置業進階筆記(2)：如何分析樓價│脫苦海

相比於股市眾多分析理論及工具，用於分析樓市的方法寥若晨星。主導樓價指標代表性存疑，沒有作出足夠的分類，反而應用政府統計數據能作出更細緻的分析。

又如「供樓負擔比率」及「房價收入比」，其實具有致命的理論缺陷，不能達致反映樓價高低的目的，本部分就此作出探究。

「租金樓價比率」何以能排眾而出成為分析樓價的王者之劍，還只是筆者的一廂情願，為何又棄「回報率」而不用呢？

把各種條件的物業加諸樓價作出分析，又有何精彩發現？請讀者耐心聽我道來。

1. 哪個指數更有用？──各種樓價指標

香港政府差餉物業估價署編製物業售價與租金指數，以至平均售價及租金，比兩間地產代理更加詳盡。

香港股市的指標是「恒生指數」，香港樓市的指標是「中原城市指數」，其實兩者均只屬眾多指數的其中一種，並不一定是最完善的，使用時要清楚指數是代表甚麼。恒生指數經常被人質疑不能代表香港經濟，因為恒生指數由50隻成分股組成，這些成分股被稱為「藍籌股」，所以恒生指數只是反映該等藍籌股的價格走勢。

中原指數

中原城市指數和中原城市領先指數由128個私人屋苑組成，代表這些屋苑的樓價走勢。特別之處是以屋苑總市值變化而非平均市價計算，所以是一種加權指數(Weighted Index)。

中原城市領先指數（按周）：

計算的方法是是基於成份屋苑的調整呎價為基準，所謂調整呎價指利用回歸分析方法(Regression

Analysis)來確定不同單位的景觀、方向和層數等因素影響作出調整，以避免直接使用平均呎價可能引發的偏差。然後將每個屋苑的調整呎價乘以總面積，得出成份屋苑的總市值，從而以總市值的變動計算指數。

「中原城市指數」（按月）是基於政府土地註冊處登記的住宅樓宇交易紀錄編製，每月公布一次，指數的公式如下：

而「中原城市領先指數」（按周）的計法也是大同小異，是基於在中原地產代理有限公司的初步合約成交價編製，每星期公布一次：

這兩個指數均有作進一步的分類，包括「大型單位指數」、「中小型單位指數」以及「大型屋苑指數」。大型單位的定義為：實用面積大於或等於1,076平方呎（即100平方米）之單位；中小型單位的定義為：實用面積小於1,076平方呎（即100平方米）之單位。至於大型屋苑是將128個成份屋苑，撇除21個豪宅屋苑，餘下的107個大型屋苑計算而成。

此外，還有「分區指數」，將成份屋苑分為四組，各自計算分區指數：

「港島」：香港島

「九龍」：九龍半島及其延伸，西北至美孚、東北至將軍澳

「新界東」：由沙田開始，沿東鐵至上水粉嶺

「新界西」：由荃灣開始，沿西鐵至天水圍屯門，另由青衣開始，沿東涌線至東涌

以下是中原城市指數的成分屋苑及其分區：

美聯指數

除了中原城市指數之外，美聯物業也製作「全港樓價指數」、「全港呎價」、及分區樓價走勢圖。

全港樓價指數（按周）：每周第一個工作天公布，最新數字大致反映兩周前簽臨時買賣合約的物業樓價，屬臨時數字

全港18區樓價走勢（按月）：每月更新，反映各區物業的平均成交呎價

全港呎價（按月）：反映中小型屋的平均成交呎價及成交呎租，全港呎價每周第一個工作天更新，呎租及分區樓價則每月初更新，全屬臨時數字

100大屋苑呎價走勢（按月）：根據成交個案計算而成，每月更新，以土地註冊處的買賣合約登記個案計算平均成交呎價

此外，美聯工商舖也有提供其他物業的指數走勢圖，有興趣可以參閱一下。

政府差餉物業估價署指數

香港政府差餉物業估價署亦有編製物業售價與租金指數，以至平均售價及租金，比兩間地產代理更加詳盡。下圖是在該署網站顯示的圖表，把物業按用途分為四類，共8種指數：

• 住宅
• 寫字樓
• 零售業樓宇
• 分層工廠大廈

此外，住宅物業按面積分為5項：

A.實用面積小於40平方米（約430平方呎）

B.實用面積40-69.9平方米（約430-753平方呎）

C.實用面積70-99.9平方米（約753-1,076平方呎）

D.實用面積100-159.9平方米（約1076-1,722平方呎）

E.實用面積160平方米以上（約1,722平方呎）

以市場一般的看法，A是上車盤，B是中型單位（一般是兩房），C是大型單位（一般是三房），D及E是豪宅大單位。所以除了以上5種指數外，還有「A、B&C」，「D&C」及「所有類別」3項，即有8項共十八個指數。

