沒想到，樓市拐點提前到了

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關心樓市的小夥伴最近肯定在許多媒體上都看到了一系列關於樓市的負面新聞。

力哥來幫大家盤一下邏輯

首先，近來市場資金面持續緊張，導致股票漲不動，債券漲不動，shibor利率則持續飆升（不明白shibor是什麼以及如何利用shibor指數提前預測未來並給自己「加薪」，請看《基金生財一課通》第七課《國債逆回購實戰全攻略》）。

接著，shibor利率飆升意味著錢緊更嚴重了，導致銀行為了爭奪存款不得不變相加息，甚至可以說中國今天實際上已經實現了完全的利率市場化。

然後，銀行吸儲成本的提升意味著銀行不得不傾向於尋找利率更高的貸款品種，這樣才能保證業績穩定，導致利率偏低的房貸不再是備受銀行寵愛的香餑餑了。

注意，過去只是政府高壓調控，銀行放貸不得不縮手縮腳，銀行想多貸款多賺錢，但擔心政治不正確，而現在房價越來越高，銀行承受的抵押物貶值風險也越來越大，加上最致命的利差縮小，資金緊張，銀行發放房貸的利益衝動已大不如前。

結果就導致4月以來，越來越多的銀行提高了首套房貸的利率，越來越多的銀行停止發放二套房貸，越來越多已經通過申請的房貸沒有放款……

這意味著說，從市場需求角度看，想要貸款買房正變得越來越難。

要不就是首付和利率都很高，購買首套房的剛需會壓力更大，要不就是二套房不許貸款，失去了金融槓桿，現在這麼高的房價下，是不是還有必要買房投資，就真的值得好好想想了。

力哥近期看到大量的媒體和自媒體都對這一新聞做了詳細解讀，並認為這將成為壓垮房價的最後一根稻草。

但我不這麼看。

因為這種通過不斷加碼甚至最後索性不給你貸款不給你房票的粗暴手段來遏制需求的做法，說到底是治標不治本的。需求只能引導，不能整天靠堵，因為矛盾只是被隱藏起來了而並沒有被根本化解，所以堵到後來總有潰堤的一天。

所以力哥一直有一個觀點

越是限購限貸嚴格的城市，越是政府和銀行下狠手不給你機會買房的城市，房價越是被人為壓抑了，如果你有資格買這種城市的房子，買了反而心裡比較踏實。

反之，越是政府敞開供應甚至為了去庫存出台各種政策鼓勵你去買的房子，買了心裡越是沒底。

中國樓市的拐點

但力哥覺得這兩天另一個被不少媒體忽視的新聞更重要，它才真正預示著中國樓市的拐點可能真的到了。

那就是上海租房市場出現了自2008年金融危機以來的首次房租下跌趨勢。

今年1月起，上海二手房租金就結束了連續90個月的上漲行情，首次出現下跌，隨後3個月持續下跌。

根據中原（上海）租金指數月報顯示，4月中原（上海）租金指數為238.2點，環比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，環比、同比跌幅均有所擴大。

實際上，上海並非個案，北上廣深四個一線城市今年以來的租金都在持續下降，這都是2008年金融危機以來的頭一遭。

今年以來，一線城市的成交量雖然在下滑，但房價並沒有大跌，部分區域還在輕微上漲。其中北京則由於去年四季度調控升級力度不足，導致房價在3月再次出現飆漲，然而為什麼同期的房租卻沒有同步跟漲呢？

要知道，過去十多年，雖然房租的漲價速度趕不上房價，但一直是跟在房價屁股後面一起漲。每年春節一過，房東一看去年房價大漲20%，就漲房租10%，這種情況已成常態。

而最近幾個月的反常態現象也能用供求關係解釋。

供給方面，因為眼下不管手裡有房沒房，房價十多年持續上漲的血淚史教育全體老百姓，房子是個寶，輕易不能賣，就算要賣也千萬不能降價賤賣。而由於政府聯手銀行人為抑制了買房需求，導致不肯降價的房子賣不動，於是許多投資型購房的業主便轉賣為租，想通過收租金的方式長期持有，導致租房市場供給增加。

需求方面，持續上漲的房價和對外來人員越來越不友好的購房門檻讓越來越多的外來務工人員在一線城市安家的希望徹底破碎。他們只是把一線城市當成能賺更多錢的地方，一旦賺到足夠多的錢就回老家或二三線城市買房安家，亦或者發現在一線城市打工的性價比不如二三線城市（賺的雖然多一點，但房租等支出成本更高），就會果斷離開一線城市——這座城市就算再繁華，也與他們無關。

另外值得注意的是，上海這兩年一直在下大力氣推進「五違四必」工作，意思是違法用地、違法建築、違法經營、違法排污、違法居住這「五違」，要做到安全隱患必須消除、違法無證建築必須拆除、髒亂現象必須整治、違法經營必須取締的「四必」。

過去很長一段時間，我都很納悶，我們家小區和附近小區牆上都貼滿了「五違四必」的相關宣傳標語，抬頭不見低頭見。

而據我直觀觀察，過去兩年上海「五違四必」工作真的做得很出色，很多過去黑臭的河道現在都變得很清澈，黃浦江沿岸的工廠幾乎要被拆光了，別說外環內的市區，就算外環外的郊區工廠違法排污現象也大大減少了，但感受最明顯的是大量過去髒亂差的違章建築都被強制拆除了。

