未來五年房價怎麼走？20天後就將見分曉

文|凱風

又到了關鍵的節點性時刻。

十月下旬即將召開的重要會議，不僅對權力格局意味著全新的開始，對於經濟和樓市也有著深遠的影響。

未來，經濟將向何處去，房價又會怎樣走？房地產稅會否出台？樓市調控會否進一步升級？租房體系能否顛覆現有的房地產格局？

站在時代之河的激流中，每一個人都在暢想未來。面對諸多的不確定，我們能把握多少，就在於能不能洞察先機。

1

國際形勢：美聯儲縮表與區域不穩定

討論未來的走勢，我們必須認識中國所面臨的國際環境。

上一個五年，歐美從金融危機和債務危機的泥淖中走出，美國經濟實現復甦，時隔九年之後，美聯儲首次加息，並在短短一年時間，連續多次加息。

比加息更有衝擊力的是，美聯儲宣布開始縮表。2008年，為應對金融危機，美聯儲量化寬鬆，向市場上釋放了大量流動性，如今危機逐漸消除，這些流動性要被逐步收回。所謂縮表，其實縮的就是央行的資產負債表，換句話說，央行將從市場里把當初放出去的錢收回來。

加息疊加縮表，對於美國來說是經濟回暖後的正常調整，但對於新興國家來說，則意味著巨大的金融衝擊。

雖然經過一系列調控，中國目前的貨幣獨立性加強，應對衝擊的能力也隨之加強，美聯儲縮表的壓力大為減輕。但可以確定的是，貨幣寬鬆的時代已經結束，金融管制的時代同時到來，這不僅意味著資金成本的進一步攀升，而且對於對外投資來說，管制將成為常態。

不過，比美聯儲加息更嚴峻的是，國際形勢波詭雲譎，逆全球化甚囂塵上，區域不穩定成為影響國際安全的重要因素。從歐洲的恐怖襲擊到東亞核問題的風聲再起，從南海爭端到中印對壘，整個世界正在進一步一個不確定時代。

無論是中國經濟發展對於世界性市場的依賴，還是一帶一路戰略所展現的前瞻部署，都需要一個和平穩定的國際環境。這意味著，中國將從韜光養晦到主動出擊，謀求在國際政經體系里的主導地位，從不確定性中探索出確定性。

對於個人來說，不確定的時代，即意味著機會，同時還意味著風險。風險的疊加，讓每個人試圖尋找安全感。是向海外配置資產，還是從不動產里尋求安定，抑或在時代的潮起潮落里尋找新的機遇，這考驗著每一個人。

2

國內形勢：城鎮化、老齡化與產業升級

與國際形勢相比，國內的形勢同樣不容樂觀。

雖然經過供給側改革和去庫存，中國經濟從探底回暖，但必須承認：高增長時代早已結束，新常態卻面臨著諸多風險：勞動力紅利的耗盡，投資拉動經濟的性價比降低，產業轉型升級的任務繁重，政府債務的疊加，金融風險的鬱積……

對於經濟和樓市來說，最重要的有三個層面：一是城鎮化，這決定著未來城市發展和房價支撐的可能空間；二是老齡化，這意味著年輕人負擔的加重和樓市需求的縮減；三是產業升級，這關係未來中國在世界上的競爭力。

從城鎮化來看，目前中國的城鎮化率達到57.35%，離發達國家的入門線還有10幾個點的差距，未來仍舊會有農民進城，有市民從四五線城市向一二線城市轉移，這意味著向省會和中心城市流動的趨勢不會發生改變，這對於經濟和樓市仍有一定的支撐作用。

老齡化就完全不同。日本上世紀90年代樓市崩盤之後，之所以一蹶不振，一個重要的原因就是日本當時已經步入老齡化社會。老齡化到來的另一面，就是勞動力人口縮減，低成本優勢不再，依靠加工製造業向全球輸出商品的時代不再如當初那麼絢爛，這對於整個經濟和樓市都將產生深遠影響。

產業升級，關係的則是經濟的未來。經濟步入新常態，勞動力成本抬升，投資引擎逐漸熄火，中西部城市開始承接東部沿海的加工製造業，東部沿海則在尋找高新產業和互聯網產業的機遇。去年以來，一二線城市如火如荼的「搶人大戰」，這就是產業升級的一個縮影。

中心城市和省會城市的重要性會進一步加強，四五線城市，由於年輕人大量外流，產業衰退的跡象將會更加明顯；東北經濟，仍將受困於產業固化、人口大量流出、老齡化日趨嚴重的泥淖里。至於一二線城市能否探索出一條不依賴於房地產、不依賴於基建投資的新路，我們拭目以待。