除指數外，還有「平均售價」及「平均租金」，分5種單位及「港島」、「九龍」及「新界」三大區，共三十個數據。

此外，差餉物業估價署公布的「私人物業的市場回報率」，根據其技術附註：「物業市場回報率是把『租金/應課差餉租值』的平均比率與『售價/應課差餉租值』的平均比率作比較後計算出來的。租金分析與售價分析所涵蓋的物業可能並不相同。因此，這方面的數字只能顯示普遍的物業回報率及市場趨勢。」

2. 地產的基本分析──樓價的「市盈率」與「周息率」

大部分時間住宅物業回報率是3.5-5.5%之間，多數時間內，回報率與樓價及租金指數均是背馳。

樓價的「市盈率」

股票有各種估值指標來衡量股價的合理水平，例如市盈率、周息率、資產折讓率等。理論上類似的概念也可以應用來衡量樓價，然而在實際操作上未必有實用性。

2007年8月美國《福布斯》雜誌（Forbes）發表「世界定價過高之最」的地產市場（Worlds Most Overpriced Real Estate Markets）：

該文作者MattWoolsey使用Global Property Guide的資料，根據物業的「實際年回報率」來計算，基於現金流量，即來自租賃和調整資本利得稅，扣除交易費、運作成本、保養費和通貨膨脹等，然後，將回報率翻轉，就得到類似人們較熟悉的「市盈率」（Price / Earnings，或簡稱P/E），即「樓價租金率」（Price / RentRatio，或可簡稱P/R）。

根據該網站2009年資料，P/R最高的地方是摩納哥（68X），第二是台北（59X），上海排第八位（31X），香港第十一（31X）。

這與一般人的印象很不同，甚至與樓價的絕對值也有很大分別，以下是該網站列出全球最高樓價城市：

原因是樓價高的城市往往租金也高，表面上的租金回報率即使差不多，但由於各國的稅制不同，結果實際的回報率就很不同，P/R的優點就是反映社會狀況差異後的真實樓價水平，可是這個指標對於香港的物業投資者的用處不大。

樓價的「周息率」

股票有股息派，將派息除以股價得出「周息率」（Dividend Yield），計算物業的價格是否合理亦可以用回報率，但並非想像中簡單。報章上經常有報道某物業的租金回報率，計算方法只是簡單地將月租乘以十二個月除以成交價，其實應該叫作「租價比率」（Rent-to-Value Ratio）。因為樓宇涉及很多樓價以外的費用，例如管理費、維修費、保險、差餉地租、物業稅、利得稅等。如果樓宇是以按揭購入的，按揭的利息支出也會降低實際的「物業回報率」（Property Yield），下文將作詳細論述。

以下是差餉物業估價署公布的「私人物業的市場回報率」，筆者列出其中B類單位，即40-69.9平方米（430-752平方呎）的住宅單位的物業回報率。根據其技術附註，「物業市場回報率是把『租金/應課差餉租值』的平均比率與『售價/應課差餉租值』的平均比率作比較後計算出來的。租金分析與售價分析所涵蓋的物業可能並不相同。因此，這方面的數字只能顯示普遍的物業回報率及市場趨勢。」

1992年至今，大部分時間住宅物業回報率是3.5-5.5%之間，同時大多數時間內，回報率與樓價及租金指數均是背馳。套用恆指的市盈率及周息率韻律，恆指在P/E10-22倍，周息率2-5%徘徊，可以估計股市及樓市偏低及偏高的指標：