這些違章建築大多是城中村，內部衛生條件極差，電線私拉亂設，安全隱患極大，而且房東大多都不住這裡了，而是把房子以很低的租金租給了外來務工人員，人員流動性極高，也造成了較大的治安隱患。

這些外來務工人員往往攜家帶口，上海的政策是子女可就近入學，導致上海有些靠近這些城中村的普通公辦小學被戲稱為「菜場小學」，因為城中村裡往往都有髒亂差的菜場，許多孩子的父母都是賣菜的。

今天上海本地父母一談到「菜場小學」眼中都會流露出恐懼神情，因為身邊有太多的真實案例告訴他們，孩子一旦進了菜場小學……

為了避免地域歧視嫌疑，以下省略一千字……

但把這些房租很低的違章建築都給拆了，也就斷了那些原本每月只賺兩三千塊錢還能在上海生存的外來務工人員的活路，他們中的不少人只能被迫選擇離開上海。

而對上海本地人來說，這些髒亂差的菜場里的菜價往往比較便宜，一旦這些菜販繳納貴得多的攤位費後，入駐到高大上的現代化農貿市場後，菜價也要貴了很多……

而最近兩年拆除的整片違法建築用地，經過重新的招拍掛手續，往往建起來的都是附加值最高的城市綜合體（寫字樓、酒店、酒店式公寓、公園、遊樂場和mall的集合體）。

所謂的高附加值就是房租要翻幾個跟頭，你去裡面吃飯購物玩遊戲，價格都要貴得多。這種隨處可見的騰籠換鳥策略，導致中低收入的外來務工人員更難以在這座高成本的城市生存下去了。

這些因素疊加在一起，結果就是上海在2015年出現了15年來首次外來常住人口負增長，說明上海的高房價和高房租對缺乏高級勞動技能的低收入外來打工者的吸引力已大不如前。

最終導致2017年的當下，上海的房租市場率先撐不住了。

今天一線城市的租金回報率普遍低於1.5%，最低的甚至只有1.2%。

原來我以為這只是房價特別高的一線城市特例，二線城市至少能達到2.5%以上，網上一查才知道，原來很多二線城市的租金回報率同樣跌破了2%……

中原數據顯示，上海目前全市租金均價77.7元/平方米/月。這意味著一個來滬打工族就算在上海外環附近租一套一室一廳50平米的小房子，月租金也要將近3900元，請問有幾個外來務工人員租得起？

現在的租房市場中，要不就是一大家子外來人員租一套房，要不就是兩三對夫妻合租一套房，要不就是N個單身青年合租一套房，要不就是群租……

如果收入很高，一個月能一個人承受得起大幾千的房租，這樣的人往往都在拚命買房了。

過去我們總說房價太貴，卻忽視了房租也已經太貴太貴了……

以上海為例，就算未來5年房價一分錢不漲，但如果房租持續下跌，租金回報率跌破1%是遲早的事。

看股票貴不貴，有沒有泡沫，核心指標是市盈率，看房子貴不貴，有沒有泡沫，核心指標是租售比。

1%的租售比，相當於100倍的市盈率。

而今天A股市場中哪怕最貴的中證軍工指數的市盈率也跌到100倍以內了。

過去有個笑話說，中國股市和樓市的泡沫哪個更大？

至少從這個指標看，嚴肅的說，眼下的答案是樓市。

房子是用來住的，不是用來炒的

《中國樓市最後的處女地，我準備儘快去買套房》一文發布後，居然被轉載了幾千次，尤其在舟山當地的中介群里轉瘋了。

鄭重聲明：我寫作此文的目的絕不是鼓勵大家都去炒舟山房子，而是從長三角都市圈以及舟山群島的歷史發展、地理環境、政策定位和未來趨勢等角度分析舟山這座城市的發展潛力，幫大家掌握理財思維。

而力哥作為特別喜歡大海並且有1/4寧波血統的上海人，力嫂作為有1/2上海血統，能講一口流利上海話和寧波話並且看到海鮮不要命的寧波人，我們有舟山買房打算是基於我們自身未來的居住需求，而絕不是為了炒房賺一票！

如果你準備舟山買房，就要做好自己經常來住的準備。因為當地島民一般都不缺房子，根本沒有租房需求，因為產業結構關係，安徽等從大陸來的打工者的收入也高不到哪裡去，根本租不起太貴的房子，但投資客往往更喜歡買高大上的海景一手房，這種房子八成租不出去，就算租出去了，租金回報率恐怕比上海的還低。

另外舟山雖然出海鮮，但蔬菜和禽肉製品大多需要從大陸引進，跨海運輸成本導致這菜價你懂的。

那些來自西安、昆明、重慶的想去舟山買房投資的小夥伴，你們真的想清楚了嗎？

那些在上海打工多年，既沒有購房資格也買不起房卻想曲線救國先去舟山買房的小夥伴，你們真的想清楚了嗎？

習大大說，房子是用來住的，不是用來炒的。

如果你有真實的居住需求，尤其是一二線城市的居住需求，我依然建議大家儘早買房，避免夜長夢多。

如果你只是單純想投資賺錢或避免財富縮水，眼下在國內買房投資或許真的不是非常明智的選擇。

更好的選擇是去國外買房，比如租金回報率可以超過10%的東京房子。

但這又是一個門檻更高的投資領域了。

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