上海購物中心協會&睿意德聯合發布上海購物中心2017發展報告

一 上海購物中心存量情況

1.存量市場建築面積及體量分布情況

截止2016年底上海存量購物中心181個，商業總建築面積1390.3萬㎡。

存量購物中心的分布圖

（數據來源：中商數據）

其中2016年全市新增購物中心33家，商業建築面積達248.7萬㎡。

• 2016年上海新增5-10萬㎡購物中心佔總供應商業面積的55%，開業集中度較高。

（數據來源：上海購物中心協會）

就存量市場的社區商業總量而言，2016 新增 「小而美」 的社區商業供應佔比減少，5-10萬㎡供應集中。

• 3萬㎡以下小體量社區商業存量市場供應充足

• 而2016年新增小體量佔比大量減少，5-10萬㎡供應集中

（數據來源：上海購物中心協會）

2.存量市場情況區域分布及開發商情況

至2016年底存量市場中，有中心城區購物中心87家，面積達630.1萬㎡，占商業總建築面積43.5%。

• 中心城區存量集中，城郊區其次

• 中心城區小體量項目超過一半，其它區域各體量較為均衡

（數據來源：上海購物中心協會）

民營開發商開發的商業面積占整個存量市場 50.43%，同時民營開發商也是2016年開業主力軍。

（數據來源：上海購物中心協會）

• 民營開發商在存量與增量供應中為主力軍，市場活躍度高

• 國企開發商增量供應其次，在上海市場表現活躍

（數據來源：上海購物中心協會）

3.2016年購物中心總體營收及業態營收情況

2016年全市購物中心營業收入總額超過1500億元，佔全市社會消費品零售總額的14%，同比增長10.2%。

（數據來源：上海購物中心協會）

零售業態總體營收增幅逐步下滑，健身護理等新型服務業態和餐飲需求旺盛，營業收入的6年年複合增長率分別為33.6%和21.2%，成為購物中心的主要營收增長驅動。

（數據來源：上海購物中心協會）

（數據來源：上海購物中心協會）

4.2016年存量市場坪效分析（一）

根據對161家購物中心數據的分析，2016年購物中心總體坪效為1.04萬元/㎡/年。中心城區購物中心體量5-10萬方的項目坪效1.78萬元/㎡/年，高於平均水平。