3. 王者之劍──「租金樓價比率」

「租金樓價比率」反映了「租金」與「樓價」的相對水平。套用科斯托蘭尼「主人帶狗」的例子，「租金」是主人，「樓價」是狗，長遠來說樓價要服從於租金的水平。

「租金樓價比率」與物業的實際回報率有很大出入，要解釋兩者之不同，可以引用會計學上毛利與純利的分別。利潤有毛利（Gross Profit）與純利（Net Profit）之分，這兩個名詞經常被混淆，筆者舉一個例子：在一些出口貨品的紙箱外關於重量的說明通常會列明：Gross　Weight, Tare, Net Weight，中文簡稱「毛、皮、凈」，整箱貨品的重量是毛重（Gross　Weight），單單貨品本身的重量是凈重（Net Weight），兩者的相差就是紙箱的重量，俗名是「皮」。

個別可計整體難計

出租物業，實際所得遠比租金為少，租金是物業的「毛利」，還要扣除上述的費用才能得出「純利」，兩者的差別就是物業成本的「皮」，如上所述，包括：管理費、維修費、保險、差餉地租、物業稅、利得稅等。某一個物業的「皮」可以個別計算，但是很難為整個物業市場計算，比如管理費不同的物業可以差距很大，維修費與物業質素及樓齡有關，尤其是按揭成本的變數更多：借貸成數、年期、利率等，均會令到不同個案有很大的出入。

因此，無論傳媒或業內人士計算租金回報時，惟有無可奈何地選擇最簡單的計法：月租乘十二除以成交價，並非他們刻意隱瞞，亦不是因為懶，而是實際上有困難。可是作為讀者，我們要知道他們所說的並非「物業回報率」（Property Yield），而只是「租價比率」（Rent-to-Value Ratio）。

「租金」是主人　「樓價」是狗

筆者卻認為這個比率的重要性，在於反映了「租金」與「樓價」的相對水平，租金是物業的現金流，兩者具有互相追逐的關係。套用科斯托蘭尼「主人帶狗」的例子，「租金」是主人，「樓價」是狗，長遠來說樓價要服從於租金的水平。用家購買物業是作居住用途，樓價的高低只有在購入及供款時有實質意義。但對於投資者來說，購買物業要不是希望賺價就是獲取現金流，當他們計算到有賺價的機會，或者現金流相對於樓價有足夠的吸引力，他們便會購入及持有；相反當樓價已實現了賺價的升幅，或現金流因樓價上升比率上變小了，他們便選擇出售物業而令樓價下跌。

理論說得怎樣漂亮都不及實戰，筆者根據差餉物業估價署網站的「平均樓價」及「平均租金」數據製作成「呎價及租價比」。選用B類單位，即面積40-69.9平方米（約430-753平方呎）。

1982至1984年間香港經歷中英談判及移民潮，很多人不問價拋售物業，有地產商更主動放棄投得的多個地鐵上蓋地盤，但租金並不跟隨樓價的跌幅，結果租價比高達10%以上！後來樓價的狂升，除了租金增長外，便是租價比回復正常水平，即大約4%左右見頂，證諸之後的數據，無論1997年或2005年，均難逃這個指標。至於樓價見底時，除了「建華八年」外，大部分情況是租價比達到5.5%左右，例外的情況是當租金繼續下跌時，需要升到6.5-7.0%才見底。

租金趨勢與租價比同參

可見租價比不能死板地應用，一口咬定見到4%就一走了之，或者升到5.5%就瞓身買入。當租價比下降時，即是樓價跑贏了租金；相反租價比上升時，租金反而跑贏了樓價，此即解釋了即使抵達4%（如2005年），當租金並無下跌甚至繼續上升時，樓價只要回一回氣，租金增長就會推低租價比然後推高樓價。因此分析樓價長遠走勢，一定同時參考租金的趨勢，以及租價比水平。

數據源：http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_15.xls

4. 斷估至痛苦──「供樓負擔比率」及「房價收入比」

「供款負擔比率」不能成為準確的衡量樓價指標，與其視為測市的指標，不如將之用於分析個人置業能力。Ｍ型社會下，再用「全民置業」分析問題已經不合時宜。

樓價水平亦可以用購買力來衡量，日常經常聽到「供樓負擔比率」的名詞，理論上代表「樓宇供款占家庭收入的比重」，很多人便理所當然地接受這個比率可以看到樓價相對於購買力的指標。以筆者所知，起碼有四個機構或公司計算這個數據，包括恒生銀行、財經事務科經濟分析組、中原地產、美聯物業，筆者無法找到前兩者的數據，只能找到消費者委員會一份報告（http://www.consumer.org.hk/website/wrap_chi2/hse9607/hse_c.htm）的附錄，兩大地產代理公司定時公布數據。

