4大行業、18位掌門人，在特色小鎮的閉門會上，他們私享了什麼？

2017年9月20日下午，安徽新地產網（871090）聯合安徽恆輝集團、安徽海尚控股共同發起並主辦的「2017中國特色小鎮模式創新與產業設計高端專家閉門會」活動圓滿落幕。來自協會組織、開發企業、研究機構和規劃設計單位的18位行業大咖及掌門人參加了本次閉門峰會，作為開局的第一次會議，對於特色小鎮的未來不僅僅是信心、更多的是思考。

參與嘉賓：

安徽建築學院院長—姜長征/合肥市規劃設計院院長—陶其中/中科大教授博士生導師—劉志迎/合肥市房地產業協會副會長—李慧秋/合肥學院房地產研究所副所長—凌斌/安徽省房地產商會秘書長—張東/無錫靈山拈花灣總經理—尤寬進/清華啟迪科技城—黃海洋/CCDI安徽公司設計副總經理—葉林/美好置業總經理—張卿山/安徽朗威體育文化公司—鄧高峰/南翔集團安徽茶博小鎮（籌）總經理—鄭軍

主辦方嘉賓：

徽商戰略聯盟董事會主席—姚榮殿/恆輝集團董事長—姚光中/恆輝集團投資總經理—陳志發/海南博鰲地產論壇顧問、新地產交易網董事—吳軍/海尚文旅董事長—古勁/海尚文旅總經理—左尚

正如本次活動的客串主持人海尚文旅董事長古勁在致歡迎詞時所拋出的一系列問題：真正的特色小鎮「特」在哪裡？如何把握歷史機遇？大環境下，如何做好特色小鎮的業態布局？如何培育、導入特色產業，破解政策動向？特色小鎮投融資和商業模式設計又是什麼樣？以及本次峰會的三個專題分享，在特色小鎮的建設大潮中，此次閉門峰會的更深遠意義應該是分享收穫、交流思想、碰撞智慧、共話未來。

關於特色小鎮現在講的比較多，各路資本也已經開始進入，作為一個門外漢，其實是來拋磚引玉的。今天峰會場地的東道主恆輝集團在山西戰略投資100個億的項目中就有一個特色小鎮項目，奇村特色溫泉堪稱中國第一、名列世界四大溫泉，目前忻州項目已進入實質性運作階段，藉此次峰會來請各位專家把關、指路。

1、認清特色小鎮的選拔內幕

關於特色小鎮的戰略意義，從國家到地方再到各研究機構和實踐單位，已經有很多的討論了。其實從大方面來說，特色小鎮是供給側改革的一個延伸，為的是協調大城市和小城市之間的均衡發展，作為中間地帶的特色小鎮更多的是前置性的解決未來的逆城市化準備，可以說是中國經濟擔當和發展空間。

我們從第一批和第二批的特色小鎮來看，那些有文化內涵和特色產業的小鎮顯然更有優勢。從選拔條件來看，其實第一批相對容易，第二批的要求就已經開始苛刻了，未來沒有產業支撐的鎮將越來越難，沒有形成產業鏈的可能過不了關，第二批基礎設施不再「高標準、嚴要求」，但對於解決就業、服務等規劃則更加規範和理性。

2、特色小鎮要處理好三方面關係

特色小鎮是一個相對複雜的系統，要處理好各個層面的關係。首先是頂層設計，幾個規劃怎麼融合，軟規劃、硬規劃以及特色基因怎麼表現，都需要在頂層設計的時候就想清楚。其次是與房地產的關係，與產業的關係。核心要抓住的幾個問題是居民就業問題、生活社區、地方文化、自然風貌、服務體系、交通便捷度。總得來講特色小鎮有五個方面的特徵，產業特色、空間布局、生態環境、人文氣息、服務功能。

3、第三批特色小鎮申報要如何準備？

關於第三批特色小鎮，可能明年兩會以後就會有，5月份以後就會發通知，9、10月份可能就發布了。對於歷史文化的選點和挖掘，以及產業的導入等方面都要早做準備，抓住時機，特別是對於加分項的理解要深入。針對特色小鎮的三種創建模式（一、企業主體、政府服務；二、政企合作、聯動建設；三是政府建設、市場招商），無論哪一種都要有故事、可傳播、有主導產業、有龍頭項目，也要有體驗示範區。

