置業進階筆記(9)：「供樓負擔比率」及「房價收入比」│脫苦海

「供款負擔比率」不能成為準確的衡量樓價指標，與其視為測市的指標，不如將之用於分析個人置業能力。Ｍ型社會下，再用「全民置業」分析問題已經不合時宜。

樓價水平亦可以用購買力來衡量，日常經常聽到「供樓負擔比率」的名詞，理論上代表「樓宇供款占家庭收入的比重」，很多人便理所當然地接受這個比率可以看到樓價相對於購買力的指標。以筆者所知，起碼有四個機構或公司計算這個數據，包括恒生銀行、財經事務科經濟分析組、中原地產、美聯物業，筆者無法找到前兩者的數據，只能找到消費者委員會一份報告（http://www.consumer.org.hk/website/wrap_chi2/hse9607/hse_c.htm）的附錄，兩大地產代理公司定時公布數據。

各種數據自說自話

筆者比較之下，發覺這個指標並無劃一的計算準則。財經事務科經濟分析組是以中位家庭收入、七成按揭、40平方米（約430平方呎）計算，卻沒有表明供款年期，以及按揭利率相對於最優惠利率的水平。而中原地產提供P按與H按兩個數據：私樓住戶指數以600平方呎、六成按揭、二十年還款期計算。美聯物業則是以一個500呎單位計算，承造7成按揭、以最優惠利率的按揭息率2.2厘，還款期20年計算。

筆者列出足以影響供樓負擔比率的變數（Variable）：

• 家庭收入水平：全港有約四成人住公屋、兩成人住居屋，即私人住宅的有效需求只佔總人口的大約四成，假定這四成人是屬於收入較高階層，是否使用這類家庭收入數據較合適？
• 物業面積及地區：以前很多住宅單位只有四百多呎，現時新建住宅越來越大，六百多呎兩房單位已經被視為中小單位，那麼該用甚麼面積來計算？不同地區的物業呎價亦有很大差別，應該用哪個呎價及面積來計算？
• 首期/按揭成數：金管局規定標準的按揭成數為七成，但很多人使用按揭保險，可以借九成半，那麼應用甚麼按揭成數來計算？
• 按揭年期：以前銀行最多只借十五至二十年，現在可以借至三十年，但實際上應以哪個年期為準則？
• 按揭息率：回歸前按揭息率是P+X%，目前是P-X%，甚至連P也不統一，如何釐定用甚麼息率？

筆者以上的疑問，顯示難以建立一個客觀而實用的供樓負擔比率，造成了兩個問題：其一是各個機構發表的數據，均有很大的出入，而且不足以反映現實的情況，最主要的證據是為甚麼會出現超過100%的供款比率？第二是用相同標準的供款負擔比率無法反映社會環境變遷，而令到橫向比較（Longitudinal Comparison）變得毫無意義，例如社會上對居住質素的要求越來越高，單位越住越大，又例如銀行放款政策改變亦會改變購買力。結果，供款負擔比率不能成為準確的衡量樓價指標。根據財經事務科經濟分析組數據，1981年樓市見頂，供樓負擔比率高達140%，1993年樓市見頂時是80%，之後即使樓價下跌，也是在60-80%徘徊。根據中原地產的數據，1994年時全部住戶的比率是80%，其後下跌至1995年約60%時見底，到1997年又回升達85%。而美聯物業數據在1997年高峰時達到93.2%。

胡亂使用遺害無窮

如果當時武斷地認為，樓市在80-90%時見頂，在60%時見底，結果在1998至2000年入市，其後樓價再跌70%！到2003年供款負擔比率低至15-20%，又可否預期樓價再升上比率60%的水平，即假設包括家庭收入在內的數據不變，樓市有4倍的升幅，大約是中原指數140點？或者以2007年中原指數70點計，比率大約是35%，又是否表示起碼回升到120點，即比率大約60%呢？

筆者認為，與其將供款負擔比率視為測市的指標，不如將之用於分析個人置業能力。銀行一般不會批出個人供款負擔比率超過50%的申請，置業人士可根據收入、心儀物業售價、首期、按揭成數、年期、息率，計算一下自己能否購買該物業，比較實際。

數據源：http://www.consumer.org.hk/website/wrap_chi2/hse9607/hse_c.htm

數據源：http://hk.centanet.com/icms/template.aspx?series=281&article=25222

樓價根據美聯「樓價走勢圖」數據

每月供款數字以面積500呎、七成按揭及樓按20年計算

負擔比率=(每月供款/居於私人住宅的家庭入息中位數)x100%

*09年7至10月份為臨時數字 數據源：美聯物業資料研究部

數據源：http://www.midland.com.hk/mdynamic/jsp/today_focus/index.jsp?article_id=20091112100823

「痛苦指數」斷估至痛苦

另一估值指標是「房價收入比」（又稱痛苦指數），與供款負擔比率面對相似的問題，只不過把可變數減剩「房價」及「收入」兩項。前者隱藏了樓價、面積等可變數；後者往往以住戶收入中位數代表，但這個用法大有商榷餘地。

所謂住戶月入中位數，就是剛好有一半住戶收入比它高，又有一半住戶收入比它低。2009年各類房屋住戶的比重是：臨時房屋1.1%、公屋30.1%、居屋／夾屋16.4%、私樓52.4%，如果大家同意前三者的月入比私樓低，則那個所謂中位數家庭，應該是居住在私樓之中的最低價值樓宇，應否與私樓樓價比較呢？

其實政府有統計各類房屋住戶的中位數，筆者製成下圖：

私樓住戶收入中位數一向都遠比整體數字高，使用私樓住戶的數值要比整體數字合理，而另一項值得留意的是，公屋住戶的收入停滯不前，居屋/夾屋住戶收入升幅亦不及私樓，Ｍ型社會的趨勢很明顯，再用以前一套「全民置業」去分析問題已經不合時宜。

筆者計算了自2000年至今的指數，發現根本就沒有測市作用：2001年上半年數值最低，理論上最易買樓，實際收入也可以隨樓價下降，以當時樓價置業，要守三至四年才見家鄉；而2007年末指數甚至比現在還要高，偏偏迎來三成的升幅。

你說這個指針有沒有實用價值？

節錄自拙作：《置業進階筆記》 (2011年)

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