各種數據自說自話

筆者比較之下，發覺這個指標並無劃一的計算準則。財經事務科經濟分析組是以中位家庭收入、七成按揭、40平方米（約430平方呎）計算，卻沒有表明供款年期，以及按揭利率相對於最優惠利率的水平。而中原地產提供P按與H按兩個數據：私樓住戶指數以600平方呎、六成按揭、二十年還款期計算。美聯物業則是以一個500呎單位計算，承造7成按揭、以最優惠利率的按揭息率2.2厘，還款期20年計算。

筆者列出足以影響供樓負擔比率的變數（Variable）：

• 家庭收入水平：全港有約四成人住公屋、兩成人住居屋，即私人住宅的有效需求只佔總人口的大約四成，假定這四成人是屬於收入較高階層，是否使用這類家庭收入數據較合適？
• 物業面積及地區：以前很多住宅單位只有四百多呎，現時新建住宅越來越大，六百多呎兩房單位已經被視為中小單位，那麼該用甚麼面積來計算？不同地區的物業呎價亦有很大差別，應該用哪個呎價及面積來計算？
• 首期/按揭成數：金管局規定標準的按揭成數為七成，但很多人使用按揭保險，可以借九成半，那麼應用甚麼按揭成數來計算？
• 按揭年期：以前銀行最多只借十五至二十年，現在可以借至三十年，但實際上應以哪個年期為準則？
• 按揭息率：回歸前按揭息率是P+X%，目前是P-X%，甚至連P也不統一，如何釐定用甚麼息率？

筆者以上的疑問，顯示難以建立一個客觀而實用的供樓負擔比率，造成了兩個問題：其一是各個機構發表的數據，均有很大的出入，而且不足以反映現實的情況，最主要的證據是為甚麼會出現超過100%的供款比率？第二是用相同標準的供款負擔比率無法反映社會環境變遷，而令到橫向比較（Longitudinal Comparison）變得毫無意義，例如社會上對居住質素的要求越來越高，單位越住越大，又例如銀行放款政策改變亦會改變購買力。結果，供款負擔比率不能成為準確的衡量樓價指標。根據財經事務科經濟分析組數據，1981年樓市見頂，供樓負擔比率高達140%，1993年樓市見頂時是80%，之後即使樓價下跌，也是在60-80%徘徊。根據中原地產的數據，1994年時全部住戶的比率是80%，其後下跌至1995年約60%時見底，到1997年又回升達85%。而美聯物業數據在1997年高峰時達到93.2%。

胡亂使用遺害無窮

如果當時武斷地認為，樓市在80-90%時見頂，在60%時見底，結果在1998至2000年入市，其後樓價再跌70%！到2003年供款負擔比率低至15-20%，又可否預期樓價再升上比率60%的水平，即假設包括家庭收入在內的數據不變，樓市有4倍的升幅，大約是中原指數140點？或者以2007年中原指數70點計，比率大約是35%，又是否表示起碼回升到120點，即比率大約60%呢？

筆者認為，與其將供款負擔比率視為測市的指標，不如將之用於分析個人置業能力。銀行一般不會批出個人供款負擔比率超過50%的申請，置業人士可根據收入、心儀物業售價、首期、按揭成數、年期、息率，計算一下自己能否購買該物業，比較實際。

樓價根據美聯「樓價走勢圖」數據

每月供款數字以面積500呎、七成按揭及樓按20年計算

負擔比率=(每月供款/居於私人住宅的家庭入息中位數)x100%

*09年7至10月份為臨時數字 數據源：美聯物業資料研究部

「痛苦指數」斷估至痛苦

另一估值指標是「房價收入比」（又稱痛苦指數），與供款負擔比率面對相似的問題，只不過把可變數減剩「房價」及「收入」兩項。前者隱藏了樓價、面積等可變數；後者往往以住戶收入中位數代表，但這個用法大有商榷餘地。

