文化 / 鄉土文化

2.本質

特色文旅小鎮本質是四個「特在」的集合。

特在產業：特色產業+旅遊產業

特在機制：以政府為引導、以企業為主題的市場化開發運營機制

特在形態：獨特的小鎮風貌+錯落的空間結構

特在功能：產業+文化+旅遊+生活

3.規模

特色小鎮規劃面積集中在3平方公里左右，建設面積集中在1平方公里左右。

4.特點

融合、跨界、共享是特色文旅小鎮獨特之處。

「三生融合」：生產、生活、生態是必備；「三位一體」：產業、文化、旅遊是標配；「三產聯動」：一、二、三產業聯動是關鍵；特色小鎮因此與傳統建制鎮、產業園等有鮮明區別。

5.驅動

「特色產業+特色旅遊」雙核驅動

通過嚴謹的市場調研，深度挖掘地域特色、生態特色、文化特色、產業特色等，因地制宜，以特色產業和旅遊為核心，依託核心產業園區與休閑聚集區，最終形成產業延伸環、居住發展與社區配套網。

雙產業：特色產業、旅遊產業

三引擎：產業引擎、旅遊引擎、智慧化及互聯網引擎

二、特色文旅小鎮發展脈絡

特色文旅小鎮經歷了四個階段：

小鎮概念階段、醞釀階段、成型階段、全面推廣階段

三、特色文旅小鎮發展現狀

在特色小鎮全面推廣階段，中國特色小鎮發展迅猛。

浙江、雲南等地特色文旅小鎮數量爆棚，成為國內最大的特色小鎮省份。

1.架構

「政府+企業+居民」三方參與，各司其職

在小鎮的開發建設中明確三方職責，統一開發架構，政府以引導為核心，企業作為開發建設主體，居民協同監督，三方各司其職，協同合作，實現特色小鎮的可持續發展。

政府：作為特色小鎮發展的先行主導者，政府以頂層設計、制度建設、服務管理為主要任務，把控整體方向、創造制度環境、建設基礎設施、提供公共服務；

企業：企業（小鎮開發運營商）通過資源整合以及市場化的運作管理方式， 成為特色小鎮建設中的主角；

居民：與特色小鎮息息相關的當地居民，則承擔參與社會監督的責任。

2.配套

小鎮配套服務設施一般在1000個左右。

配套主要有酒店、餐廳、交通設施、醫院和銀行等。

3.融資渠道

多元融資渠道：政府財政支持、盤活社會資金、專業金融機構操盤

要充分運用銀行、保險、債券、基金、扶持資金、投資機構資金等各類資金，搭建一個「政府——社會——金融機構」構成的多元化投資平台，在遵循科學合理的投融資規劃基礎上，為特色小鎮全力提供金融支持。

政府資金：

• 地方財政補貼、扶持資金
• 融資支持基金——債券、擔保
• 股權投資——融資支持基金或國有投資平台

社會資金：

• 開發銀行、農業發展銀行、商業銀行等
• 保險公司、信託公司、證券公司、擔保公司等

金融機構：

• 各類基金、投資機構資金、承包商、銀行貸款等
• 資產證券化、IPO上市、眾籌資金

特色小鎮的建設資金一般來源於政府資金、社會資金或者金融機構資金；其中政府資金和社會資金聯動的PPP模式，是現行條件下特色小鎮的核心投融資模式。

4.運營管理

遵循市場規律，整合各類資源，市場化運營管理。

在市場化運作前提下，整合各類運營資源，在資金、人才、管理、營銷、企業等多方面，為特色小鎮的運營管理提供專業的服務諮詢和支持。

發達城市一般由企業主導運營，欠發達城市一般由政府主導運營；

東南沿海發達省份，如浙江等多數文旅小鎮由企業主導開發運營。

四、特色小鎮案例分析

特色小鎮開發模式

主要為產業驅動、文旅商業驅動、生活方式驅動三大模式：

• 產業需要與當地產業環境結合打造，對產業基礎有一定要求；
• 文旅商業主要為功能再造，通過特色體驗商業形成驅動引擎；
• 生活方式模式需要結合當地自然、文化等屬性挖掘再造形成驅動引擎。

產業驅動模式

曲周服裝小鎮

概況：曲周縣為小規模縣城，偏離主城區，商業開發體量約10萬方，常規商業不足與驅動項目開發；不具備資源和區位優勢，但有一定產業服裝產業基礎，項目站位是在產業和城市更新中尋找機會。

處於以工業等二產為核心產業的小規模縣城（縣城區人口規模僅為8.8萬），總體經濟實力排名靠後，人口、消費能力均有限，城市發展進程緩慢，需要大型項目的開發來帶動整體發展。本案應在產業和城市更新中尋找自身發展。

曲周服裝小鎮在自身產業基礎優勢基礎上，對產業鏈的整合，平台搭建，場景的再造等，實現自身開發，同時和城市發展匹配，帶動城市更新。

文旅商業驅動模式

鄭州銀基國際旅遊度假區

由新密市黃帝宮及周邊村落改造而成，總佔地約1.7萬畝。前期規劃溫泉酒店、水上樂園等文化旅遊配套帶動人氣，後期推出住宅產品。通過自建文化、旅遊等商業配套來驅動小鎮開發運營。

度假生活方式

良渚文化村

良渚文化村距離杭州西北20公里，佔地10000畝，是集自然生態保護、休閑旅遊、居住、經濟文化為一體的新田園小鎮。

三大旅遊中心：五大公園 / 君瀾度假酒店 / 良渚文化博物館

八大居住村落：竹徑茶語（洋房、排屋） / 陽光天際（別墅）/ 白鷺郡系列（公寓、洋房）/ 綠野花語（別墅）/ 金色水岸（洋房）

六大配套系統：文化配套（教堂、寺廟）/ 休閑運動配套（跑道）/ 商業配套 / 醫療配套 / 教育配套 / 交通配套

• 針對社區內業主，打造了一系列業主與社區情感及生活聯繫的文化植入，打造親近和睦的社區關係。
• 豐富的休閑設施配套，營造無憂無慮、怡然自樂的桃花源式生活方式；
• 以良渚文化為核心的旅遊區，打造項目的核心文化價值，並為項目帶來固定的人流導入。
• 概念開發理念先行吸引度假型及投資客群，發展期針對改善型客群迅速打開市場回籠資金，成熟期打造成為倡導田園生活理念的第一居所。
• 前期塑造理念、環境同時文化度假設施先行啟動，提升區域價值；後以居住為核心，商業設施為配套，提升物業價值。

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