未來最有潛力的15個城市，有你家的嗎？

文/小白讀財經（ID：veekn365）

近日，平安證券宏觀研究團隊發表一份《中國城市房地產的績優股和潛力股——城市房價驅動因素剖析（報告II）》的研報，這份報告以供給需求、金融信貸、調控政策等為依據，篩選出近年來房價表現最好的15個城市，以及未來潛力最大的15個城市。

近年房價漲幅最大的前15個城市排名：深圳，廈門，廣州，上海，南京，合肥，北京，鄭州，福州，武漢，杭州，天津，石家莊，長沙，濟南。

未來15個最具潛力的城市排名：烏魯木齊、成都、海口、天津、寧波、哈爾濱、西寧、北京、上海、杭州、石家莊、蘭州、呼和浩特、大連、深圳。

這份名單是在35個重點城市篩選出的，具體包括4個直轄市、22個省會城市、4個自治區首府（西藏拉薩除外）、5個計劃單列市（大連、青島、寧波、廈門、深圳）。

在小白的印象中，此類報告並不多見，報告從城市基本面進行了非常詳細的分析，對我們普通人的買房有一定的參考意義。

我們都知道，一個城市房價有沒有潛力，短期看政策、中期看土地、長期看人口，對這些驅動房價上漲的基本要素，報告分析如下：

一、驅動房價的需求因素：分為存量人口和流動人口

存量人口指標分析主要是常住人口與戶籍人口，工作人口與常住人口的比值以及小學生在校人數增速。

常住人口一般視為潛在購房需求，工作人口視為購房的經濟實力，常住人口與戶籍人口，工作人口與常住人口的比值越大購房需求越大。研報中還罕見運用了小學生人數分析人口，一般來說，小學生人數由教育局以數人頭方式統計，受政績干擾程度低，可信度高，小學生人數越高，說明潛在的人口增加越快。

二、驅動房價的供給因素：分為庫存土地和增量土地

庫存土地主要是分為狹義的庫存，即商品房待售面積；還有廣義的庫存，即商品房待售面積+（施工面積-竣工面積-期房銷售）。

土地供給主要是土地購置面積與當地人口的比例，庫存土地越多，土地供給越大，那麼房價上漲動力越弱。

三、金融因素

1、信貸：M2同比增速越高，房價越容易上漲；個人住房貸款餘額同比增速越高，房價越有可能上漲。

2、利率水平：2014年到2016年底，貸款利率總體下行，說明低利率在上一輪房價上漲中起了關鍵作用。

3、投機需求：房價與收入的比值越大，說明當地的投機需求越大。

四、房地產調控力度：包括限購、限貸、限售、房企拿地、棚戶區改造、房貸利率等。

綜上4點，最終篩選出了15個「績優股」城市，和15個「潛力股」城市。

那麼我們怎麼看待興業證券這份報告呢？對於15個「績優股」城市已經是歷史，我們不去分析了。我們著重看15個「潛力股」城市，也即報告認為的15個潛力城市。

對於這份報告總體還相對客觀，小白想說幾點：

1、15個潛力城市中烏魯木齊的入選有點讓小白感到意外，當然房價上漲潛力與當地的房價基數有關，目前烏魯木齊房價水平是6900元/平，在省會城市中算是價格的窪地，烏魯木齊是新疆維吾爾自治區首府，全疆政治、經濟、文化、科教和交通中心，優點是作為中心的烏魯木齊可以集全省的資源於一身，新疆歷來受到國家的關照，容易獲得資源。但缺點也突出，烏市處於國家的邊陲，治安、交通、文化等是一大硬傷，對於烏魯木齊未來房價小白不是很樂觀。

2、成都、天津、杭州入選應該沒有爭議，2010年全國城鎮體系規劃綱要（2010-2020年將天津等城市定位為中心城市，2016年《成渝城市群發展規劃》明確提出成都將成為未來的中心城市，國家中心城市在中國具備引領、輻射、集散功能，一方面它體現了自身的實力，另一方面意味著受到國家的重視。相較其他城市，成都、天津潛力確實不錯。杭州金融、科創在二線城市中優勢也相當明顯，資金實力與廣州相當，是全國的電商中心，若說未來有可能成為一線的城市，杭州算是一個。

3、北京、上海、廣州當仁不讓，北京是政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心，上海是經濟、金融中心。我在自己的公眾號：小白讀財經已經說過，無論是之前還是以後，兩大城市從國家獲取的資源遠遠多於其他城市，未來的地位只會固化而不是淡化。相比其他城市，廣州的實力雖然稍弱，但依靠在交通、經濟根基方面仍然享有優勢，其他二線城市短期還難以趕超。

4、有意思的是這份名單中，深圳雖有幸入選，但是排名最後。要說房價深圳是迴避不了的話題，在歷次的房價上漲中，深圳均是一馬當先。深圳是經濟特區，可以直接向中央討要資源，在金融、科創等方面遙遙領先於廣州，未來的城市競爭，歸根到底還是金融、科創的競爭，如果論城市競爭力，深圳肯定要比廣州強一些。

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