所謂住戶月入中位數，就是剛好有一半住戶收入比它高，又有一半住戶收入比它低。2009年各類房屋住戶的比重是：臨時房屋1.1%、公屋30.1%、居屋／夾屋16.4%、私樓52.4%，如果大家同意前三者的月入比私樓低，則那個所謂中位數家庭，應該是居住在私樓之中的最低價值樓宇，應否與私樓樓價比較呢？

其實政府有統計各類房屋住戶的中位數，筆者製成下圖：

私樓住戶收入中位數一向都遠比整體數字高，使用私樓住戶的數值要比整體數字合理，而另一項值得留意的是，公屋住戶的收入停滯不前，居屋/夾屋住戶收入升幅亦不及私樓，Ｍ型社會的趨勢很明顯，再用以前一套「全民置業」去分析問題已經不合時宜。

筆者計算了自2000年至今的指數，發現根本就沒有測市作用：2001年上半年數值最低，理論上最易買樓，實際收入也可以隨樓價下降，以當時樓價置業，要守三至四年才見家鄉；而2007年末指數甚至比現在還要高，偏偏迎來三成的升幅。

你說這個指針有沒有實用價值？

5. 知己知彼──分析發展商定價策略

發展商定價時，並不是任意開，而是有一定的原則，包括附近樓宇的樓價、樓盤在區內的位置、樓齡相對現價的折讓等。

無論傳媒或網上，每次新盤開出天價，均會有人出來說：「嘩！同打工仔的收入脫曬節，有無搞錯！」「人哋山頂、淺水灣、深水灣就話豪宅區啫，九龍、新界又點會系豪宅區呀？」「有乜理由頂樓複式貴過下面咁多？」可是結果往往開售時入票反應熱烈，部分甚至1Q清袋。發展商對新盤有何定價策略，能夠高價賣樓呢？

對於發展商來說，不同的持貨形式可以透視其對價格的看法。九七年前有所謂「乙種換地權益書」（Letter B），是政府發展新市鎮時補償給原居民的土地證書，各大發展商一如紡織及成衣公司炒配額一樣，密密收集市場上的Letter B，由於該證書可以向政府換地，無形中一如認購窩輪（Call Warrant），可以用低成本持有土地。因此發展商出價便反映了他們對樓價後市的態度。九七年後政府將所有Letter B回收，無形中少了一個未來樓價的指標。

土地拍賣價錢當然亦反映了發展商的定價，由於物業建築往往須時長達三至四年，土地拍賣價錢反映了發展商對未來三至四年的樓價展望，數年前用超高價競投的土地，今日回望，當年肯出價的發展商不是顯得很有遠見嗎？

另一種指標是「補地價」金額，土地改變用途時發展商要向政府補回地價差額，同樣地有所啟示，心水清的人收集這些資料，對於未來樓價及發展商的定價便心裡有數。

樓花一如窩輪

回頭說發展商的定價，除了少數以現貨出售的樓宇外，大部分住宅樓宇均是以「樓花」為出售形式，由於出售樓花距離實際落成入伙有一段時差，大家可以視樓花價為發展商發行的認股權證（Covered

Warrant）──「窩輪」。對窩輪有認識的朋友，知道窩輪有「溢價」、「貼水」、「時間值」，越遠期的窩輪時間值越大。比較樓花是「越賣越貴」還是「越賣越平」便知道發展商的底牌。

某發展商的「百變樓神」便是很好的指標，記得2003年之前，該樓神很喜歡用「留貨截擊」的方式賣樓，就以某樓盤為例，第一期比第二期貴，第二期比第三期貴。當其他發展商準備推出樓花時，便以更低價同時推出樓花。商界沒有成功的傻仔，這種定價策略是因為大勢向下，最重要的不是維持某水平的樓價以至利潤，而是以走貨為先。到近年，該發展商改變售樓策略，不單「留貨截擊」此調不彈已久，更加有意無意迴避其他發展商推售樓宇。「將軍澳沒有截擊紅磡」不是說明了嗎？