4、第二次會議將要討論的問題。

高端峰會是個很好的平台，我們要一直延續下去，在特色小鎮的建設道路上，先行思考。對於下一次會議的議題，在此簡單做了三個模塊的梳理：第一模塊，特色小鎮申報、審批標準及規範解讀；第二模塊，特色小鎮運營模式創新及實踐；第三模塊，如何找到特色小鎮的靈魂。非常期待我們下一次的交流與碰撞。

小鎮是個很龐大的課題，而對於小鎮的理解是從朋友圈來的，包括各種各樣的定義和研究。在這裡首先要定義一下，我以下說的都是錯的，如果說得對，那屬於僥倖、勉強。

1、關於模式認知和政策理解

首先我們來關注一下江浙滬皖包郵地區。蘇浙的發改委模式是以塊狀經濟為主線，以解決過剩產能轉化、解決供給側改革為主要目的的；滬皖的住建部模式是以建制鎮的消費、功能升級為主。可以簡單理解為，越發達的地區越趨向於發改委的做法，關注的是特色產業的投入和新增財政收入這兩個指標，更注重公平；越大拆建的地區越趨向於住建部，更強調效率。我們不能說這兩種模式哪個對，或者哪個不對，兩種模式所解決的社會問題和社會層面是不一樣的。所以，在對於政策的理解中，有兩個原則要明確，第一個是適用性原則，第二個是誰管聽誰的。

2、關於未來趨勢的探討

在後工業化、逆城市化時代，包括服務經濟的大背景下，單一的地產項目會被特色小鎮的模式所取代。在這樣一個前提下，我們的特色小鎮一定要往一個更好的前提去發展。從目前列入特色小鎮的名單來看，政府對於房地產模式的小鎮並不是特別認同，或者說是至少在目前沒有認同，但對於一些產業大於地產的模式還是比較支持的，在某種程度可以說是一個「小鎮＋」的模式來完成產業升級、消費升級、區域升級，更或者說是海尚文旅研究的核心觀點——「房地產」到「產地房」的趨勢轉變，這是未來20年可能看到的前景。

3、逆市中的孤獨前行

我們在過去50個月裡邊，一直在研究的東西，2015年6月海尚文旅開始籌備，到2017年7月份，這50個月的時間，對於我們過的非常艱難，不是缺錢，而是因為非常孤獨。因為在這期間經歷了房地產的大牛市，當所有人都在風風火火買賣房子的時候，我們選擇了這樣一條註定孤獨的路，沒有溝通的環境，我們就往外走，所以我們在上海遇到了捏花灣的尤總、阿那亞的田總、還去了聚龍小鎮等等。同時也是基於海尚控股的風尚創意板塊長期穩定的對開發企業的痛點認知，才有了海尚文旅產生的可能。

4、關於產業的解決方案

所有的頂層設計，都要有產業的支撐，才能夠落地實現。因此我們此前所有健康的、農業的、教育的、民俗的資源整合和實踐，目的就是頂層設計基礎上的產業激活。我們也開展了一系列的模式研究和探索，其中最為核心的是「1＋5＋2＋3＋1」，即一個頂層設計、五大產業導入、兩個提升、三個內容升級和一個空間優化落地，當然未來還會有更多新的題材和新的嘗試。

那麼對於特色小鎮的本質是什麼？我們可以從兩個方面來理解，第一個方面是對於地方政府而言，是新型產業的孵化器，是創新創業的新動力、是區域逆襲的新模式，是政策聚焦的新抓手；對於地產商而言，是轉型發展的新空間，是項目規劃的新理念，是產業的升級版，是爭取政策的新手段。