• 中心城區5-10萬㎡體量坪效最佳，5萬㎡以下小體量相對空間盈利能力偏低

• 遠郊區總體坪效優於城郊區

（數據來源：上海購物中心協會）

5萬㎡以下購物中心局限於業態配比和輻射能力，坪效偏低，僅為0.86萬元/㎡/年。城郊區購物中心受人口結構和消費習慣影響，坪效普遍較低。

• 5-10萬㎡ 購物中心部分項目坪效出眾

• 15萬㎡以上坪效普遍偏低，坪效有待提高

（數據來源：上海購物中心協會）

5.2016年存量市場坪效分析（二）

2016年中心城區的平均坪效1.37萬元/㎡/年，領先其他區域。

• 中心城區坪效保持高位，高於上海平均坪效

• 城郊區坪效偏低

（數據來源：上海購物中心協會）

161家購物中心中，103家坪效低於1萬元/ ㎡ /年， 佔比6成以上生存壓力較大，運營能力堪憂。

• 161家中，有72家購物中心坪效低於6000元/ ㎡ /年，生存壓力較大

• 59家購物中心超過1萬元/ ㎡ /年，其中 37家集中於中心城區，表現突出

（數據來源：上海購物中心協會）

港澳台開發商項目坪效突出，運營能力較強。

• 外資及國企開發商項目坪效突出，運營能力較強

• 內資項目坪效較低

（數據來源：上海購物中心協會）

二上海2017-2018年購物中心新增供應情況

1.2017-2018年新增供應趨勢分析

2016年實際新增供應趨勢放緩，未來仍有大量供應入市，2017年至2018年預計新增供應65家，造成短期供應過剩。

至2016年底存量市場

（數據來源：中商數據）

2017年入市供應有6成項目位於外環以外，商業外圍化趨勢愈加明顯。

2017-2018新增供應

（數據來源：中商數據）

（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）

遠郊商業以大而全的區域型購物中心為主，中環則多分布特色體驗型商業。

• 外環外——遠郊區域配套購物中心

上海顓橋萬達 10.2萬㎡

上海五象城Xcity 6萬㎡

上海百聯崇明商業廣場 18.56萬㎡

• 中環——特色體驗型購物中心

上海新華紅星國際廣場 24萬㎡

上海真如星光耀 4萬㎡

上海華潤萬象城 24萬㎡

• 內環內——中心城區補充型購物中心

上海LuOne凱德晶萃廣場 9萬㎡

上海尚悅灣 16.4萬㎡

上海靜安大融城 19萬㎡

上海協和城 10萬㎡

（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）

2017-2018年新增供應各體量分布較往年均衡，10-15萬㎡體量供應較為集中。

（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）

2016年經濟增長放緩和競爭加劇所帶來的壓力明顯，總體項目延遲入市率高達22.4%。

民營公司依舊為開業主力，佔新增商業面積的55.2%。

（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）

三 上海購物中心特徵分析

1.餐飲業態注重多核競爭

餐飲成為購物中心的重要配比，但同質化嚴重，具有獨特性的餐廳更易受到追捧。

• 上海餐飲消費人均為87元，位列內地第一

• 上海對外國美食鍾愛有加，三大最熱門菜系分別為西餐、本幫菜和日本菜

（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）

上海熱門餐飲品牌多注重網紅營銷或打造體驗型餐飲，在經營飲食文化的同時注重多核競爭。

• 上海部分熱門餐廳

鮑師傅網紅小吃喜茶網紅小吃暗戀桃花源江南意境大董米其林/意境菜桂滿隴江南風情稻香香港餐廳哥老官重慶味道外婆家杭幫菜上上謙明星標籤串串香Mr Nice好好先生餐廳西餐甜品

（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）

（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）

2.上海的IP營銷發展潛力可觀

2016年上海購物中心最受歡迎的IP主題展達28個，對IP營銷的利用頻次高，效益明顯。

（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）

（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）

IP營銷類別廣泛，對客流提升與營業額明顯易測，可結合熱點廣泛，挖掘潛力大。

30-45天的營銷時間吸引客流效率最高。

（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）

3.商圈與客流輻射情況分析

中心城區商圈分布密集，客群就近消費較為明顯。軌交沿線客流拉動顯著，不過商圈較難實現跨江吸引客群。徐家匯、陸家嘴最具吸引力商圈 ；大寧、五角場商圈本地化客群明顯。

上海九大商圈客流量排名及客群來源分布圖

• 商圈消費就近原則

本地化消費仍佔主流，根據城市熱力，即使市級核心商圈，核心消費客群以就近工作及居住客群居多，離開商圈越遠人數越少。

• 軌道交通沿線客流拉動顯著

軌道交通對延展客流來源地作用顯著。例如：大寧商圈客流高度集中於1號線以北沿線客群；徐家匯客流沿1號線和9號線向西南方向延伸。

• 跨江消費較弱

儘管有多條跨江地鐵、大橋和隧道，但商圈的客流來源仍然很難跨越黃浦江。即使是淮海中路、南京西路、南京東路等城市核心商圈，起客流絕大部分客流仍然來源於浦西。

（數據來源：中商數據）

四 重點城市購物中心發展對比

1.2016年購物中心發展城市對比

上海2016年新增購物中心數量33個及面積248.7萬㎡，榮登一線城市榜首。深圳上海佔領在建購物中心面積榜首，成為目前開發商進駐和擴張的首選區域。

• 2016年上海新增購物33個，總體量248.7萬㎡

• 領跑一線城市，體量比深圳廣州總和還多

（數據來源：上海購物中心協會）

• 2016年在一線城市中，小於3萬㎡小體量購物中心供應面積普遍偏少

• 北京大體量購物中心供應量巨大

（數據來源：上海購物中心協會）

• 中國在建購物中心面積是全球的六成

• 其中深圳未來供應面積為全國領先，超過九成新增面積集中在非核心商圈（ 數據截止至2016年底）

（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）

五 上海購物中心發展前瞻

1.新城區的購物中心發展機遇

隨著上海城市規劃多中心發展，諸多新城區成為未來發展重點方向。

• 2016年-2040年上海市總體規劃，將寶山、閔行、虹橋等納入主城區管理，將嘉定、松江、青浦、南橋、南匯等培育成有輻射帶動能力的節點城區

（數據來源：上海統計2016年年鑒）

• 職住平衡比例=就業崗位數量/常住人口數量

• 寶山、奉賢南橋、浦東南匯區域職住極不平衡，就業崗位遠遠低於常住人口數量

（地名依據：上海市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要及1966計劃）

（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）

在新增需求及就業結構性優化的同時，職居商中心的形成，將為購物中心發展帶來共贏機遇。

• 浦東、閔行、寶山位列兩年來人口遷入前三名地區

• 閔行虹橋、寶山、奉賢南橋等區域大量就業人口跨區就業

（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）

2.以公共交通為導向（TOD）的城市購物中心新機遇

上海以地鐵為代表的的軌交發展迅猛，未來規劃將依託公共交通系統，發展集約型TOD城市布局。

TOD: 以公交、地鐵為中心、5～10分鐘步行路程為半徑建立中心廣場或城市中心

• 上海地鐵線路與里程歷年不斷增加

• 上海2040年新一輪的規劃將依託軌道交通網路，實施集約緊湊的TOD（transit-oriented-development）發展模式

（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）

軌道交通使沿線的商用物業成為潛力最大的物業類別，同時軌道交通拉近了既有商圈的距離，對競爭者差異化提出更高要求，商圈特色細分化成為必然。

• 2017年新增購物中心離地鐵站點距離平均為1km，2/3 的新增購物中心離地鐵站距離800m內

• 軌道交通拉近了既有商圈的距離，對存量與增量市場提出了更高的差異化要求

（數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心）

3.線上線下的融合趨勢加強

線下優勢：

體驗、服務、倉儲、選擇面廣、支付查詢便捷

線下 （倉庫+體驗+服務） 線上

線上 （支付查詢+物流） 線下