新樓定價暗合牌理

當然真正定價時，並不是任意開，而是有一定的原則，包括附近樓宇的樓價、樓盤在區內的位置、樓齡相對現價的折讓等，筆者就以海濱南岸作為典型的個案：

前居屋紅灣半島改建的海濱南岸於2007年12月20日開售，首批單位的平均呎價達$7,000水平，比同區二手價高三成半，部分維港景單位每呎售價更高至$9,365，結果引起傳媒及網上嘩然，認為發展商要價太盡，筆者試以附近屋苑及其他區域同類屋苑的價錢比較。

海濱南岸的區位有兩個特點：屬於車站附近物業、高層向海有海景。大家看看其他紅磡站附近物業當時的成交價（以美聯及中原列出價錢的平均價計算）：都會軒$5,493、半島豪庭$5,340；同樣地接近車站的港島東物業可參考：康怡花園$5,336、康山花園（居屋）$4,085；西九龍同類物業有：維港灣$5,539、柏景灣$6,306。

高層向海同區物業（離車站較遠）有：海逸豪園$6,095、海名軒$11,646；同樣地高層向海物業可以港島東參考：逸濤灣$7,562、嘉亨灣$7,429；再參考西九龍區同類物業：一號銀海$9,716、浪澄灣$7,235。

比較不同區域相似區位的屋苑，車站附近的二手樓大約是$5,300-$6,300，高層向海的大約是$6,100-$7,500，臨海前面再無發展的單位是$9,700-$11,000，同一車站同一樓齡居屋比私樓折讓大約23%。

發展商定價時一定不會考慮居屋與私樓折讓因素，雖然海濱南岸是數百呎中小單位為主，但一來已經補地價，二來內部大改裝及加建會所。參考車站附近無海景，所以只有部分向園景單位呎價五千多；向海有發展單位呎價六七千；高層單位不會被前方遮擋便參考臨海前面再無發展價賣九千多。

是不是所有發展商均遵循類似的定價策略呢？筆者看到有些發展商要價更盡，比如乾脆用附近同類舊樓的市價高三成開售，結果一賣經年也無法清貨。其實這也是一種策略，有些發展商寧願入伙前折價清貨，也不想背上「貨尾」的包袱，另一些卻視貨尾為「定期存款」，土地儲備已經買少見少，新發展的樓宇追不上銷售，與其清貨，不如坐待樓市升值善價而沽。最誇張的例子是有發展商在西九龍有三個樓盤，凈擺經年也不想開售。

所以購買新樓的話，似乎應該避開要價太盡的發展商，因為他們貨疏，同時要找人做替死鬼。

6. 不要紙上談兵──樓價分布的因素

樓價的升跌，可視為「建築硬體折舊」與「地價升跌」角力的結果。單純與CBD的距離是不足以解釋樓價。

中學課程地理科的「地價分布理論」，說明城市中心是「中心商務區」（Central Business District, CBD），地價最貴，然後越遠越平。以香港為例，中環、尖沙咀就是CBD，維港兩岸貴過新界，新界又貴過深圳。可是應用到實際情況，根本就不存在這樣的分布，以2007年市價計，仍然有低於$2,000的市區樓，高於$5,000的新界樓，甚至在2007年初曾出現深圳樓價貴過天水圍，又一次顯示理論並不切合實際情況。

樓價=建築硬體+地價

樓價由兩大部分組成：「建築硬體」、「地價」。前者最容易理解，建築成本在一開始就決定了，往後的保養以及後期的改建修繕，只是反映在物業建成後的折舊，比如沙田河畔花園，大維修之後樓價大升，即表示物業的折舊因大維修而下降。

但建築費從來都不是樓價的主要構成部分，比如渣甸山某過萬元一呎的豪宅屋苑，每平方呎的建築費$3,000，只是樓價的零頭；某屯門區新屋苑，建築費只是每平方呎五百多元，以開售價二千多元計，也只是五分之一。因此主導樓價的其實是地價，樓宇升值的部分主要也是地價，甚至還要抵銷因建築硬體折舊導致的減值。

