樓市一聲炸響！住房用地格局發生巨變

文/小白讀財經（ID：veekn365）

昨天上午，國土部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知！正式確立13個熱點城市將開展試點！掀起了中國租賃市場以及住房土地改革的大幕！

這份文件的主要要點如下：

1、通過集體建設用地建設租賃住房試點，形成一批可複製、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。

2、試點的城市均為房價上漲壓力大，人口凈流入的熱點城市，分別是：北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。

3、試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規劃、佔地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規範性程序，建立快速審批通道。

4、村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

看完你會發現，這份文件最大的亮點是允許利用集體土地建設租賃用房！

按照現行法律規定，中國實行的是二元土地所有權制結構，即國有土地和集體土地是分開的。城市市區土地是國有土地；農村和城市郊區土地是集體土地。在集體土地上建設的房子被稱為小產權房，與城市商品房（大產權房）相比，小產權房是沒有土地使用證、房產權證的。

小產權房的優點是不用繳納土地出入金，房屋成本低廉；但缺點也非常突出，由於沒有土地使用證，並不獲得法律承認，只能在集體成員內部流轉。

也就是說在原來，利用集體用地租賃用房向城市居民出售或出租是存在模糊空間的，現在13個城市的試點理清了法律邊界，是制度上的一大突破。

一般來說，如果小產權房要轉變為商品房（即受到法律承認），那麼下面的土地必須是國有土地。而集體土地要想轉變為國有土地，那必須要經過政府征地的過程：「地方政府征地→改變土地性質→賣給開發商→商品房」，從中層層鏈條大幅推高了土地價格。原來的價格只有1000元/平米，地方政府征地后土地價格可能暴漲到5000元/平米。

可見，如果允許利用集體用地建設租賃用房將會大大降低了土地成本，對於降房租、降房價是一大狠招！

對於新規的影響，小白的看法如下：

1、如果執行得力有利於降低熱點城市的房租。中國主要城市房租水平相較房價不高，但相比收入不低，一個重要原因是主要城市人地錯配嚴重，人口流入越來越多，而土地供應非常有限。允許集體用地建設租賃用房，將使低廉的土地入市，同時大大增加城市土地供應，對於化解城市高房租、高房價壓力非常有幫助。這其實也是政府讓利，國退民進的過程，關鍵就地方政府的執行力。

2、將會激發農村居民創業造富意識。一般來說允許利用集體用地建設租賃用房對城市郊區居民的受益最大。文件中提出「村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房」這主要有3層意義：

A、農民可以自行開發運營，激發了郊區居民創業創新的積極性，提供了新一輪造富機會；

B、相關居民在外出務工獲得收入的同時，還可以通過聯營、入股的方式獲得房屋租賃帶來的收益；

C、這一次的規定實際上也明確了在試點地區的集體土地上租房受到法律的保護，對租客來說是一大利好。

3、給未來的土地制度改革掀起積極想像的空間。早在2013年的3中全會就提出「在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。」按照計劃今年將完成不動產登記，在這個節點上，推出集體用地建設租賃用房引發想像！現有的小房產權怎麼解決？如何使農村土地流轉獲得更大空間？想像空間巨大！

4、對於發展租賃市場，中央是動真格的！

早在今年7月20日，住建部等八部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，裡面也提到「超大城市、特大城市可以利用集體建設用地發展租賃住房試點」，而本次住建部專門發布的規定，是對原來的細化和明確。

除此之外，地方政府和房企也紛紛有動作：

「十三五」期間，北上廣三大一線城市都大幅增加了租賃住房供應用地比例，廣州還首次打出了「租購同權」；

北京、上海和杭州等城市規定部分土地須自持或配建一定比例的租賃型住房；

房企當中繼萬科業務延伸到長租公寓市場後，其他房企也紛紛介入，有數據統計，排名前30名的房企中，已有1/3房企嘗試租賃房業務。

可見，中央這次對於發展租賃市場的決心確實非常之大。發展租賃市場對於對沖房價下降和銷量下滑給經濟帶來的負面影響意義很大。

房地產市場分為商品房市場、保障房市場、租賃市場。鏈家研究院數據顯示，2016年中國房地產市場交易總規模超20萬億元，其中新房12萬億元，二手房6.5萬億元，租賃房卻不到2萬億元，與成熟發達國家相去甚遠。

未來中國房地產市場的目標就是形成保障房、商品房、租賃用房三足鼎立的態勢，如果租賃市場搞好了，房地產投資就不至於下滑得太快，政府對房價調控的空間也才更大。

如果你覺得文章很棒，對你有幫助，可以關注作者的微信公眾號：小白讀財經（ID：veekn365），訂閱更多的優質原創推文！

我們不追求高大上，只用普通老百姓都聽得懂的大白話，讓你學財經，懂理財，跟著小白讀財經，財經從此so easy！