商鋪投資，一鋪養三代？還是三代養一鋪？
新聞：廣州部分銀行叫停郊區別墅抵押貸
媒體：人民網工行相關人士表示，該行對僅以公寓、寫字樓、商鋪等商業物業抵押的業務比較謹慎，主要看借款人的還款能力。另一家國有大行相關人士表示，該行不做個人商鋪抵押業務。招行廣州分行也表示，該行幾乎不受理商業物業抵押貸了。
某股份制銀行相關人士則表示，當前的經營貸款和消費貸都側重抵押貸，抵押物以市區住宅抵押為主，商用房審慎准入。
今天這篇新聞 老南想說
今天聊聊商鋪，因為問這事的人挺多。老南的觀點很簡單：這是個極其專業的市場，比買住宅難太多，風險也大太多，不適合普通老百姓。
在老南的諮詢客戶中，關於商鋪的諮詢往往只有兩類：
一類是手上有錢，看到商鋪就想買，被老南全力攔下來；
一類則是之前已經買了，現在痛不欲生，想賣都賣不掉。
很多人買商鋪，都是聽信了「一鋪養三代」，結果買完後發現，是「三代養一鋪」。
老南前兩陣子和暗夜老師專門聊了這事，他說的非常直接：
「商鋪的價值（以及流動性）來自於商鋪產生的租金回報現金流。」
老南註：商鋪的核心是租金，所以，租金高低，不但決定了商鋪本身的價格，也決定了商鋪是否有流動性，即能否賣出去。因為房產的真實價格，是可賣出的價格，而不是你買入的價格。
「但在一輪大潮過後，外溢投機資金進一步拉高了商鋪價格，也就進一步拉低了租金回報率。」
老南註：本輪房產大牛市，很多閑散資金買不了住宅，投向了商鋪，導致商鋪價格上漲，遠多於租金上漲。最終使得租金回報率快速下跌。
「以至於絕大多數初期「租不低貸」，實為負資產。再加上電子商務對實體商業地產的影響力，很多商鋪能不能養熟也非常不確定。」
老南註：一旦商鋪的租金現金流無法覆蓋貸款，加上跟隨前期房價快速上漲，透支了未來幾年的漲幅，同時受到網路銷售的衝擊，商鋪的風險在快速聚集，最終可能租不出去，也賣不出去，爛在手上。
這真不是開玩笑，老南已經接觸不少商鋪爛在手上的客人，出租回報率還沒定期存款的利息高。想賣？買家開口就是5折、6折的報價。想想也是，沒有6%的保底收益，誰敢來接盤？
就在老南昨天寫這篇文章的同時，手機推送出一條重大新聞：
恆大發布公告，蘇寧電器將向恆大戰略投資200億元。
幾大地產領頭羊，為什麼不約而同都選擇降低槓桿、降低債務、清倉、甚至要拉入戰略投資者來增強實力？
答案只有一個：凜冬將至。
今天這篇廢話 老南想說
不是商鋪不能投資，只是優質的商鋪太少了，而且優質的商鋪也太貴了。如果你不是專業投資者，商鋪這個領域的風險，甚至比炒股還大。好歹股票虧了可以割肉，商鋪割肉都不見得割的掉。
近期銀行暫停商鋪抵押貸款，也說明對流動性低的負現金流商鋪，發生了進一步的價值評估緊縮。所以，跟著銀行風控走，能躲過不少坑。
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