地價又由甚麼決定呢？某地產界巨子曾說，樓價是反映土地的生產力，換句話講，即是該土地上能夠賺多少錢，便會反映在地租及地價身上。一如前幾篇所述，與樓價關係最密切的，是回報率，即是租金相對於樓價的比率。租金追不上，樓價就會下跌；租金上升，遲早谷高樓價。一位網友在其網誌上說得更直接：「商業活動越旺盛的地區，即該區租金越高，樓價便越高。」筆者簡化為：「旺地貴租」。所以市區某些舊樓比附近物業低價，以至1997至2003年那段樓價下跌的日子，其實是反映商業活動減弱，引致租金與地價的下跌。

樓價的升跌，可視為「建築硬體折舊」與「地價升跌」角力的結果。一如文首所述，單純與CBD的距離是不足以解釋樓價，為解釋其他因素的重要性，筆者選擇了兩個區域的樓價分布以作說明：「沙田市中心」及「奧運站－大角咀」。

個案(1)：沙田市中心

沙田市中心大體上建在城門河兩旁一片填海平地上，樓宇景色變化不大，密度較平均。毫無疑問「新城市廣場」商業活動最活躍，是沙田的CBD。樓價最貴的「新城市廣場」呎價近$8,000，比許多市區屋邨有過之而無不及，卻離車站較遠；第二貴的是「沙田廣場」呎價$5,700，接著是「沙田中心」及「偉華中心」呎價$5,000左右，就在車站旁；離車站最遠的「好運中心」及「蔚景園」樓價近$5,000，反而較近車站的「希爾頓中心」連$4,000也不到。似乎樓價與車站的距離並無直接關係。

除了商業活動的重要性超過交通因素外，樓齡也解釋了部分原因。「新城市廣場」樓齡最新，第二是「蔚景園」，雖然離車站較遠，但明顯因此抵銷而樓價較高。夾在兩者間的「希爾頓中心」便因樓齡較舊而呎價低了一截。樓齡最舊的「沙田中心」，與一街之隔的「沙田廣場」及「好運中心」便看到顯著分別。

然則環境及景觀因素又有沒有重要性？比較道風山「曉翠山莊」，呎價超過$5,000，樓齡較新的壹號雲頂更超過$7,000。該盤與CBD的交通時間比其他屋苑長得多，但呎價卻直追「新城市廣場」及「沙田廣場」。最容易解釋的是建在山中的物業予人環境清幽景觀開揚的感覺，同時「曉翠山莊」的樓齡只有十三年，「壹號雲頂」更只有兩年，即是說環境、景觀、樓齡抵銷了交通因素。

個案(2)：奧運站－大角咀

本區是新舊樓宇混合的小區，商業活動最繁盛的是奧海城，交通中心是奧運站。可是呎價最高的是全海景屋苑「一號銀海」，接著是「海桃灣」、「帝柏海灣」、「柏景灣」、然後是「君匯港」、「浪澄灣」，再其次是「凱帆軒」。比較之下，距離CBD只要不是太遠，地價地租的差別輕易被樓齡蓋過。但當屋苑樓齡漸大，地價地租的影響又會浮現出來，最明顯的例子是「君匯港」跑輸給「帝柏海灣」及「柏景灣」

再比較遠離奧海城及奧運站的「凱帆軒」與較接近的大角咀舊區，七年樓齡再加上海景的凱帆軒遠遠拋離可能只是離奧運站一街之隔的舊樓。在舊樓群中間，樓齡三十多年的私人屋苑「大同新邨」，便比較近奧運站而樓齡四十多年的樓宇貴一點，相對距離奧運站最遠的「港灣豪庭」因為樓齡只有幾年樓價遠遠拋離，同樣顯示出樓齡的重要性。

綜合兩個個案，決定樓價最顯著的因素是樓齡，所以一手樓價比周圍的舊樓貴是理所當然的。其次是在區內的相對位置，車站及大商場附近的樓宇地價最高，然後隨距離及交通時間漸降。再其次是樓宇所在的環境質素，比如多一些如公園、山林等良好的居住環境等。

樓齡隨著時間增加，除非因大維修令到物業的外觀顯得較新，否則選擇物業，樓齡高的不易保值，比如購入二十年樓齡樓宇再做二十年按揭，供滿時樓宇折舊後樓價已所剩無幾。即使是購買一手樓宇，居住十多年也要考慮是否要換樓保值。

節錄自拙作：《置業進階筆記》 (2011年)

相關資料夾：脫苦海分類：房地產

推薦閱讀：