對於未來特色小鎮的理解就七個字「人間鎮道是滄桑」。

其實也沒有經驗分享，比別人走得早了一些，把過程中的一些經歷和當時的想法和大家交流，為大家在後期開發和政策制定時有一些參考價值。

1、捏花灣是文旅模式，不是特色小鎮。

比起對特色小鎮政策的理解，我們更專註於項目，靈山二十年只做了一件事情，就是文化旅遊。所以，我們集團內部也有過討論，我們認為我們不是特色小鎮，特色小鎮是以產業為主導的，現在江蘇有一個新的概念，是旅遊風情小鎮，今年5月份創建第一批，捏花灣是入選的13個創建單位的第一名。所以我們更願意說，捏花灣是個旅遊模式，但不是特色小鎮，這是首先要和大家明確的。

2、從觀光景區到度假景區的轉型。

在1993-2012年，從佛教觀光旅遊到世界佛教論壇，是中國靈山地位的確立。但在2010年，我們受到了一個刺激，就是在國慶七天，靈山大佛的旅遊接待人數是12萬人，收入是7000萬，而浙江莫干山休閑度假的住宿收入是2個億，所以我們想這樣不行，得思考如何從單一的旅遊觀光景區向休閑度假轉型。應該是從2010年開始策劃，陸續寫創意報告，單是策劃費用上就花了一個億，用2年的時間來思考，做什麼？怎麼去做？不想清楚絕對不會去做。當時領導提出靈山是江蘇的標誌，是中國文化旅遊的旗幟。我們團隊內部也認為「捏花灣，一定是繼梵宮之後的又一力作」，這是5年中一直橫在我們面前的一個標準，可以明確的是傳統思維模式一定是不行的、走不遠的。

首先，基於20多年的佛教文化理解，我們做的是非宗教的禪意文化，所以捏花灣沒有肅穆的佛，都是憨態可掬的小沙彌，演繹的是生活化的產業。其次，在建築上中國建築發展序列里最發達的建築是在唐宋時期，但是中國現在沒有完整的唐宋建築，而保存最好的是日本京都奈良，因此我們也去了很多地方，2012年，我們成立了北美地區的招商小組，西方人知道的禪是東方的日本，我們要讓世界知道唐風宋月的建築是中國的，禪是中國的，我們要打造世界級禪的朝聖地，這是一個需要一步一步鞏固的文化意向，具體的規劃信息在網上也比較多，在這裡就不多講了。

3、對於當下中國文旅小鎮打造的啟示

接下來主要和大家彙報的是捏花灣的運營情況，香悅花街1.5公里，佔地386畝，7萬多方，5萬多方的客棧住宿業態，2萬多方的商業。作為一個文化度假區，住宿是核心，可分為三個層面：

第一個最高級別的是波羅蜜多酒店，418間客房，包括行政套房和總統套房；

第二個是28棟不同主題的捏花客棧，總共900間，目前開放525間，預計12月31號全部裝修完成；

第三個是原來賣掉的一部分度假物業，現在也回收回來作為我們住宿業態的組成，因為現在客房不夠。

捏花灣一期開園以2015年11月到2016年11月為一年期來計算，當時是800多間客房，住宿收入1.4個億，入園人次170萬人，購票152萬人，門票收入是9千萬，不包涵一些商業和服務的其它收入，所以門票加住宿的收入是2.3個億。

但是與地產企業的高周轉相比，文旅需要長期的沉澱，其收入模式也是不一樣的。但租售比是一個可以重點參考的方向，以現在捏花灣每平米每天6-10塊的租金來算，售價可以是多少？至少應該在3-4萬每平米，這也就是我們做文旅一直強調的商業運營成功，對於客流導入和未來溢價、增值是一個決定因素。

我們原來的思維就是把房子賣掉，引入客流，其實坦白講，捏花灣早期也是地產＋旅遊的模式，有今天的成果，我們也作了一些簡單的總結，可能對大家做文旅產業的小鎮有一些借鑒的意義：

