買房指南(9)：回報槓桿化│脫苦海

很多人認為做孖展股票或者外匯好危險，因為睇錯市會蝕好多錢，甚至輸清光還要倒貼。這說法其實沒有錯，用10,000元本錢，買100,000元貨，跌一成已全軍覆沒！所以這類高槓桿投資（或投機），很多人一聽見都皺眉頭。

買樓多數都是做按揭，嚴格來說亦是高槓桿投資，那麼為何沒有人出聲批評？是不是偏見，還是低估了借錢買樓的風險？有個概念是評估借債的風險，叫槓桿比率(Leverage Ratios)。如果大家去Yahoo或者Google搜尋這個詞，往往會找到是認股證（俗稱窩輪）或期權的分析指標，其實這只是另一個用法。

在財務學上，槓桿比率是用來衡量公司長期的償債能力，顯示公司債項對資本的比率及其支付利息及其他固定費用的能力。槓桿比率愈高，公司的負債便愈多，風險自然越大。較常用的算式是長期負債比率 (Long-term Debt / Equity Ratio)：

　　　　　　　　　長期債項(Long-term Debt)

長期負債比率　＝　────────────────

　　　　　　　　　　　股東權益(Equity)

套用在分析按揭風險之上，向銀行借按揭可理解為長期債項，首期可理解為股東權益，就在上車這一刻，已經可以計算到槓桿比率，一直供下去，債項會變細，而供本又會令權益增加，即是槓桿比率會越來越低，風險亦將會越來越小。

　　　　　　　　　　欠銀行按揭餘款（越供越少）

供樓負債比率　＝　────────────────────

（越來越低）　　　首期＋已清還按揭（越供越多）

下表是現時常用的按揭成數，七成按揭是標準的按揭，低過七成的已經要有二按。相反，金管局對於大銀碼物業，或投資物業收緊按揭成數，往往只可按六成甚至五成，而銀行亦會就物業的個別情況收緊按揭成數，例如舊樓或者村屋丁屋，不一定可以借到七成。

以標準七成按計，槓桿比率是2.3倍，即是債項是本金的2.3倍，樓價上升30%本金就會增加一倍，相反樓價下跌30%就會變成負資產。

九五按揭隨時會變負資產

現時按揭證券公司已不容許低於九成的按揭，我們就計算九五按是甚麼意思：債項是本金的19倍，樓價升5%本金就會增加一倍，樓價下跌5%就會變成負資產。理論上風險和回報都好大，我們可以理解其緩衝(Buffer)很低，有何風吹草動隨時會變負資產。

在實際情況下，只要業主繼續供下去，跌到負資產又如何？銀行往往不會要求還款(Call Loan)，收回物業拍賣抵償，因為這樣做會無端端製造左好多壞賬出來。2003年樓市最低潮的時候，香港有超過十萬個負資產物業，這些物業已經全部變為負值，銀行收回拍賣，就算賣到市價，亦都一無所有，對於銀行來講，多一事不如少一事，除非業主斷供喇！

所以物業市場較少出現斬倉情況，人們就不覺得借大錢供樓好有問題。而在升市時，更認為可以放大投資成果，例如標準的七成按，樓價升三成已經賺一倍，可能只是三幾年間的事。

要留有餘地

不過話要說回來，記得留下餘地給自己，不要搏到盡。多付首期，就不易變負資產，不必擔心銀行Call Loan；首期不足要用二按的話，供款就不要佔收入比重太多。如果首期付得少，每個月又要用大部份收入來供，好易兩頭一齊斷，守都守不住。

節錄自拙作：《上車置業全攻略》 (2011年)

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