3

房地產稅：離正式出台還有多遠？

十年前，房地產稅就已進入政策儲備；6年前，重慶和上海進行了小範圍的房產稅試點；4年前的十八屆三種全會，提出「加快房地產稅立法並適時推進改革」；6個月前的兩會上，大會發言人表示，制定房地產稅法已列入五年立法規劃，但今年不會提交審議安排。

梳理這一時間脈絡，就能明白，房地產稅的出台只是時間問題。房地產稅立法事關重大，從文件審議到徵求意見再到最後公布，時間跨度相對較長，而本屆人大由於任期問題只剩一年時間，顯然無法推進立法進程。所以，房地產稅將由下一屆人大擔綱並重點推進。

從政策條件上看，推進房地產稅在技術上已經沒有障礙。不動產統一登記將於今年年底完成，全國335個地市州盟和2854個縣市區旗要全部接入國家級信息平台，全國住房信息聯網指日可待。

萬事俱備，只欠東風。推進房地產稅最大的障礙不在於技術，也不在於立法程序，而在於既有利益模式。

房地產稅未來將作為地方政府主要稅種而存在，它的誕生，本就是為了終結土地財政而來。但賣地收入比稅收來的更快，也更容易被地方政府支配，所以這種依賴短時間內難以扭轉。數據顯示，今年以來，中國土地出讓收入最高的50個城市合計「賣地」金額達2.28萬億元，同比上漲32%。

雖然房地產稅意味著長期而穩定的稅源，但仍然難以與賣地收入匹敵。對於土地資源接近枯竭的城市，自然歡迎房地產稅的到來；而對於大多數仍在開建新城的地方而言，房地產稅不如賣地收入來得便捷。

除此之外，民意情緒也是重要變數之一。如果說幾年前，民眾對於房地產稅更多還是懷疑態度，經過這一輪暴漲，通過房地產稅遏制多套房投機的社會情緒明顯高漲，房地產稅立法將會獲得更大的民意基礎。

當然，房地產稅更大的作用還在於理順地方的財稅關係，遏制多套房的投機，但未必能實現降房價。這是因為，其一，降房價本來也不是政策的目標，讓房地產市場平穩健康發展才是；其二，房地產稅類似於蓄水養魚，房價一旦下降，房地產稅的推進就必然遇阻。

所以，房地產稅在未來五年出台，將會是大概率事件。而要實現房地產稅的順利推進，維持房價不暴漲不大跌，將會是政策的主要立足點。

4

樓市調控：「四限」能維持多久？

中國的樓市調控從2005年開始，2010年加碼為限購限貸，2013年限價成為新工具，2016年限購限貸限價成為標配，2017年限售橫空出世，「四限」的格局由此奠定，堪稱「史上最嚴」。

回顧過去十多年的樓市調控歷程，一個疑問油然而生：調控逐漸升級，為何房價仍舊一路高漲？

這裡存在一個思維誤區，以為樓市調控就是為了打壓房價。其實，過去這麼多年的政策，都是以「保障房地產市場平穩健康發展」為主基調，既然是平穩，就不會允許大跌；既然是健康，也不會允許持續暴漲。

當然，政策的目標是一方面，政策的落實是另一方面。樓市調控之所以控不住房價，原因是多層面：既有城鎮化尚未完成、人口還在湧入大城市、經濟增速依然可觀等基本面所提供的的支撐，也有房地產拉動經濟、土地財政滋養地方政府的現實需要，更有貨幣大寬鬆的時代大背景。

那麼，這一輪調控結果又會如何？

這一輪調控不同於以往之處在於，一是覆蓋了所有熱門城市，只要房價持續上漲，都在打壓之列；二是調控手段從傳統的限購限貸升級到了限售，截至目前，全國已有40多個城市發布了限售令，未來將有更多城市加入。

限售等同於鎖盤，從短期看，限售鎖盤能讓槓桿資金對樓市敬而遠之，同時讓已經進入市場的資金鎖定在樓市中，畢竟炒房的周期變長，投機性價比降低；從長期來看，未來樓市無論是漲還是跌，只要大量資金被鎖定在樓市裡，就不會那麼容易產生金融風險。

更深一層的目的在於，限售是以時間換空間，為房地產稅的出台鋪平道路。按目前房產開發周期，從購房到拿到房產證一般需要一兩年時間，拿證之後再被鎖定2到3年時間，這中間的3-5年時間足夠房地產稅的立法運作。