一、從無到有的創新與創造。捏花灣是從一塊空地來思考怎麼建的問題，同時也打破了傳統人文景區建設「修舊如舊」的模式，我們的唐宋建築都是新建的；

二、主題文化的極致演繹。捏花灣所有的文化主題都是禪意文化主題，不做其他的，包括客戶體驗活動也是禪；

三、目的地型度假小鎮的精準定位。在2010年，我們策劃提出1350間客房，可以想想當時的運營壓力，但在今天來看，這個數量少了，因為我們做的是目的地。

對於現在的捏花灣，面對當前特色小鎮的大環境，我們思考的是五年以後怎麼辦？因為這麼多小鎮都要分流，到時候大家怎麼做？長三角的競爭還是比較激烈的，而對於文化怎麼創新，這是個巨大的問題。文化是永恆的靈魂，捏花灣將整個文化過程總結為「抽象繼承、現代演繹」。

4、「五規合一、六大體系」的思考和借鑒

在前期規劃和建設方面，捏花灣也有以下幾點思考，或許對特色小鎮也有借鑒意義：

一、交通規劃，從下高速一直到景區門口，沿線的道路景觀化提升，都是靈山自己出錢的，能要求市政做的就市政做，旅遊度假的全過程都是景區的評價。在實際操作中這些於拿地之前，可以和政府談；

二、土地規劃，其實現在作為旅遊用地是可以流轉獲取的，也就是點狀供地，可以節約大量成本。而在早期的捏花灣1300畝地全部是建築用地招拍掛的；

三、產業規劃，應該是特色小鎮的重中之重，產業是什麼，也應該在規劃先行行列中，而旅遊本身就是一個產業；

四、生態規劃，要選擇自然生態相對比較好的地方，需要進行保護性開發；

五、文化規劃，這裡強調的是在地文化，要儘可能的挖掘、創新、創意，因為未來能夠輻射全國的越來越少，越來越難，近郊的休閑度假是未來著重的發力點。

而在六大體系從金字塔底端到塔尖分別是：建築、景觀、空間肌理、業態、活動、生活方式。靈山在建築上花了大量時間和心血，景觀和空間也都在強調遊客的感受；在旅遊六大要素中，四要素都是由商業業態來承擔的，我們在商業花了極大的力氣，不是簡單的兩排門面房，132個商鋪，而是提出了「招人造商」的理念，尋找有同樣情懷的人來一起參與運營。現在人們旅遊以不買東西為榮，其實中國的旅遊商業是被自己作壞的，不是沒有消費能力，而是沒有消費信心。當前捏花灣的客單消費是74塊錢，烏鎮大概在60-70塊，而傳統模式的西塘只有十幾塊錢。所以，旅遊商業是未來溢價的核心，也能很好的反哺到景區建設和運營上。

5、心靈度假新模式的未來走向

最後要和大家分享的是，我們準備提出的大靈山，口號是「中國心靈度假地」。禪是生活，是美學，是心生平和，我們未來運營的可能是一種生活方式的打包。

而對於人們最需要的大健康，我們理解為兩類，一個是生理的健康，另一個是我們當前最需要的心理健康，捏花灣就是一個心生寧靜，讓人放下的地方，很多朋友和我們反饋說，住在捏花灣的這幾天，是最近幾天甚至是幾年睡得最舒服的，這也正是捏花灣未來更有生命力的原因，我們也從來不偏離自己的方向，未來會有更好的收穫。

中科大教授博士生導師——劉志迎

與浙江內生經濟相比，江蘇經濟主要以外來投資者為主，所以才有了浙江GNP大於GDP ，和江蘇GDP大於GNP的兩種不同表現。我們常常思考安徽經濟為什麼發展不上去？安徽有近1000萬人口基本上分布在長三角，安徽為什麼沒有像浙江那樣有產業小鎮？像江蘇那樣有文旅項目？最直接的原因就是因為安徽沒有江浙滬那樣的消費群體，如果像江蘇那樣搞文旅項目，那麼可能收入是人家的1/3、1/4，甚至1/5。所以，我認為影響區域城鎮發展的有四大要素：第一是觀念問題所影響的管理要素；第二是時代所決定的機遇要素；第三是機遇背後的能力要素，而能力通常是個核心要素；最後才是資源要素。

特色小鎮要通過把產業融入到小鎮來，撬動小鎮的發展，如果站在鎮的角度發展，永遠都發展不起來，要面向全球、全國，至少是全市來看待這個問題，除了產業，公共服務產品也是小鎮發展的動力和保障。所以，很多時候，很多地方，換一屆領導，換一個做法，城鎮布局就會混亂，或許大資本進入會給小鎮帶來更好的前景。此外，談到文旅產業，我們現在大多數消費者還是處於最低端的到達感，以及正在追求的體驗感，而最高層次的度假感是從富裕階層開始的，所以做文旅首先要搞清楚自己給客戶帶來的興奮點、敏感點在哪裡？

合肥學院房地產研究所副所長——凌斌

特色小鎮到底是以入為主？還是以出為主？我們通常說特色小鎮要引入產業、引入資金、引入客源，但我感覺好像是不對的，因為特色小鎮只有產出，才能繁育下去。如果僅僅是把外來的人引入特色小鎮來，就像尤總剛才講的大家都去做捏花灣、都去做大佛，就會攤薄我們的資源。我個人認為特色小鎮需要產出，這個產出不僅僅是產業，還要考慮到成長、教育等貫穿整個小鎮生長周期的長期規劃。

合肥房地產業協會副會長——李慧秋

在房地產轉型的時期，是不是要房地產和區域經濟的發展結合起來，來發展特色小鎮，特色小鎮不僅僅是轉型需求，更多的是精神需求和心靈需求。房地產企業，如何選擇做特色小鎮，在這裡我要提醒大家，並不是所有企業都適合做特色小鎮，要衡量一個企業符不符合、有沒有能力，我非常贊同劉教授剛才的觀點——「能力最重要」。值得注意的是，特色小鎮不是發財的捷徑，也不是轉型的捷徑。我理解的特色小鎮建設是把舊鎮改造和新鎮建設融合起來，在什麼時間、什麼地點、做什麼樣得小鎮，都應該認真研究，只有認真、細緻、前瞻性的研究，才能把特色小鎮做得更好。

合肥市規劃設計院院長——陶其中

中國的城鎮化過程其實就是效率優先的問題，不管是發改委模式，還是住建部模式，都強調的是城鄉協調發展。我理解的特色小鎮在某種程度上是可持續的、可複製的，特色小鎮的發展，要以人為本，產城融合，要有產業的發展，特色小鎮鎮的發展是新經濟、新動力、新載體，最適宜發展的就是五大幸福產業，文化、旅遊、健康、體育、養老。新的特色小鎮，新的空間環境，一定不能像城市景觀那樣，要的是自己的特點、適宜的街道尺度，特有的生活氛圍，正所謂「小而美、小而特、小而精」，這也要求我們開發企業要有耐心，要區別於城市模式，更加註重運營，不能賺錢就走。還有一點就是要創新，因地制宜，防止山寨。

安徽建築大學建築學院院長——姜長征

很多時候我在想，我們的社會效應好嗎？我們的城市效率高嗎？也許這正是特色小鎮出現的一個歷史機遇，也可能是在城市化到一定程度後，房地產商的最後一個機會。但是我還是會有擔心，第一個擔心的就是我們特色小鎮的建設主體，擔心那個地方再重蹈城市覆轍，其實很多東西是不可複製的，就比如我們的鄉村文明，然而很多新區的建設都一樣。我想特色小鎮應該是自己慢慢長成的，一定是在原來的基礎上，慢慢搞起來的，而不是靠規範建出來的。

安徽省房地產商會秘書長——張東

在某種程度上講，特色小鎮其實是新型城鎮化的改進和修正，強調小城鎮的吸引力。從當前形勢來看，特色小鎮更多的是政府主導，企業參與運營，這雖然是房地產企業轉型的方向，但是成功的不多。特色小鎮強調的是特色，這個特色不是風景區，更不是旅遊目的地，這和我們的初衷是不一致的，應該是產業和文旅的相結合，有人住下來，包括產業人口，常住人口。其實很多時候，特色小鎮都是「聽起來很美、做起來很難、管起來很累、進去了還很苦」，所以我認為房地產企業和小鎮建設主體都要謹慎，謹防死鎮、空鎮的出現，雖然這是一個轉型的機會，但是要面臨的卻是一個很長的回報周期。