不過，問題在於，無論是限購限貸，還是限價限售，樓市調控維序的關鍵在於樓市仍舊保持熱度。但在目前貨幣收緊和信貸緊縮的大背景下，如果樓市不得不進入調整周期，再嚴厲的限制性政策，都會隨時取消。

回顧歷史，每一輪的樓市調控很少維持五年以上的。只要形勢發生變化，調控就會隨時發生變化。2011年-2013加碼的限購限貸，2014年就被全面鬆綁，歷史已經給出了答案。

5

租售並舉：二次「房改」能否立竿見影？

房子是用來住的，這將是未來五年的房地產市場主定位。

1998住房商品化改革，讓居民購房需求從福利分房和單位建房中解放出來，房地產市場應運而生；2017年以租售並舉為代表的「二次房改」，則力圖糾正唯市場化的弊端，構建以租賃房、商品房和保障房為代表的的多層次住房體系。

從政策層面看，從廣州的「租購同權」開始，到北京上海增加租賃住房用地供應，再到北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13城試點「租購併舉」，再到國家層面推進集體用地建設租賃住房……政策上推進租賃體系已障礙。

從市場層面看，租賃市場被認為是萬億藍海，此前，阿里巴巴與杭州房管局合作，正式進入住房租賃市場；而在TOP30房企中，已有1/3進入了長租公寓市場。

租賃市場的前景可謂明朗，然而問題也很多。

一是回報率問題。由於房價不斷上漲，而房租與居民實際收入掛鉤，租金回報率節節下降。目前，北上深租金回報率不到1.5%，廈門更是只有1%，二線城市普遍在2%上下，這意味著一套房子僅靠出租，至少50年-70年才能回本。那麼租賃市場動力從何而來？

二是誰來供應的問題。目前，政策要求國企承擔起租賃房建設的重任，而市場化的企業也有不少主動介入，制約其發展的一個重要問題仍舊是性價比。如果沒有金融和土地層面的政策傾斜，租賃房建設很難順利推進。

這方面或可引進REITs，也即房地產投資信託基金，面向投資者募集資金，可以幫助租賃企業融資，而投資者可以獲得分紅收益。這應是未來的大方向。

三是經適房、限價房、共有產權房要不要推廣？顯然，經適房由於既往的腐敗尋租等問題而被打入另冊，而限價房和共有產權房卻在這輪房價暴漲的背景下重出江湖。從積極層面來看，它們對於構建多元的住房體系有重要意義，但問題在於，任何低於市場價的房子，都會引發套利，腐敗和尋租如影隨形，恐怕難以承擔緩解購房負擔的重任。

所以，構建租購併舉的住房體系，是未來五年政策的主基調，這一政策若能順利推進，將對房價形成一定的遏製作用。

6

新的開始？

就在這兩天，有一份重要文件出台：《關於營造企業家健康成長環境弘揚優秀企業家精神更好發揮企業家作用的意見》，要求依法保護企業家財產權，建立企業家個人信用記錄和誠信檔案，構建「親」「清」新型政商關係。

無獨有偶，去年11月，中央發布《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》，也明確提出保護企業家產權，不再追溯民營企業的「原罪」問題。

保護企業家產權，不再追溯「原罪」問題，弘揚企業家精神……這兩份文件的意義，就在於給整個社會明確的穩定預期。因為，保護企業家產權，弘揚企業家精神，不僅關乎穩定，更關乎經濟社會的轉型。

每一個時點，每一份文件的出台，都會有文件之外的深意。

一個全新的時代正在到來，無論是鬆綁還是嚴控，至少有幾點我們可以達成共識：

其一，凡是能促進經濟增長的制度、科技和發展模式，都會得到鼓勵。經濟正在步入新常態，新常態意味著更多的挑戰，從老齡化到就業壓力，從治理績效到政績合法性，無不與經濟息息相關。

其二，房地產和經濟增長的玩法都將發生變化，高污染低效能的增長將會受到越來越多的限制，而土地財政與房地產綁架經濟的模式有可能達到徹底改變，這有賴於房地產稅和租房體系的全面推進。

其三，中國將謀求更大的國際影響力，G20和一帶一路只是這種戰略思維的預演。與此同時，更大的影響力也意味著更大的國際責任，中國準備好了嗎？

其四，自由滋長的時代可能宣告結束。這意味無論是企業還是個體，都將面臨著更多的約束，所有人都需要重新尋找自己的位置。

未來已來，每個人都應該而且必須做好準備。

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