清華啟迪科技城——黃海洋

清華啟迪是清華大學的校企，運作的第一個項目是清華大學科技產業園，模式是實體經濟和資本的雙輪驅動，目前已經成功在20多個城市有所發展。清華啟迪來安徽也就兩年，帶來的產品是科技園區的升級版，一個超千億的科技服務城，在南雁湖邊上佔地1300畝。我們的目標是提供一個生產型企業的落腳點，所以我們不僅引進了企業、產業，還圍繞產業打造了一系列的配套，比如創客、機器人產業基地等，還有從小學到高中12年依託清華師資的公辦教育，這也是我們一直強調的科技以人為本，一個人決定一個項目的成敗，決定企業你能走多遠，我們清華啟迪科技城就是為科技人才打造全產業鏈服務體系的經營理念和思路。

安徽朗威體育文化公司——鄧高峰

在特色小鎮三分之二的不可建設用地中，作為單位投資不大的農業和體育都是很好的載體。我們的很多體育項目、賽事都可以和特色小鎮相結合，這也是從體育產業導入到小鎮的一個快速路徑。

南翔集團安徽茶博小鎮（籌）總經理——鄭軍

在我的理解中，其實商業地產和特色小鎮有點像，都是規劃先行、產業先行，要想好裝什麼再來蓋房子，就像我們在宿州做的南翔雲集，其實就是為當地的特色文化搭個台，才能好唱戲。而相比商業街區，特色小鎮的操作空間更大，規模、結構和產業鏈都更加複雜，這也是最值得思考的地方。還有一個和商業本質最接近的一個要素，那就是運營，除了運營還是運營，找切入點，找特色，還要接地氣，做中長線打算，做持久戰的準備，包括資本架構怎麼平衡，都要有一個前期的周密計劃，如果沒有想清楚，千萬不要輕易嘗試。

徽商戰略聯盟董事會主席——姚榮殿

「鎮在路上」和「鎮興中國」是當前最響亮的口號，作為發展引擎的特色小鎮，已經上升到一定高度，未來星羅棋布的1000個小鎮，也一定會更有魅力，在彌補區域經濟和縮小城鄉差距中更有價值。目前全國第一批和第二批的特色小鎮是403個，安徽落地的有15個，未來還有近600個名額，其實也就兩年的時間，未來會越來越難，越來越規範。

這也是國家關於特色小鎮的最高批示：號召企事業單位和地方政府開展合作，積極進行特色小鎮建設，發揮市場導向作用，鼓勵社會組織和資本有效參與到特色小鎮上來，特色小鎮對經濟轉型升級，對新型城鎮化建設都具有重要意義，帶動產業發展、促進一二三產業融合發展，推動城市文明向農村拓展，實現城鄉協調發展。

CCDI安徽公司設計副總經理——葉林

小鎮建設在某種程度上可以理解為產業投資，最早提出和實踐的應該是在德國，但是德國模式不一定適合我們的國情，正如劉教授所說，我們的城市化是不完全的，但是現在把工作轉向小鎮，其目的還是為了讓城市更快、更好的發展。我們的城市太大嗎？上海在2008年的人口是2000萬，東京是3500萬，所以大並不是阻礙城市發展的根本問題，結構性功能布局才是我們要解決的問題，所以才有了城市周邊的特色小鎮。在特色小鎮的建設實踐中也可以有很多新技術的運用，比如BIM建築信息模型技術，就可以通過虛擬建造對小鎮的每一個環節一目了然。今年7月20號開業的萬達在貴州丹寨縣的精準扶貧項目，就運用了這種技術進行前期規劃設計。

從模式探討到政策解讀，

從理論研究到實踐路徑，

關於特色小鎮，

有謹慎提醒也要大膽鼓勵，

但最為關鍵的還是在出發之前

認清自己、理清思路和方向，

才能在鎮道上走得更穩、更遠。